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NRW: Nachbargrundstück Nutzungsänderung im Außenbereich

| 27.09.2012 13:56 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte AnwälteInnen,


Folgender Sachverhalt:
Ich wohne mit meinen Eltern zusammen in ländlicher Umgebung (Außenbereich) inmitten von landwirtschaftlich genutzten Ackerflächen am Ende eines ca. 900 m langen einspurigen Gemeindewegs in absolut ruhiger, quasi Einzelhauslage. Unser Nachbar liegt ca. 80 m entfernt als vorletztes Haus an diesem Weg.

Nach dem Tod des Eigentümers und dem bald bevorstehenden Umzug der hinterbliebenen Witwe in eine Senioren-Residenz, bemüht sich die Erbengemeinschaft seit ca. 1 Jahr um den Verkauf des Anwesens, einer ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebsstätte. Das Objekt besteht aus einem zweigeschossigen Wohnhaus (1980 renoviert) mit ca. 250 m² Wohnfläche mit Anbau (ehemaliger Stall) mit 230 m² Nutzfläche, einer bäuerlichen Scheune mit ca. 300 m² Nutzfläche und einer Garagenanlage für 4 -8 Fahrzeuge. Das ganze Ensemble steht auf einem ca. 3500 m² großen frei zugänglichen wiesenähnlichem Grundstück. Die Landwirtschaft ist seit ca. 20 Jahren abgemeldet, die Ackerflächen sind verpachtet, das Wohnhaus wird z. Zt. noch von der Witwe bewohnt, einige Garagen sind an verschiedene Nutzer vermietet.

Wie wir nun über Dritte erfahren haben, gibt es einen potentiellen Käufer, der auf dem Anwesen eine Hundeschule mit angegliederter Hundepension eröffnen möchte. Um dem Interessenten Planungssicherheit zu geben, hat die Erbengemeinschaft eine Bauvoranfrage zur Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt gestellt. Wie weiter bekannt wurde hat die Gemeinde bereits Zustimmung signalisiert, der endgültige Bescheid der Kreis-Baubehörde stünde allerdings noch aus.

Eine derartige Nutzung des Nachbargrundstücks wäre aus unserer Sicht eine Katastrophe, ständiges Hundegebell und entsprechender Besucherverkehr auf dem schmalen Weg an vermutlich jedem Tag der Woche wären zu befürchten. Von einer ruhigen Wohnlage könnte nicht mehr die Rede sein, mal ganz abgesehen vom Wertverlust des eigenen Grundstücks. Außer diesen privaten Bedenken sehe ich auch einige genehmigungstechnische Probleme:

* Umgebung
Im weiten Umkreis befindet sich hier kein Gewerbegebiet bzw. ein Gewerbe mit einer derart zu erwartenden Schallbelastung der Umwelt.

* Zuwegung
Der ca. 1,80m breite und an einer Stelle unübersichtliche Gemeindeweg (vor Jahren hat sich bereits ein Zusammenstoß ereignet) der zu unseren Häusern führt, wurde zuletzt vor ca. 20 Jahren instandgesetzt. Mittlerweile ist er in einem eher schlechten Zustand, wird er doch auch von der Landwirtschaft als Zuwegung für die über den Weg erreichbaren Ackerflächen stark beansprucht.
Dieser schmale Weg ohne Ausweichmöglichkeiten dürfte wohl kaum dem zu erwartenden Besucherverkehr einer möglichen Hundeschule dieser Größe gewachsen sein.

* Abwässer/Kanalisation
Vor ca. 16 Jahren wurde unser Ortsteil an die Kanalisation/Druckentwässerung angeschlossen, allerdings aufgrund der abgelegenen Lage nicht unser Haus und das des Nachbarn. Genehmigt wurde hier für zunächst 20 Jahre eine passive 3-Kammer Hauskläranlage mit Ableitung des Überlaufs in ein namenloses öffentliches Gewässer/Bach. Diese Anlagen sind zur Zeit noch in Betrieb.
Ich glaube kaum, dass diese Art der Abwasserreinigung für die geplante gewerbliche Nutzung als Hundeschule und Ihrer Besucher ausreichend ist.

* Jagd
Ich bin kein Jäger, aber die örtliche Jägerschaft dürfte in diesem Teil des hier existierenden Jagdreviers kein Jagdglück mehr haben. Die zahlreich vorkommenden Rehe, Hasen und Fasanen dürften durch das zu erwartende Hundegebell vertrieben werden.

