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Nach Grenzeinmessung verletzt die Garage den Bauwich mit ca. 0.6qm


06.05.2007 22:54 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Experten,

Die Vorgeschichte zu meinen Fragen:
Im Herbst 2005 habe ich ein Grundstück mit eingeschossigem Haus in Außenlage in Niedersachsen gekauft. An der Nordseite des Grundstücks befindet sich eine vom Nachbarn (Großvater) erbaute Betonmauer (H 180cm). Entlang dieser Mauer befanden sich mittlerweile abgerissene ungenehmigte Bauten (Garage/Schuppen). In den Unterlagen zum Haus gab es einen alten Katasterplan von der Einmessung des Grundstücks 1965/66 in dem die Betonmauer als Grenzeinrichtung verzeichnet ist.
Mitte 2006 wurde u.a. der Anbau einer Garage genehmigt. Diese wurde im Dez 2006 erstellt. Sie steht längs leicht winklig abgewandt (ca. 20°) zur Mauer, die nächstliegende Ecke steht 3m entfernt.
Die Abmaße der Garage betragen 4m Höhe-Flachdach und 10m Länge, sie ist aus Fertigbetonteilen erstellt. Ein Grasdach und Fassadenbegrünung sind geplant.
Die Erstellung der Garage hat den Nachbar sehr erbost. Er hat die Grenze neu einmessen lassen, was ergab, dass die Betonmauer nicht exakt auf der Grenze steht, sondern an einem Ende ca. 80 cm auf seinem Grundstück - am anderen Ende läuft der Zwickel gegen "0" aus.
Die Garagenecke ragt nun zu ca. 50cm in den Bauwich, was einer Fläche von ca. 0,6 qm entspricht. Mit der Begründung der Abstandsverletzung hat der Nachbar Widerspruch gegen die Baugenehmigung eingelegt. Mitte Januar bekam ich von der BauAB ein Schreiben mit Verfügung von Baustopp und Nutzungsverbot für die Garage.
Mittlerweile hat es diverse Schriftwechsel mit der BauAB und auch den Versuch einer Einigung mit dem Nachbarn gegeben. Dies erscheint unmöglich – auch den Kauf, des für ihn unnutzbaren Grundstückteils lehnte er strickt ab. Der Nachbar verurteilte scharf die Beeinträchtigung der Aussicht und die Zumutung des Gebäudeanblicks ("auch ein begrünter Bunker bleibt ein Bunker"). Die, die Bauordnung verletzende Ecke der Garage, spielt für den Nachbarn offensichtlich eine untergeordnete Rolle, diese Auffassung bestätigte auch die BauAB in einem letzten Gespräch.

Nichtsdestotrotz hat die BauAB mittlerweile die Baugenehmigung zurückgenommen, dies unter Anordnung der sofortigen Vollziehung. In der Begründung wird die Beeinträchtigung des Nachbarn als erheblich und deutlich wahrnehmbar (Südseite als besonders geschützter Bereich) eingestuft.
Zudem wird uns der Vertrauensschutz abgesprochen mit der Begründung gemäß § 48(2) 2. VwVfG sei der Verwaltungsakt durch Angaben erwirkt, die in wesentlicher Beziehung unrichtig waren.

