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Nach Kauf einer Wohnung festgestellt das die Quadratmeter falsch angegeben waren

| 03.07.2014 22:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jürgen Nelsen


Zusammenfassung: Zu den Möglichkeiten, einen notariellen Kaufvertrag über eine Immobilie anzufechten, wenn statt der im Vertrag behaupteten Größe von 123,9 m² nur eine Fläche von 91,47 m² gekauft wurden

Wir haben im April 2014 eine Eigentumswohnung (Altbau, Dachgeschoss) von einem uns bekannten Ehepaar (er: Anwalt) ohne Makler gekauft.
Laut Ihren mündlichen Angaben und laut der Teilungserklärung 123,9qm. (Teilungserklärung ist von 1981) Kaufpreis war jetzt 300.000€. Wir wollen diese Wohnung jetzt als Geldanlage vermieten.

(Im Kaufvertrag steht der Kaufpreis, jedoch nicht die Wohnfläche, auch nicht der Quadratmeterpreis); Wohnflächenberechnung lag nicht vor.

Während der anschließenden geringfügig Renovierung stellte sich heraus, das die Wohnfläche kleiner ist. Somit haben wir einen Gutachter bestellt, der eine Wohnfläche von 91,47 qm berechnet hat.

(bezahlt hatten wir einen Quadratmeterpreis von 2420€/qm, jetzt stellt sich herauch, dass die Wohnung 3250€/qm kostet, das ist uns ein Aufpreis der zu extrem ist. 10quadratmeter Differenz wären von uns hingenommen worden, so viele aber nicht.)

Was für eine Lösung können wir mit den Verkäufern finden?
Können wir eine Preisminderung im Nachhinein verlangen?? (wie Hoch: 32qm x 2420€=77440 ??)
Sollten wir den Kauf rückgängig machen???

Gerne versuche ich mich direkt mit den Verkäufern zu einigen, wüsste jedoch gerne, welche Ansprüche ich rechtlich durchsetzen könnte.

Danke und viele Grüße

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich haben Sie Ihren Angaben nach einmal einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über die Immobilie gemäß §§ 433, 311 b BGB geschlossen. Beide Parteien sind daher aus dem Vertrag verpflichtet, da er formgerecht zustande gekommen ist. Ich gehe davon aus, dass die Teilungserklärung teil der Urkunde geworden ist.

Zunächst scheidet Wucher (Verstoß gegen § 138 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) aus, da hierfür ein überschreitet des tatsächlichen Werts um ca. 100 v.H. erforderlich wäre.

In Betracht kommt daher nur die Anfechtung Ihrer Willenserklärung bei Abschluss des not. Kaufvertrags. Von den diversen Tatbeständen kommt m.E. nur die Anfechtung wegen eines Eigenschaftsirrtums (§ 119 BGB) in Betracht, da Sie von einer größeren Wohnung ausgegangen sind (= wesentliche Eigenschaft). Zwar enthält der Vertrag keine Größenangabe (ungewöhnlich), aber über die Angaben in der TE hatten Sie einen berechtigte Vorstellung von der Größe.

Ob auch eine arglistige Täuschung vorliegt, also die bewusste Täuschung über die tatsächliche Größe der Wohnung, kann ich nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht sagen, dürfte aber ohnehin sehr schwer zu beweisen sein.

Beachten Sie aber, dass die Anfechtung wegen Eigenschaftsirrtums gemäß § 121 BGB unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern zu erfolgen. Diese Frist beginnt mit der Kenntnis der die Anfechtung begründenden Umstände (hier: Gutachten des Sachverständigen). Obergrenze ist idR eine Frist von max. 2 Wochen. Erfasst ist in jedem Fall die Zeit für die Einholung eines Rats eines Rechtskundigen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Abschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.07.2014 | 21:31

Hallo,

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Ich habe verstanden, dass wir den Vertrag evtl anfechten könnten.
Was wäre daraus die Konsequenz?
Rückabwicklung oder Preisminderung??

Falls eine Preisminderung in Frage käme, dann in welcher Höhe??

Hätten wir Ihrer Meinung nach eine Chance einen der oberen Ansprüche gerichtlich geltend zu machen?
(hierzu bitte nur eine Abschätzung aus Ihrer Erfahrung)

Viele Dank und viele Grüße



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.07.2014 | 22:30

Die gesetzliche Folge der Anfechtung ist die Rückabwicklung des Kaufvertrags, d.h. Sie geben die Immobilie zurück und bekommen im Gegenzug den Kaufpreis zurück.

Die Drohung mit einer Anfechtung kann möglicherweise aber Verhandlungen über eine angemessene Minderung in die Wege leiten.

Da die Wohnung um ca 25 m² kleiner ist als angenommen hielte ich eine Minderung um 1/5 für angemessen.

Anfechtungen von Notarverträgen sind selten erfolgreich, weil der Inhalt des Vertrags ja ausführlicher vorgelesen und besprochen wird (Warnfunktion). Man nimmt daher an, dass die Beteiligten genau wussten, was sie unterschreiben würden. In Ihrem Fall wurde die Größenangabe offenbar vernebelt, so dass ich hier sogar etwas optimistisch bin. Ein Selbstläufer ist es aber sicher nicht.

Ich empfehle, zunächst über eine Minderung zu verhandeln.


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Bewertung des Fragestellers 04.07.2014 | 23:49

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 04.07.2014 5/5,0
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