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Nach Wasserschaden Wohnung unbewohnbar


29.08.2017 21:34 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Sehr geehrte Damen und Herren,

in unserer neu angemieteten Wohnung im Dachgeschoss erlitten wir wenige Stunden nach der Schlüsselübergabe einen Wasserschaden. Das Eckventil (an das bei Bedarf eine Spülmaschine angeschlossen werden kann) unter der Küchenspüle war geöffnet und das Wasser strömte heraus. Infolgedessen war die gesamte (noch leere) Wohnung überflutet, die Wohnung in der Etage unter der unseren wurde stark betroffen. Die Fassade und die Garagen sind ebenfalls Wasser geschädigt. Als wir die Wohnung verließen, lief definitiv kein Wasser aus dem Ventil, das nach dem Zudrehen desselben auch wieder dicht schließt. Ein Blindstopfen war nicht montiert.

Im Schadensbericht des Gutachters der Gebäudeversicherung geht man von einem versicherten Leitungswasserschaden aus. Eine grobe Fahrlässigkeit wird uns nicht unterstellt. Angemerkt ist jedoch eine Regressmöglichkeit aufgrund einer möglichen Schadenverursachung unsererseits. Ebenfalls ist vermerkt, dass beide betroffenen Wohnungen für die Dauer der Trocknung und Wiederherstellung unbewohnbar sind. (Mietausfall)

Wir zahlten bereits einen Tag vor dem Auftreten des Wasserschadens (der Wohnungsübergabe) die erste Miete und haben (bisher) darauf verzichtet diese zurückzufordern. Für den kommenden Monat haben wir die Vermieter darüber informiert, dass wir Aufgrund der Unbewohnbarkeit der Wohnung die Miete für den kommenden Monat nicht überweisen werden.
Die Vermieter bestehen jedoch darauf, dass wir die Mietzahlungen fortsetzen, da der Mietausfall unserer Wohnung (im Gegensatz zu der Wohnung unter uns) wohl nicht von der Gebäudeversicherung abgedeckt sei.

Unsere Fragen sind nun:
Müssen wir Miete für eine Wohnung zahlen, in der wir nicht wohnen können?
Warum zahlt die Gebäudeversicherung einen Mietausfall für die Wohnung unter uns, jedoch nicht für unsere Wohnung?
Hat das eventuell etwas damit zu tun, dass wir nach Ansicht der Versicherung unter Umständen die (fahrlässige) Schuld an dem Wasserschaden tragen?
Wenn wir die Miete nun zahlen, obwohl wir es eigentlich nicht müssten, befürchten wir, dass wir diese nicht mehr zurückfordern können. Wie sollen wir jetzt weiter verfahren?

Vielen Dank Ihnen schon einmal für die Antwort
MfG
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich gilt: Kommt es zu einem nicht vom Mieter verschuldeten Wasserschaden, so haftet der Vermieter insoweit, als er den Schaden beseitigen muss. Der Geschädigte kann auch eine Mietminderung verlangen, ihm stehen alle Ansprüche des mietrechtlichen Gewährleistungsrechtes zu. Ist die Wohnung unbewohnbar, kommt eine Mietminderung in Höhe von 100% in Betracht; es muss also keine Miete gezahlt werden, bis die Wohnung wieder bewohnbar ist.

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, selbst bei einem leicht fahrlässig durch den Mieter verursachten, versicherten Schaden den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter in Anspruch zu nehmen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.11.2004 - VIII ZR 28/04). Weshalb in Ihrem Fall die Gebäudeversicherung den Mietausfall für Ihre Wohnung nicht übernimmt, kann ich auch nicht verstehen. Denkbar wäre natürlich, dass die Versicherung von einem Verschulden der Mieter ausgeht mit der Folge, dass eine berechtigte Mietminderung ausscheidet.

Wenn Sie die Miete nur unter Vorbehalt zahlen wollen, müssen Sie dies dem Vermieter ausdrücklich mitteilen. Schicken Sie ihm dann ein kurzes Schreiben und weisen Sie darauf hin, dass Sie aufgrund des unverschuldeten Wasserschadens und der daraus folgenden Unbewohnbarkeit nach Ihrer Ansicht zur Mietminderung berechtigt sind und die Miete vorerst bis zur Klärung der Sachlage nur unter Vorbehalt zahlen. Zur Sicherheit können Sie den Vorbehalt zusätzlich auch im Betreff der Überweisung erwähnen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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