Noch ein Nachtrag zur Beeinträchtigung des Nachgrundstücks:
Aufgrund der Höhenverhältnisse - das Nachbargebäude ist 3 geschossig ca. 10m hoch - kommt es objektiv durch den Garagenbau auf der Südseite des Nachbarhauses nur an einem Fenster (Küche) zu einer verminderten Sonneneinstrahlung in der Winterzeit. Die maximale Beeinträchtigung ist am 21.12. um ca. 10:00 gegeben, an diesem Zeitpunkt wird die untere Hälfte des Fensters verschattet. Bereits am 21.1. (bzw. 21.11.) ist jedoch keine verminderte Sonneneinstrahlung mehr vorhanden. Die Höhe/Tiefe der Sonneneinstrahlung würde sich am 21.12. um weniger als 10cm verbessern, wenn der Grenzabstand gewahrt würde. Die Ecke, die den Bauabstand verletzt, überstreicht einen Winkel von 15° des Sonnengangs am Küchenfenster, die Dauer beträgt also ca. 1h (ca. 9:30 - 10:30), wovon die erste halbe Stunde ca. gleichbleibend und die 2. halbe Stunde gegen "0 Beeinträchtigung“ geht.
Ein kleines Wohnzimmerfenster (beeinträchtigte Aussicht) befindet sich oberhalb der Garage. Das eigentliche "Panorama-Fenster" des Wohnzimmers befindet sich allerdings nach Osten zum Park des Nachbarn gerichtet (xy.000qm). Weitere Fenster im 2. Geschoss (> 7,5 m Höhe) sind wohl unerheblich.
Das Gelände zwischen Nachbarhaus und Betonmauer wird lediglich als Durchgang benutzt.

Welche Chancen sehen Sie für einen Widerspruch? Die Rückbaukosten betragen ca. Euro 10.000,-. Das Argument der Verhältnismäßigkeit wurde offensichtlich nicht anerkannt – welche andere Argumentation gibt es?
Wie lange kann ein Widerspruchsverfahren dauern? Welche Kosten können sich hier anbahnen? Ist zwischenzeitlich eine Nutzung / Fertigstellung der Garage durchsetzbar?

Ich bin an einer schnellen und möglichst endgültigen Lösung interessiert. Für den Fall eines erfolgreichen Widerspruchs - ist höchstwahrscheinlich mit der Klage des Nachbarn zu rechnen.
Der Nachbar hat Zeit – allerdings kann er auch nichts gewinnen – wie oben ausgeführt würde sich auch ein Rückbau der Garagenecke nicht auf die ihn eigentlich störende Ansicht des Gebäudes auswirken - bzw. welche Möglichkeit hat er den Totalabriss zu erreichen? Sollte er hier keine Möglichkeit haben, ist sein Verhalten als Schikane zu werten/bewerten?
Hat er zivilrechtliche Klagemöglichkeiten, selbst wenn der Bauabstandsverstoß als unerheblich, bzw. der Rückbau als unverhältnismäßig eingestuft würde?

Für den Fall des Widerspruchs: müsste/sollte auch die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung (§80 VwGO) beantragt werden?

Für den Fall des notwendigen Rückbaus - Ist der Vorwurf des Erwirkens durch falsche Angaben abzuwehren? Die BauAB war auch genehmigende Behörde, im Rahmen der Bauvoranfrage (planungsrechtliche Prüfung), waren umfangreiche Fotodokumentationen auch der Betonmauer und der ungenehmigten Bauten angefertigt worden – die Grenzsituation schien auch dort nicht fraglich zu sein, für den Bauantrag wurde nur ein einfacher Lageplan verlangt. Bei Recherchen im Katasteramt, wurde dort geäußert, dass auch die Zeichnung im einfachen Lageplan offensichtlich die prüfende Behörde zur Nachfrage hätte veranlassen müssen. Das Aufmaß wurde durch mich erstellt, dies ist auch so im Plan der einreichenden Entwurfsverfasser vermerkt.

Für die Beantwortung bedanke ich mich im voraus.
07.05.2007 | 02:14

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

auf Ihre Frage antworte ich wie folgt:

1. Es bestehen aus meiner Sicht keine Zweifel, dass Sie nach den Vorschriften der Niedersächsischen Bauordnung (NdsBO)Ihr Garagen-Bauvorhaben unzulässig in den Bauwich gebaut haben. Dies trifft natürlich nur insoweit zu, als dass ich unterstelle, dass die vorgenommene Grenzeinmessung richtig ist.

Dabei kommt es nicht darauf an, dass durch die Errichtung der Garage eine teilweise oder auch nur geringe Verschattung des Nachbargrundstücks hervorgerufen wird.

