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Nach Wasserschaden in Wg. über mir Deckenverkleidung auf eigene Kosten entfernen?

20.11.2011 18:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe beim Einzug in meine Wohnung vor 2 Jahren in einigen Räumen Deckenverkleidungen aus Holz vom Vormieter übernommen.
Laut Mietvertrag gehören diese Einbauten mir, und der Vermieter ist nicht dafür verantwortlich.

Nun gab es in der Wohnung über mir scheinbar einen Wasserschaden, und es tropft Wasser durch die Decke und die Holzverkleidung. (Wahrscheinlich ist der Abfluss der Dusche in der Wohnung über mir nicht ganz dicht.)

Mein Vermieter hat mir nun (per Brief) eine Frist von 7 Tagen gesetzt, diese Holzverkleidung der Decke zu entfernen, damit der Schaden am Gebäude (d.h. die Decke) begutachtet und behoben werden kann.
Ich selber kann die Holzverkleidung nicht entfernen. Zum einen habe ich keine Ahnung, wie sowas handwerklich geht, zum anderen habe ich aus beruflichen Gründen keine Zeit, insbes. nicht in dieser kurzen Frist.
Ich müsste also einen Handwerker suchen und beauftragen. Dadurch entstünden mir nicht unerhebliche Unkosten.
Mir ist nicht nicht wichtig, dass die Deckenverkleidung wieder so angebracht wird, wie sie vorher war, allerdings sollte für den neuen Zustand der Decke eine Lösung gefunden werden, die der Vermieter beim Auszug auch nicht reklamiert.

FRAGE 1: Sehe ich es falsch, oder kann ich diese Unkosten für das Entfernen, reparieren und Wiederanbringen der Deckenverkleidung dem Vermieter in Rechnung stellen? (Die Holzverkleidung hat auch einen kleinen lokalen Wasserschaden, der behoben werden müsste.)
Schließlich habe ich durch den Wasserschaden in der Wohnung über mir, selber auch einen Schaden davongetragen, der mir finanzielle Nachteile verursacht.
Muss nicht der Vermieter (bzw. seine Gebäudeversicherung) in solchen Fällen für Schäden, die mir als Nicht-Verursacher entstehen, haften?

FRAGE 2: kann ich vom Vermieter (immerhin eine große Hausverwaltungsgesellschaft) verlangen, dass er der Einfachheit halber selber jemanden beauftragt, der die Deckenverkleidung entfernt und anschließend die Decke wieder in einen akzeptablen Zustand versetzt (nicht zwingend wieder so aufwändig mit Deckenverkleidung)?
Wenn er bzw. seine Versicherung eh für die Kosten auf meiner Seite aufkommen muss, würde ich mir das Suchen ersparen und er könnte gleich ein Handwerker seines Vertrauens beauftragen.

Vielen Dank für die Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage aufgrund der vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

I.
Wenn der Schaden an Ihrem Eigentum auf eine Pflichtverletzung des Vermieters zurückzuführen ist, dann können Sie den entstandenen Schaden (sprich Entfernen, Reparieren und Wiederanbringen) vom Vermieter verlangen.

Problematisch ist, dass Ihnen die Beweislast obliegt. Dies bedeutet, dass Sie dem Vermieter nachweisen müssen, dass dieser den Schaden bspw. aufgrund alter Wasserleitungen hätte erkennen können.

In diesem Fall sollten Sie dem Vermieter selbst eine Frist zur Beseitigung des Schadens setzen. Im Zweifel sollten Sie mit dem Vermieter in Kontakt treten und versuchen die Angelegenheit einvernehmlich zu erledigen. Der Nachweis der Pflichtverletzung (und des Verschuldens auf Seiten des Vermieters) kann aufgrund der Notwendigkeit eines Sachverständigen mit hohen Kosten verbunden sein. Ebenso wenig kann das Ergebnis vorhergesehen werden.

Haben Sie aber die Frist gesetzt, in der der Vermieter eigene Handwerker beauftragen soll, und besteht dieser weiter auf Ihrem Einsatz, dann können Sie (vorbehaltlich des o.g. Beweises) später Ersatz Ihrer Aufwendungen verlangen.

II.
Sie könnten aber zusätzlich bzw. daneben einen Anspruch gegen den Mieter der Wohnung haben. Aber auch hier müssten Sie dessen Handeln und Verschulden beweisen. Dann müsste dieser den entstandenen Schaden übernehmen.

Versuchen Sie mit Ihrem Vermieter eine Vereinbarung zu treffen, wer die Holzdecke entfernt und später einen angemessenen Zustand wieder herstellt. Sollte sich der Vermieter querstellen und weiterhin darauf bestehen, dass Sie für die Entfernung zu sorgen haben, sollten Sie aber zumindest dafür sorgen, dass der Gutachter in Ihre Wohnung kommt und den Schaden anschauen kann. Sie würden sich sonst eventuell selbst schadensersatzpflichtig machen.