* Regionales Angebot an Hundeschulen
Wenn ich im regionalen Branchenbuch der Telekom unter „Hundeschule" nachschaue, finden sich nach heutigem Stand 12 Einträge. Allein in der ca. 3,5 km entfernt liegenden Nachbargemeinde sind 2 Anbieter genannt.


Hier nun meine Fragen:

- Darf ich damit rechnen, zur Entscheidungsfindung der Genehmigung angehört zu werden um meine Bedenken mitzuteilen oder trifft die Baubehörde alleinig Ihre Entscheidung?

- Gibt es eine Möglichkeit bereits jetzt im Vorfeld der Entscheidungsbehörde respektvoll zu signalisieren, dass aus der Nachbarschaft Bedenken bestehen?

- Gesetzt den Fall wir werden auch weiterhin nicht von dem geplanten Vorhaben in Kenntnis gesetzt: Wann wäre ein richtiger Zeitpunkt gekommen, gegen die Nutzungsänderung zu klagen?

- Unter allen denkbaren Vorbehalten: Wie würden Sie als Experte die Genehmigungsfähigkeit dieses Vorhabens im Außenbereich einschätzen?


Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

in Anbetracht der mir vorliegenden Informationen und mit Blick auf die Höhe des ausgelobten Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Bei der Beurteilung kann auf die individuellen räumlichen Verhältnisse nicht eingegangen werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben und Abweichungen im Detail kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Sie ersetzt daher nicht eine individuelle, persönliche Beratung durch einen Anwalt.


Zu Ihren Fragen:

Grundsätzlich bemisst sich die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens im Außenbereich nach § 35 BauGB.

1.+2. Vor Erlass eines Verwaltungsakts ist die Anhörung der vom Verwaltungsakt Betroffenen erforderlich. Da es sich auch bei § 35 BauGB um eine drittschützende Norm handelt. Dies hat das BVerwG in ständiger Rechtsprechung angenommen. Ob das Gebot der Anhörung durch das Kreisbauamt beachtet wird, kann nicht prognostiziert werden. Ich rate Ihnen daher, Ihre Bedenken in Bezug auf das Vorhaben der Behörde mitzuteilen, da dieses sodann bei der Entscheidung über die Baugenehmigung in der Begründung des Verwaltungsakts zu berücksichtigen ist. Werden Ihre Einwendungen nicht berücksichtigt, so krankt die Baugenehmigung bereits an einem Abwägungsdefizit und ist daher bereits aus diesem Grunde angreifbar.

3. Der richtige Zeitpunkt, um gegen die Baugenehmigung vorzugehen, ist unmittelbar nach der Erteilung derselben. Wenn Sie Einwendungen erhoben haben, wird Ihnen die Entscheidung über Ihre Einwendung mitgeteilt. Innerhalb eines Monats hiernach können Sie Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen. Der Widerspruch ist Voraussetzung für ein sich eventuell anschließendes Klageverfahren.

4. Unter Zugrundelegung des von Ihnen dargelegten Sachverhalts halte ich das Vorhaben nicht für genehmigungsfähig.
Bei dem Vorhaben handelt es sich nicht um ein sogenanntes privilegiertes Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 BauGB, weshalb das Vorhaben lediglich gemäß § 35 Abs. 2 BauGB genehmigt werden könnte.
Eine Baugenhmigung wäre vorallem deshalb zu versagen, weil die Erschließung wohl nicht gesichert ist. Wenn Sie schreiben, dass kaum Ausweichmöglichkeiten bei der Zuwegung bestehen, und dass kein Anschluss an das Kanalnetz besteht, fehlt es an einer ausreichenden Erschließung im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB.
Das regionale Angebot an Hundeschulen ist bei der Entscheidungsfindung nicht zu berücksichtigen.
Allerdings müssten auch hinsichtlich der naturschutzrechtlichen Belange gemäß § 35 Abs. 3 Nr.5 BauGB die untere Naturschutzbehörde gehört werden. Hierbei würden sodann die Bedenken der Jagdausübungsberechtigten zu berücksichtigen sein.

Ich hoffe ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen,

Daniel Martin Pfeffer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.09.2012 | 14:10

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 28.09.2012 5/5,0
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