Zu beachten sind hier vor allem die Vorschriften §§ 7, 12 NdsBauO.

Nach § 7 NdsBauO muss der Grenzabstand mindestens 3 m betragen. Nach Ihren Ausführungen reicht die von Ihnen teilerrichtete Garage zumindest zum Teil - wenn auch nur in geringem Umfang - in den Bauwich hinein, sodass eine Bauwichverletzung gegeben ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Verletzung des Abstand nur gering ausgefallen ist oder nicht. Die Bauwichabstände sind in jedem Fall einzuhalten und entsprechen unbedingt zu beachtendem Baurecht.

Nun ist es allerdings so, dass Garagenbauvorhaben nach § 12 NdsBauO insoweit privillegiert sind, als dass sie einen bis auf 1 m verringerten Grenzabstand einhalten dürfen. Nach Ihrer Schilderung übersteigt die Garage jedoch die zulässigen Außenmaße von 9 m in der Länge und 3 m in der Höhe jeweils um einen Meter. Insoweit können Sie sich auch nicht auf die Privillegierung des § 12 NdsBauO berufen. Unter Einhaltung dieser Maße wäre die Garage zulässig. Ich kann allerdings nicht beurteilen, ob dies in der Ausführung möglich wäre, oder ob eine Teilbeseitigung Sinn macht.

Ihr Bauvorhaben darf auch nicht gemäß § 13 NdsBauO von den Abstandsflächen ausnahmsweise abweichen, da kein dort geregelter Sonderfall vorliegt. Es ist nach Ihren Ausführungen auch nicht damit zu rechnen, dass Ihr Nachbar eine Ausnahme zulässt.

Dafür, dass etwaige Bebauungspläne einen geringeren Abstand zulassen würden, ist ihrerseits nichts vorgetragen.

Folglich ließe sich nach meinem Dafürhalten eine Ausnahme vom Grenzabstand nur mit Zustimmung des Nachbarn rechtlich ermöglichen.

2. Es stellt sich weiter die Frage, ob die Baugenehmigung zurückgenommen werden durfte.

Nach § 57 NdsBauO ist der Bauherr dafür verantwortlich, dass ein Bauvorhaben öffentlichem Baurecht entspricht.

Daraus folgt, dass es einzig in der Verantwortung des Bauherrn liegt, dass das Bauvorhaben rechtlich möglich ist. Die Baubehörde genehmigt nur nach den ihr vorgelegten Plänen. Es hätte ja schließlich auch Ihrerseits vor Baubeginn eine Grenzvermessung durchgeführt werden können.

Dabei stellt sich allerdings die Frage, ob die eingereichten Bauplanungsunterlagen falsch waren oder vielmehr die Bauausführung, die in den Bauwich hineinragte. Dies kann jedoch unentschieden bleiben, da in beiden Fällen zumindest ein Baustop verhängt werden durfte. Die Baugenehmigung durfte aus meiner Sicht jedenfalls nur dann nach § 48 VwVfG zurückgenommen werden, wenn die eingereichten Bauvorlagen falsch waren, was zumindest nach Ihrem Vortrag nicht ausgeschlossen werden kann.

Fraglich ist letztlich die Verhältnismäßigkeit einer Abrissverfügung. Ihr Bauvorhaben reicht 50 cm in den Bauwich. Ich verweise diesbezüglich auf eine Entscheidung des OVG Niedersachsen vom 28.5.1982, Az. 6 A 69/82, in der eine Rückbauverfügung für unverhältnismäßig gehalten wurde, weil die Bauabstandsverletzung nur eine „Steinbreite“ von 6 cm betraf. Ob Ihr Fall anders zu beurteilen wäre, unterläge der freien Entscheidung der Gerichte.

Wenn die Baugenehmigung zurückgenommen worden ist, dürfen Sie das Bauvorhaben jedenfalls nicht fortsetzen.

