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NOTAR UND KÄUFER unter einer DECKE!

06.11.2012 13:09 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Notar und Käufer unter einer Decke!
Im Jahre 2006 habe ich mein Haus verkauft. Die Verbriefung wurde bei einem mir unbekannten, dem Käufer ein bekannter Notar durchgeführt. Leider wusste ich dies zu diesem Zeitpunkt nicht. Auch nicht, dass er andere Beurkundungen durch Abtretungen gesichert hatte.
Wie auch immer.., ein Teil zahlte die Bank, der andere Teil ist bis heute offen. Der Käufer wird von der STA gesucht, mehrere Anschriften, die Firma ist an einen anderen "Fake"-Gesellschafter überschrieben worden, er ist einfach nicht auffindbar.
Der Notar hat im Jahre 2007 ohne meine Zustimmung und ohne meine Originalunterschrift oder wie im Vertrag steht - Bankauszug - mein Haus einfach im Grundbuch überschreiben lassen. Der damalige Käufer hat dies einem Bekannten dann "verkauft" ohne bisher einen Nachweis darüber zu erbringen. Auch die Schulden sind nicht bezahlt worden. Pfändungsbescheide habe ich - ohne Resultat.
Mein damaliger Anwalt wollte den Notar nicht in Regress nehmen...., weil der ohne mein Wissen beim Grundbuchamt überschreiben lies. Warum? keine Ahnung.
Wenn kann ich dafür belangen? Notar? Anwalt von damals. Ab 01/2011 hat er nichts mehr unternommen. Die STA sucht in mehreren Fällen den damaligen Käufer wegen Betruges. Ohne Erfolg - obwohl ich die anschrift seiner Familie mitgeteilt hatte.
Frage: Kann ich den Anwalt wegen Unterlassung eines Betrugsverfahrens gegen den damaligen Notar in Regress nehmen)?
Oder gar den Notar noch in Regress nehmen?
Oder ist schon alles verjährt...?

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Bitte beachten Sie dabei, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage anhand des von Ihnen dargestellten Sachverhaltes zu geben. Eine persönliche Beratung und Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Das Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer vollständig anderen rechtlichen Beurteilung führen.

Ich verstehe den Sachverhalt so, dass eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages mit Käufer und Notar bereits stattgefunden hat. Dies wird auch im bei der folgenden Beurteilung zu Grunde gelegt. Falls ich den Sachverhalt insoweit falsch unterstellt habe, können Sie natürlich gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

1. Kann ich den Anwalt wegen Unterlassung eines Betrugsverfahrens gegen den damaligen Notar in Regress nehmen?

Ein Fall der Anwaltshaftung, käme m.E, nach nach den vorliegenden Angaben hier nur dann in Betracht, wenn eine entsprechende Beauftragung des Anwalts vorlag und Ihnen ein Schaden entstanden ist.

Dies setzt zumindest voraus, dass Ihnen gegen den Notar ein Anspruch zugestanden hätte. Im Hinblick auf nachfolgende Ausführungen ist dafür aber nach den bisherigen Sachverhaltsangaben leider nichts ersichtlich.

2. Oder gar den Notar noch in Regress nehmen?
Ein Regress wegen der nicht erfolgten Kaufpreiszahlung ist leider nicht möglich, da der Notar nicht Vertragspartei ist und insoweit nicht haftet.

Im Falle des Vorliegens eines Betruges seitens des Notars nach § 263 BGB zu Ihren Lasten ist dieser nach § 823 II BGB iVm § 263 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

Insoweit kommt es darauf an, ob die Voraussetzungen der Eintragung in das Grundbuch gegenüber dem Grundbuchamt vorgetäuscht wurden, mit der Absicht sich oder einem Dritten einen Vermögensvorteil zu verschaffen.
Dabei ist zu beachten, dass der Notar nach § 15 II GBO als ermächtigt gilt, im Namen des Eintragungsberechtigten die Eintragung im Grundbuch vornehmen zu lassen. Er benötigt lediglich den beurkundeten Kaufvertrag, indem die Eintragung durch den Notar meist bereits schon vereinbart ist; leider ist Ihre Sachverhaltsangabe insoweit nicht eindeutig.

