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Nach Wohnungskündigung Schadensersatzforderung

| 16.06.2011 20:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

Unsere Mietwohnung hat zwei nachträglich entstandene Mängel:
1. eine Nutzungsuntersagung und
2. während 3 Monate im Jahr (ab September) Einwirkung von gesundheitsschädigendem Lärm.

Zu 1:
Die Nutzungsuntersagung der Baubehörde wurde gleichzeitig gegen die Vermieterin und die Eigentümerin ausgesprochen. Beide haben keine Rechtsmittel eingelegt, so dass die Nutzungsuntersagungen der Vermieter- und Eigentümerin rechtskräftig wurden. Die Nutzungsuntersagung unserer Wohnung hätte dementsprechend die Vermieterin zu vertreten und nicht wir als Mieter.

Zu 2:
Die Vermieterin unserer Wohnung ist gleichzeitig Verpächterin der benachbarten, Lärm erzeugenden Anlage. Die gesundheitsschädigenden, tieffrequenten Geräusche sind per Gutachten belegt und unbestritten. Eine Nachrüstung der Anlage ist nicht vorgesehen.

Ein Vorgehen der Bauordnungsbehörde gegen unsere weitere Wohnungsnutzung ist nicht zu erwarten, da u.a.der Gleichbehandlungssatz nicht eingehalten ist.

Ein Angebot jährlich für 2 -3 Monate eine Ersatzwohnung auf Kosten der Vermieterin und Betreiberin der Anlage anzunehmen ist weder zumutbar noch machbar.

Wir beabsichtigen deshalb folgendes:

1. Wir kündigen fristlos den Mietvertrag wg. der beiden Mängel der Wohnung.
2. Wir ziehen in unser Haus (Eigentum), das wir bisher vermietet hatten, das nun von den Mietern geräumt wurde.
3. Wir machen Schadenersatz entsprechend § 280 (1) BGB gegenüber der Vermieterin geltend.

Sofern wir unsere Rechtslage richtig einschätzen, ergäbe sich für uns die Geltendmachung des Vermögensschadens der nicht mehr erzielbaren Mieteinnahmen. Zu verrechnen wäre folglich die Wohnungsmiete (ohne Nebenkosten ?) gegen die bisherigen Mieteinnahmen aus Vermietung. Die bisherige Wohnung und das Haus haben etwa die gleiche Grundfläche. Da aber unsere Wohnung während der Betriebszeit der Anlage „nicht zu nutzen ist" (lt. Gutachten), ist diese Wohnung nach unserem Auszug nicht mehr vermietbar; zumindest nicht legal.

Zu erwähnen ist noch, dass die Vermieterin bisher eine ordentliche und eine außerordentliche Kündigung rechtlich nicht durchsetzen konnte. Die rechtliche Durchsetzung der zweiten ordentlichen Kündigung wurde nach Ablauf der Kündigungsfrist (1 Jahr) und trotz des Widerspruchs einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB auch nach 16 Monaten von der Vermieterin nicht weiter verfolgt, weil zivilrechtlich nicht durchsetzbar. Der Kündigungsgrund Nutzungsuntersagung (§ 9 BauNVO) müsste lt. Gericht von der Baubehörde durchgesetzt werden. Die Baurechtsbehörde hat allerdings ein Nachweisproblem für die Gebietsausweisung (GI) und kann deshalb nicht gegen uns vorgehen.


Dementsprechend ergeben sich folgende Fragen:

1. Ist eine fristlose Kündigung rechtlich begründet? (§ 543 (3) 1. oder 2. BGB?)
2. Wie berechnet sich in unserem Fall ein Schadensausgleich?
3. Für wie viele Jahre kann Schadensausgleich geltend gemacht werden, wenn, wie gesagt, die Wohnung wegen der nicht zu beseitigenden Mängel(NU und gesundheitsschädigender Lärm) nicht mehr vermietbar ist?
4. Welche Rechtsfolgen ergeben sich aus der Tatsache, dass die Vermieterin gleichzeitig Verpächterin der Lärm erzeugenden Anlage ist?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

zu 1.

Grundsätzlich stellt eine Nutzungsuntersagung eine Gebrauchsentziehung dar, die zur fristlosen Kündigung nach § 543 Absatz 1, Absatz 2 Nr.1 BGB berechtigt. Allerdings ist eine Kündigung erst dann zulässig, wenn die zuständige Behörde gegen die Nutzung einschreitet oder dies zumindest so konkret angedroht, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann, vgl. KG Berlin, Urt. v. 8.9.2005 – 12 U 193/04; LG Frankfurt/Main, Urt. v. 29.12.1999 – 2/17 S 99/99. Da in Ihrem Fall ein Vorgehen der Behörde gegen Sie nach Ihrer Aussage nicht zu befürchten ist, dürfte eine fristlose Kündigung aus diesem Grund nicht gerechtfertigt sein.