Bitte beachten Sie noch, dass dies nur eine erste Einschätzung der Rechtslage ist.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Antwort weitergeholfen hat und verweise bei Unklarheiten oder Rückfragen auf die kostenlose Nachfragefunktion. Gerne können Sie mich auch direkt kontaktieren.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2011 | 19:39

Hallo, und vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Leider muss ich aber noch mal nachhaken, da mir die genaue Verteilung der Rechte und Pflichten nicht klar geworden, und letztendlich hängt ja genau davon ab, wer in diesem Fall für die Kosten zuständig ist, die durch die Entfernung bzw. Erneuerung der Deckenverkleidung entstehen.

Vielleicht noch mal um das Gesamtbild zu schildern:
unser Wohnhaus ist ca. 50 Jahre alt. Wie damals wohl üblich ist es so, dass die Abflussrohre der oberen Wohnung durch die Decke der unteren Wohnung kommen, und dort in der Wand verschwinden.

Es handelt sich um diese großen grauen Abwasserrohre aus Kunststoff. Weil diese sehr hässlich sind, hat mein Vormieter wohl auch die Deckenverkleidung installiert.

Die tropfende Stelle (das konnte ich mit einem Handyphoto durch einen Spalt zwischen Wand und Deckenverkleidung ermitteln), ist eine der Steckverbindungen zwischen zwei Rohrelementen. Es tropft auch nicht ständig, sondern nur sehr sporadisch. Wenn dann auch nicht viel. Meist wird es wohl von der Holzverkleidung absorbiert. Neulich tropfte es aber mal durch die Verkleidung in mein darunter gelegenes Waschbecken.

Da die Ablfussrohre aus meiner Decke kommen, ist der Mieter über mir vermutlich nicht haftbar.

Aber wer trägt nun tatsächlich die Verantwortung für diese Rohre, und halt auch für evtl. Schäden, die von diesen Rohren ausgehen?

Hat der Vermieter die Pflicht, die Steckverbindungen solcher Kunststoffrohre auf Verschleiss zu überprüfen?

Habe ich vielleicht sogar die Pflicht, auf die Dichtheit dieser Rohre zu achten, einfach weil sie durch meine Wohnung verlaufen?

Kann der Vermieter - zu Recht - behaupten, er könne sie ja gar nicht selber überprüfen, eben wegen meiner Deckenverkleidung?

Kann der Vermieter - zu Recht - sagen, es sei mein eigenes Risiko, dass meine Deckenverkleidung beschädigt sei, weil sie sich quasi in einer "Gefahrenzone" befindet, da Abflussrohre einfach mal tropfen können?

Oder ist es tatsächlich so, dass es egal ist, was die tropfenden Rohre beschädigen? Wäre die Deckenverkleidung nicht, hätte es ja genau so gut mein teurer Elektrorasierer sein können.

Viele Grüße und vielen Dank.









Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2011 | 20:26

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund der weiteren Informationen bekommt Ihre Frage eine andere rechtliche Qualität und ist eigentlich nicht mehr als zulässige Verständnisfrage im Rahmen der Nachfragefunktion zu bewerten.

Deshalb in der gebotenen Kürze: Da es sich nun nicht wie angenommen um einen defekten Duschablauf handelt sondern um grundsätzlich alte Wasserrohre dürfte hier von einem Mangel iSd. § 536a BGb auszugehen sein. Grundsätzlich sind Sie auch hier beweisbelastet. Jedoch dürfte der Mangel an den Rohren im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, weshalb Sie ein Verschulden des Vermieters nicht beweisen müssen.

Dieser kann sich jedoch entlasten, sprich sich von seiner Verkehrssicherungspflicht befreien (vgl. hierzu OLG Koblenz, 30.09.2010, 2 U 779/09). Hier kommt es also darauf an, ob der Vermieter von den alten Rohren wusste oder ob er diese vor kürzerer Zeit begutachtet hat.
Ohne konkreten Anlass besteht jedoch kein Pflicht des Vermieters, die Leitungen zu überprüfen.

Kann dem Vermieter also ein Verschulden nachgewiesen werden haben Sie auch einen Anspruch auf Reparatur der Holzdecke. Unter dieser Voraussetzung gehe ich davon aus, dass Sie dann auch einen Anspruch auf Entfernung und Instandsetzung der Decke haben.

Letztendlich kann ich Ihnen aber im Rahmen dieser ERSTberatung keine endgültige Antwort geben, da es auf zu viele Umstände ankommt, die noch ungeklärt sind. Ansonsten bleibt es bei meinen ursprünglichen Ausführungen.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Otterbach
Rechtsanwalt


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