Für einen etwaigen weiteren Anspruch fehlen ebenso die Angaben, ob und inwieweit Sie den Notar, mit welchen Aufgaben, betraut haben und ob er dabei seinen Aufgabenbereich überschritten hat.


3. Oder ist schon alles verjährt...?
Die Verfolgungsmöglichkeit des Straftatbestand des Betruges verjährt in 5 Jahren nach § 78 III Nr. 4 StGB; im Zusammenhang mit einer Amtsträgerstellung in 10 Jahren.

Die zivilrechtlichen Ansprüche verjähren regelmäßig nach 3 Jahren, Schadensersatzansprüche grundsätzlich nach 30 Jahren, vgl. §§ 195,199 BGB. Die Verjährung beginnt dabei im Grundsatz mit dem Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist und Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen erlangt bzw. erlangt sein müsste. Bei einigen Schadensersstzansprüchen mit der Begehung der schadensauslösenden Handlung.


Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin Kristin Nözel


Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2012 | 16:20

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Nötzel,
ich möchte einwenig detallierter eingehen.
Als ich im Krankenhaus lag, kam ein Schreiben des Grundbuchamtes zwecks Inkenntnisnahme über die Änderung des Grundbucheintrages.
Im Kaufvertrag steht ausführlich drin, das ich die Bestätigung (Bankauszug auf der die Zahlung ersichtlich ist) erbringen muss, damit dann erst überschrieben werden kann. Der Käufer hat ein DIN A4 Blatt mit der Überschrift "Quittung" selbst angefertigt. Die Unterschrift ist nicht meine. Eine Nachfrage seitens des Notars fand nicht statt. Jedoch habe ich sofort reagiert. Ich habe den Notar mehrfach erst auffordern müssen, mir diese ominöse Quittung vorzulegen. Erst durch meinen Anwalt habe ich sie dann erhalten. Zu dem Zeitpunkt war mein Haus anderweitig zeitgleich verkauft worden. Danach hat er behauptet ich sei im Dezember d,J, in der Kanzlei zur Unterschrift gewesen. Ich kann nachweisen, das ich zu diesem Zeitpunkt im Krankenhaus war. Es ist selbst zwischenzeitlich für die STA nachvollziehbar, dass es sich hier um Urkundenfälschung handelt.
Mein Anwalt hat schriftlich von mir den Auftrag erhalten gegen den Notar anzugehen und diesen Haftbar zu machen. Wahrscheinlich war die Situation so kurios, das er sich wohl überfordert fühlte. Wir reden hier um einen Schaden im 6-stelligen Bereich. Der damalige Käufer, der eh nicht auffindbar ist, ist zwischenzeitlich insolvent. Auch das jahrelange Nachhaken bei meinem Anwalt bezüglich des Notars hat diesbezüglich nichts geholfen. Lediglich die Antwort kam, dass man nichts machen könne. Jetzt ist er für mich nicht mehr erreichbar. Weder schriftlich noch mündlich.

Also kurz zusammengefasst...: ich habe mit einem Käufer einen Kaufvertrag über mein Objekt abgeschlossen.
Die Bank hat nach 5 Wochen einen Anteil von 2/4 bezahlt. 2/4 musste der Käufer bezahlen. Dieser war jedoch schon zu dem Zeitpunkt des Kaufes zahlungsunfähig. Der Notar, der mit dem Käufer (Baugesellschaft) mehrere Verträge durchgeführt hatte, wusste davon und hat sich für die vorhergegangenen Verbriefungen von den jeweiligen Kaufsummen eine Abtretungserklärung unterschreiben lassen und direkt einbehalten. Der Käufer konnte garnicht bezahlen.

Der Anwalt hat den Käufer nicht dazu ermutigen können, zu zahlen. (Bevollmächtigt gewesen) Er hat zwei Wochen benötigt um diese ominöse Quittung mit meiner "Unterschrift" zu bekommen. (Bevollmächtigt gewesen).Daraufhin hat er bei der STA gegen den Käufer Anzeigen wegen Betruges in mehrfachen Sinn erstattet. 2011 hat die STA das Verfahren nach 5 Jahren erstmal bestätigt. 2007 habe ich ihn beauftragt gegen den Notar anzugehen. Seitdem habe ich weder von meinem damaligen Anwalt noch von der STA etwas gehört.