Wie lange ein Widerspruchsverfahren dauert, ist von hier aus schwer zu beurteilen. Sollte der Widerspruch länger als drei Monate ohne hinreichenden Grund unbearbeitet bleiben, haben Sie nach § 75 VwGO die Möglichkeit einer Untätigkeitsklage.

Vor einem gerichtlichen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung müssten Sie zunächst bei der Baubehörde beantragen, den Vollzug auszusetzen. Hierbei sind öffentliches und privates Vollzugsinteresse abzuwägen. Nach buchstäblicher Rechtsanwendung schätze ich Ihre Chancen eher schlecht ein, falls der Verhältnismaßigkeitseinwand zieht, könnte es besser aussehen.

Die Kosten berechnen sich voraussichtlich nach einem Streitwert von 10.000,00 Euro für ein Klageverfahren und einem Streitwert von 5.000,00 Euro für ein Verfahren nach § 80 VwGO.

Mit freundlichen Grüßen

Eckart Johlige, Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2007 | 09:15

Nachfrage:
Sehr geehrter Herr Johlige,

vielen Dank für Ihre Ausführungen und Einschätzung. Wie ausgeführt, stimme Ihnen zu, dass die Bauordnung eindeutig verletzt ist. Wenn ich Sie richtig verstanden habe gibt es keine Möglichkeit dies zu heilen. Das heißt ein Widerspruch gegen die Rücknahme ist ohnehin sinnlos?
Um den Rückbau/Abriss zu verhindern, müsste ich also erst der entsprechenden Verfügung widersprechen?
Sollte diese dann unter Berücksichtigung der Verhältnismäßigkeit zurückgenommen werden – was dann. Ich muss nicht Rückbauen/Abreißen, habe aber trotzdem keine Baugenehmigung, darf die Garage also nicht finalisieren und nutzen?
Hier schließt sich nochmals die (nicht verwaltungsrechtliche) Frage an: Hat der Nachbar zivilrechtliche Klagemöglichkeiten, selbst wenn der Bauabstandsverstoß als unerheblich, bzw. der Rückbau als unverhältnismäßig eingestuft würde?

Zuletzt noch eine Nachfrage zur Rücknahme und dem Vertrauensschutz –
Im Schreiben der BauAB ist mir noch aufgefallen, dass die Rücknahme gemäß §48(2) VwVfG erfolgt ist. §48(2) VwVfG regelt das Verfahren für die Rücknahme von Verwaltungsakten, die sich auf Geld- oder Sachleistungen beziehen, eine Baugenehmigung fällt doch wohl unter §48(3) VwVfG? Dies prinzipiell. §48(3) VwVfG ermöglicht ja ohnehin eine Rücknahme– und dies auch mit dem gleichen "Ergebnis", dass Ausgleichszahlungen von der Behörde abgewehrt werden können, wenn kein Vertrauensschutz gewährt wird. Was in diesem Fall von der BauAB wegen "Erwirken durch unrichtige Angaben" angegeben wird.

Ihre Ausführung, bzw. Einschätzung, ob dieser Sachverhalt unumstritten ist, sind mir nicht ganz verständlich. Nachdem ich mittlerweile in den Kommentaren zum §48 VwVfG von Kopp/Ramsauer (und weiterführenden Quellen) nachgeschlagen habe, erscheint mir der Vorwurf nicht unbedingt haltbar – wie schätzen Sie dies ein?

· "erwirken = Zweck und zielgerichtetes Handeln... Durch eine unabsichtliche, nur fahrlässig unrichtige ... Angabe kann somit "Erwirken" eines Verwaltungsaktes nicht vorliegen"
Ist es als grob fahrlässig zu werten, dass ich nicht habe einmessen lassen - unter Zugrundelegung der Tatsachen, dass es eine (heute nicht mehr gültige) Katasterkarte mit Einzeichnung der Mauer auf der Grenze gibt – und sich in der Örtlichkeit Gebäude auf dem fraglichen Geländezwickel befanden – beide Seiten also offensichtlich die Mauer als Grenze akzeptiert und gelebt haben?

