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Nach Hauskauf, tauchen auf einmal (vorher nicht erkennbare Mängel) auf

12.02.2015 09:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Die Frage betrifft den Kaufvertrag (Immobilie, Haus, Wohnung) und hier insbesondere die Frage ob Sie als Käufer Mängelansprüche gegen den Verkäufer geltend machen können.

Hallo und guten Tag, wir haben Dezember 2013 ein Haus (Gebaut 1994) gekauft, welches wir im Februar 2014 bezgoen haben. Von Anfang an hatte wir im Küchenabfluss ein "Gluckern" nachdem das Wasser ablief. Dann geriet das Thema bei mir aus dem Focus. Ende Januar sagte ich dann zu meiner Frau das ich nun eine Firma bestelle, die mal den Abfluss frei machen soll, nicht das es zu einer unerwarteten Verstopfung kommen würde. Gesagt getan. Eine Firma kam, reinigte den Abfluss aus der Küche heraus und Ergebnis = "Gluckern" nicht weg. Dann schaute sich die Firma mit einer Spezialkamera den Abfluss von der Strassenseite draußen einmal an. Hierbei stellten sich mehrere Dinge heraus : 1. Dadurch das der Kanalschacht auf dem Grundstück ohne Fundament gebaut wurde (sondern nur auf drei Streinen aufgesetzt wurde) hat dieser sich gesenkt und das Rohr vom Haus runter gedrückt, so daß statt dem Gefälle vom Haus zum Kanal ein Anstieg in Richtung Haus von 5 cm ist. Heisst hier steht das Wasser drin. 2. wurden die Abwasserohre nicht auf ein Fundament gelegt, sondern einfach in die Erde gelegt. Gestern war nun eine Firma da in an einer anderen Stelle einen weiteren Defekt eines Aussenrohres gefunden hat. Alles wohl begründet darin, dass die Rohre nicht vernünftig unterbaut worden sind und sich dadurch bewegt haben. Der Vorherige Eigentümer, der das Haus auch gebaut hat, berichtet mir auf meine Nachfrage das es vor 2 Jahren mal "ein Problem" mit einem anderen Rohr vor dem Haus gegeben hat, dieses dann aber behoben wurde. Welche Firma dieses gemacht hat, sagte er mir nicht. Ich gehe mal davon aus das er das selbst gemacht hat. Fakt ist nun, dass ca. für die Behebung der Schäden der draußen liegenden Abflussrohe, eine Summe von ca. 12.000 Euro (eher mehr) fällig wird. Meine Frage ist nun, ob es eine Möglichkeit gibt den vorherigen Besitzer (der auch Erbauer des Hauses ist) hier in Anspruch zu nehmen, oder ob dieses eher von verschwendeter Zeit gekrönt wäre. Welche Vorgehensweise wäre angemessen ?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:


Die Frage betrifft den Kaufvertrag (Immobilie, Haus, Wohnung) und hier insbesondere die Frage ob Sie als Käufer Mängelansprüche gegen den Verkäufer geltend machen können.


Hier wäre zuerst der (notarielle) Kaufvertrag des Hauses daraufhin zu überprüfen, ob - wie oftmals leider der Fall - der Verkäufer die Haftung für Sachmängel wirksam ausgeschlossen hat.

Es wäre etwas anderes, wenn der Verkäufer einen Mangel beweisbar (!) arglistig ("betrügerisch") verschwiegen hat. Das wäre vielleicht der Fall, wenn dem Verkäufer als Bauherr bekannt sein musste, dass die Entwässerung des Hauses (als Tel der öffentlich-rechtlichen Erschließung; "Anschluss- und Benutzungszwang") fehlerhaft (z.B. gegen anerkannte Regeln der Technik) geplant und/oder gebaut wurde. Womöglich wurde im Rahmen des Bauantrags und oder beim Hausanschluss an das Abwassersystem ("Entwässerungsgenehmigung") gepfuscht.

Einzelheiten müssten sich jeweils gerichtsfest und beweisbar ergeben. Auf den hier möglichen ersten Blick haftet der Verkäufer - unterstellt im Kaufvertrag wurden die üblichen Haftungsausschlüsse vereinbart - eher nicht.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2015 | 13:34

Sehr geehrter Herr RA Lautenschläger, vielen Dank für Ihre Information. Die umliegenden Nachbarn berichteten davon, dass der Voreigentümer, der das Haus auch gebaut hat, wohl wusste das es Probleme mit dem Kanalabfluß gab. Da er wohl selbst regelmäßig im außenliegenden Revisionsschacht anzutreffen war, zeigten sich die wiederkehrende Probleme. Die Ausführung des außen liegenden Revisionsschachtes ist mangelhaft durchgeführt worden (nur auf 3 Steine gestellt)und dieser hat sich abgesenkt und dadurch das Abwasserohr des Hauses angehoben, so daß dieses nun nicht zum Hauptkanal fällt, sondern sich 5 cm in richtung Haus erhöht hat und damit der reguläre Ablauf nur schwerlich ermöglicht wird. Was wäre denn aus Ihrer ein ausreichender Nachweis (als Beispiel) um hier weiter zu kommen ? Der Vorbseitzer, wie gesagt, hat das Haus ja auch gebaut. Vorab vielen Dank für Ihre Antwort und freundliche Grüße..

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2015 | 17:28

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),


bestend Dank für die Nachfrage. Es wäre zu prüfen, ob sich aus den Aussagen des Nachbarn usw. ergibt, dass ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag (Einzelheiten sind mir nicht näher bekannt), nicht greift.

Ggf. wäre zunächst der Versuch zu starten sich außergerichtlich zu einigen bzw. nachzuverhandeln.

Hierzu müssten auch die Vertrgäge, und Baugenehmigungen etc. eingehender geprüft werden.


Mit freundlichen Grüßen



RA P. Lautenschläger

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