Allerdings reicht auch eine gutachterlich festgestellte Gesundheitsgefährdung für eine fristlose Kündigung aus. Dies würde allerdings nur während der Monate gelten, in denen die Gefährdung akut ist. Wenn der Lärm aber erst im September beginnt, würde ein Gericht im Streitfall wohl eine Kündigung erst zu diesem Zeitpunkt für zumutbar erachten und eine fristlose Kündigung für unzulässig erklären.

zu 2.

Zumindest die Lärmbelastung stellt ohne Frage einen Mangel dar, den der Vermieter zu vertreten und dessen Beseitigung er auch verweigert hat (keine Nachrüstung der Anlage oder sonstige Lärmschutzmaßnahmen). Die Beseitigungspflicht würde nur bei unzumutbar hohen Kosten für den Vermieter (Opfergrenze) entfallen. Kündigen Sie das Mietverhältnis infolge des Mangels, so sind ihnen auch die angemessenen Folgekosten der Kündigung, wie z.B. die Suche nach Ersatzräumen, die Kosten für die einstweilige Unterbringung des Mobiliars, die Umzugskosten, eine etwaige Differenz zwischen der bisherigen Miete und der Miete für die neue Wohnung zu ersetzen, § 536a BGB. Letzteres gilt aber nur, wenn die neue Wohnung vergleichbar ist bzw. es nicht möglich war, eine vergleichbare Wohnung anzumieten

zu 3.

Der Ersatzanspruch auf die Mietdifferenz besteht aber nur für den Zeitraum, bis zu dem der Vermieter das Mietverhältnis selbst ordentlich kündigen konnte. Da nach Ihrer Schilderung aber eine ordentliche Kündigung des vermieters ausscheidet, muss der Schadenszeitraum geschätzt werden (vgl. § 287 ZPO), wobei in der Regel 3 Jahre angenommen werden (siehe LG Saarbrücken, Urteil vom 21.01.1994 - WuM 1995, 173).

zu 4.

Der Ersatzanspruch aus § 536a BGB wegen eines später eintretenden Mangels besteht nur, wenn der Vermieter diesen zu vertreten hat. Da die Vermieterin als Verpächterin Einfluss auf die Anlage hat und auf die Beseitigung der Lärmbelästigung hinwirken könnte bzw. mit verantwortlich dafür ist, hat sie den Mangel zu vertreten. Diese Tatsache dürfte auch ein berechtigtes Interesse der Vermieterin, das für eine ordentliche Kündigung durch sie gemäß § 573 BGB erforderlich wäre, ausschließen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2011 | 12:01

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Unklar ist noch, ob bei einem Schadensausgleich die bisherige Wohnungsmiete (ohne/mit Nebenkosten) gegen die bisherigen Mieteinnahmen, oder die konkreten monatlichen Darlehensraten für das Haus zu verrechnen sind?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.06.2011 | 13:12

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten Möchte:

Der Mieter kann gemäß § 536a BGB grundsätzlich verlangen, im Wege des Schadensersatzes so gestellt zu werden, wie er bei ordnungsmäßiger Erfüllung des Vertrages, also ohne den Mangel, stünde. Ihm sind sämtliche Vermögenseinbußen zu ersetzen, die ihm infolge der Nichterfüllung entstanden sind. Hierfür ist die gegenwärtige Vermögenslage mit derjenigen zu vergleichen, die bei vertragsgemäßer Leistung des Vermieters bestanden haben würde (Differenzhypothese).

Dementsprechend geht der Anspruch auf Schadensersatz dahin, den Geschädigten vermögensmäßig so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrags gestanden hätte, also nicht schlechter, aber auch nicht besser. Da die Nebenkosten ja in erster Linie an den tatsächlichen Verbrauch anknüpfen, werden diese sich aufgrund des mangelbedingten Auszugs nicht signifikant erhöhen. Es erscheint daher angebracht, die Differenz zwischen der von Ihnen für die Wohnung gezahlten Netto-Kaltmiete und der Netto-Kaltmiete, die Ihnen Ihre eigenen Mieter bisher gezahlt haben und die Ihnen in Zukunft nicht mehr zur Verfügung steht, zu fordern. Im Streitfalle käme es aber auch diesbezüglich auf die konkrete Einschätzung des Gerichts an.

Aufgrund des sehr komplexen Sachverhalts kann Ihnen nur angeraten werden, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt vor Ort zu beauftragen, damit dieser unter Einsichtnahme in alle Unterlagen und eventuell auch Ansicht der Wohnung/Wohnlage die konkreten Schritte einleiten kann, um für Sie den bestmöglichen finanziellen Vorteil aus der ärgerlichen Situation herauszuschlagen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 17.06.2011 | 21:13

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