· Ursache der Fehlerhaftigkeit ist meines Erachtens auch durch die Behörde bedingt – die Anforderung eines qualifizierten Lageplans hätte ergeben, dass die Mauer nicht die Grenze ist, und die richtigen Grenzpunkte fehlten – diese wurden bei der Einmessung neu gesetzt.

· Nach §75a NBauO prüft die Baubehörde unter anderem die Vereinbarkeit mit §7&12 NBauO - und genehmigt nicht nur. Nach Kopp/Ramsauer (bzw. Obermeyer) schließt "offensichtliche Unrichtigkeit, die die Behörde hätte erkennen könne die Anwendung von §48 (2), Satz3 Nr2 ("erwirken durch unrichtige Angaben") aus. Ich nehme an, darauf bezogen sich die Kommentare der Katasterbehörde.

Kann/sollte ich diesen Vorwurf unabhängig vom Widerspruch gegen die Rücknahme der Baugenehmigung versuchen abzuwehren – und wie? Oder ist dies erst sinnvoll, wenn es zum Rückbau/Abriss gekommen ist?

Nochmals vielen Dank für die bisherigen Ausführungen und im Voraus für die weitere Beantwortung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2007 | 09:29

Um Ihre Nachfrage zu beantworten:

Die Baugenehmigung ist nur zurückzunehmen, wenn sie tatsächlich rechtswidrig ist. Ich meinte das aber so, dass es ja auch denbar sein kann, dass die Baugenehmigung tatsächlich rechtmäßig ist und nur die Ausführung Ihrerseits ist rechtswidrig, weil die Garage falsch "eingemessen" wurde. Sie müssen nämlich davon ausgehen, dass Sie vermutlich eine Baugenehmigung erhalten haben, die den 3 m-Abstand berücksichtigt. Dann wäre die Baugenehmigung rechtmäßig, aber die Bauausführung falsch, wenn Sie "tatsächlich" in den Bauwich hineingebaut hätten. Das kann ich aber schwer beurteilen, ohne die Unterlagen zu kennen.

Dies wäre aber ein Aspekt, den Sie im Rahmen des Widerspruchsverfahrens bedenken sollten. Vielleicht können Sie tatsächlich vortragen, dass die Baugenehmigung selbst gar nicht rechtswidrig ist, sondern nur deren Ausführung durch Sie. Insofern kommt es auch sicher darauf an, ob die Unterlagen, die Sie eingereicht haben unrichtig sind. Dies muss geprüft werden. Aus meiner Sicht muss sich das "Erwirken" aber nur auf das "Ergebnis" (= Baugenehmigung) beziehen, nicht hingegen auf die falschen Unterlagen. Es käme mithin nicht darauf an, ob sie gewusst haben oder nicht, dass die Unterlagen falsch sind.

Sollten die eingereichten Unterlagen aber richtig sein, würde Ihnen das aber auch nur den Vorteil verschaffen, dass Sie dann "wenigstens" eine rechtmäßige Baugenehmigung hätten. Eine Rückbauverfügung könnte gleichwohl ergehen, wenn der Bau rechtswidrig errichtet worden ist.

Es spielt aus meiner Sicht übrigens keine Rolle, wenn die Baubehörde einen falschen Absatz bezeichnet hat. Wichtig ist nur, dass das "Gewollte" rechtlich möglich ist (Rechtsgrundsatz: "Falsa demonstratio non nocet" = Falsche Bezeichnung schadet nicht).

Ob sich der Baubehörde die mögliche Rechtswidrigkeit der Unterlagen "aufdrängen" musste (im Sinne von offensichtlich) muss anhand einer Prüfung der Unterlagen entschieden werden.

Ich würde jedenfalls empfehlen, Widerspruch einzulegen.

Ob Ihr Nachbar einen zivilrechtlichen Anspruch hat, entscheidet sich maßgeblich vor der (nur vor Ort zu klärenden)Frage, ob es tatsächlich zu einer Beeinträchtigung oder Gefährdung kommt.

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