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Nach Hauskauf: Hausschwamm im Fußboden

| 30.09.2018 13:21 |
Preis: 100,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


14:20
Unsere Tochter hat mit notariellem Kaufvertrag vom 21.08.2018 ein altes Haus gekauft (das als saniert angepriesen wurde).
Vertraglich festgehalten wurde Besitzübergang zum 21.08.2018, Kaufpreis-Fälligkeit zum 01.11.2018. (Zahlung und Eigentumsumschreibung sind daher bisher noch nicht erfolgt.)
Weiter wurde (standardmäßig) vereinbart:
Verkauft wie besichtigt, Rechte des Käufers wegen Sachmängeln sind ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine offenbarungspflichtigen Umstände bekannt sind.
Zusagen zur Beschaffenheit wurden nicht festgehalten.

Beim Ausbau der vorhandenen Sockelheizung inkl. der zugehörigen MDF-Leisten/Verkleidung hat sich zunächst eine starke Durchfeuchtung der Wand im Sockelbereich gezeigt. Zudem waren die Dielenbretter unter den Sockelleisten morsch. Beim Entfernen der Dielenbretter war dann das ganze Ausmaß des Schadens erkennbar:
Dielenbretter-Unterseiten und Lagerhölzer sind großflächig von echtem Hausschwamm befallen, teilweise morsch und bereits zerfallen. Zwischen den Lagerhölzern eingebaute Split-Schüttung ist großflächig von Hausschwamm-Myceln durchwachsen, das darunterliegende Vlies ist ebenfalls befallen.
Fundamente und Erdreich sind im gesamten Raum stark durchfeuchtet.
(Dass es sich um den echten Hausschwamm handelt, wurde von einem Sachverständigen festgestellt.)

Von Nachbarn haben wir zwischenzeitlich erfahren, dass bei Starkregen immer wieder Wasser auf der angrenzenden (rundum ummauerten) Terasse stand, das teilweise vom Verkäufer mit einer Pumpe abgeleitet werden musste.

Meine Fragen:
(1) Ist der Verkäufer, der aktuell noch der Eigentümer ist, für die fachmännische Sanierung der Schäden zuständig/verantwortlich?
(2) Ist eine nachträgliche Kaufpreisminderung möglich und ggf. durchsetzbar?
30.09.2018 | 13:54

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Grundsätzlich setzt ein Haftung des Verkäufers voraus, dass die Gewährleistungsrechte bestehen. Im vorliegenden Fall sind, wie üblich, Gewährleistungsrechte ausgeschlossen worden.

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer jedoch dann nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB).

Es wäre mangels Beschaffenheitsgarantie und sonstiger Beschaffenheitsvereinbarung zu prüfen, ob ein arglistiges Verschweigen vorliegt.

Aufgrund Ihrer Schilderung spricht vieles dafür, dass zumindest die Tatsache der enormen Feuchtigkeit durch stehendes Regenwasser dem Verkäufer positiv bekannt war und dies aufgrund der Beobachtungen des Nachbarn auch beweisbar ist. Der Schluss auf das Vorhandenseins des Hausschwamms ist indes nicht zwingend. Sie schildern selbst, dass hierfür der Ausbau der Sockelheizung erforderlich war. Von einer Erkennbarkeit kann daher vorläufig keine Rede sein, soweit keine anderen Anhaltspunkte vorliegen.

Im Grunde wäre daher die Tatsache des Regenwasserstaus allenfalls offenbarungspflichtig gewesen. Ob und inwiefern hier ein Sachmangel vorläge, ist nicht absehbar. Es müsste die Ursache des fehlenden Wasserabflusses eruiert werden. Dann wäre zumindest dies ein Mangel, für den der Verkäufer haftet.

Sodann wäre sachverständig festzustellen, ob der Hausschwamm ein Mangelfolgeschaden exakt dieses Mangels ist.

2. Ist der Verkäufer, der aktuell noch der Eigentümer ist, für die fachmännische Sanierung der Schäden zuständig/verantwortlich?

Der Nacherfüllunganspruch hängt davon ab, wie die Kausalkette zwischen Wasserabfluss und Hausschwamm sich verhält und ob dieser Schaden folglich nicht vom Gewährleistungsausschluss umfasst ist.

Grundsätzlich können Sie im Falle der arglistigen Täuschung nach Gefahrübergang dann Nacherfüllung, also Beseitigung der Schäden, vom Verkäufer verlangen (§ 439 BGB). Allerdings dürften diese Kosten begrenzt sein auf den Minderwert der Immobilie.

3. Ist eine nachträgliche Kaufpreisminderung möglich und ggf. durchsetzbar?

Eine solche Minderung ist nur dann möglich, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung zuvor verweigert hat oder diese zweimal gescheitert ist (§§ 440, 441 BGB).

Anstelle des Minderungsrechts ist auch der Rücktritt vom Kaufvertrag denkbar.

4. Hier hängt der Erfolg davon ab ob

a) die Arglist beweisbar ist (genügt hier Zeugnis des Nachbarn?) und
b) der dem Verkäufer bekannte mangelnde Wasserabflusses voraussichtlich kausal ist für den Hausschwamm. Hier kann man sich dann trefflich darüber streiten, ob das auch für den Verkäufer als möglicherweise "Laien" erkennbar gewesen sein muss oder nicht.

Gerne können Sie sich für eine tiefer gehende Prüfung auch anhand des Kaufvertrages etc. an meine Kanzlei wenden. Das hiesige Honorar wird angerechnet.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Christian Schilling

Nachfrage vom Fragesteller 30.09.2018 | 14:10

Sehr geehrter Herr Schilling,
vielen Dank für Ihre schnelle und umfangreiche Antwort.
Hier noch meine Nachfrage:
Ist die Tatsache, dass der Verkäufer derzeit noch Eigentümer ist, ohne Bedeutung für die rechtliche Betrachtung des Falles?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.09.2018 | 14:20

Entscheidend für die Frage, ob Sachmängelrecht anwendbar ist, ist der Gefahrübergang, also hier die Übergabe der Sache.

Vor Gefahrübergang kann der Käufer die Annahme der Kaufsache / des Hauses verweigern.

Besitz (Übergabe = Gefahrübergang) und Eigentum können somit beim Hauskauf durchaus auseinanderfallen.

Spezielle Regelungen zum Gefahrübergang können sich auch im Kaufvertrag selbst finden.

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Bewertung des Fragestellers 30.09.2018 | 14:48

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