Wofür steht es im Kaufvertrag drin, dass der Kontoauszug vom Veräusserer dem Notar vorgelegt werden muss, damit die Umschreibung durchgeführt werden darf, wenn jeder eine Quittung erstellen kann....?

Bevor ich es vergesse.... der damalige Käufer war mein Arbeitgeber. Aber die Unterschrift gleicht nicht mit der in der Urkunde.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2012 | 20:28

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Angesichts dieser detailierteren Umstände stellt sich die rechtliche Beurteilung durchaus anders und weitaus schwieriger dar.

Ich rate Ihnen in jedem Fall, insbesondere angesichts der angedeuteten Schadenssumme und der drohenden Verjährung bzgl. des Verkaufs 2006 und der Grundbucheintragung 2007 einen Kollegen bzw. Kollegin im Rechtsgebiet der Anwaltshaftung aufzusuchen und die Erfolgssaussichten der einzelnen Verfahren sowie die Durchsetzungsmöglichkeiten der Ansprüche gegen den Käufer und den Notar im Rahmen einer umfangreichen Erstberatung prüfen zu lassen.

Nur auf der Basis dieses Ergebnisses kann eine Beurteilung der Erfolgsaussichten einer Haftungsklage gegen den Anwalt stattfinden; teilweise muss diesem nämlich vorher noch die Möglichkeit zum eigenen Tätigwerden eingeräumt werden, wenn eine Schadensabwendung noch möglich ist.

Eine solche umfassende Beurteilung kann hier leider nicht stattfinden, ich kann Ihnen aber einen ersten rechtlichen Überblick verschaffen:


Grundsätzlich setzt eine Anwaltshaftung voraus, dass der Anwalt sich im Rahmen seines Mandats pflichtwidrig verhalten hat, ein Schaden vorliegt und der Schaden aus dem pflichtwidrigen Verhalten des Anwalts entstanden ist.

„Die Beweislast für die Vertragsverletzung eines Rechtsanwalts trifft dabei nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich den Mandanten." (zit. BGH v. 21.07.2005 - IX ZR 150/02 - GuT 2005, 234)

Zunächst ist daher das Mandat an sich zu beurteilen, denn danach bestimmt sich der Umfang der anwaltlichen Verpflichtung. D.h. soweit Sie z.B. nur den Auftrag gegeben haben ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren wegen Betruges einzuleiten, besteht keine Beauftragung einer zivilrechtlichen Schadensersatzklage gegen den Notar und damit auch keine Verpflichtung insoweit.

Nach Ihren Angaben wurde Ihr Anwalt allerdings beauftragt, sowohl gegen den Käufer als auch gegen den Notar vorzugehen; strafrechtlich und zivilrechtlich sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich.

Dies einzelnen Beauftragungen sind auch einzeln zu prüfen; dh. jede Tätigkeit des Mandats ist darauf zu prüfen, ob insoweit pflichtwidrig gehandelt wurde und deshalb ein Schaden vorliegt:

1. Im Rahmen der Beauftragung Strafanzeige zu erstatten mit dem Ziel eine strafrechtliche Verurteilung des Notars bzw. Käufers, entsteht hier durch das Nichttätigwerden des Rechtsanwalts aus dem fehlenden Strafverfahren kein Schaden; da das Strafverfahren eben nicht der Anspruchsdurchsetzung dient und Sie auch bei einer Verurteilung grds. nichts erhalten hätten.

Allerdings wurde der Auftrag nicht erfüllt und der Vergütungsanspruch des Rechtsanwalts könnte insoweit ohne Tätigwerden schon nicht entstanden sein. Sie könnten bei einer entsprechend bereits erfolgten Zahlung demnach einen Rückzahlungs- bzw. Schadensersatzanspruch gegen den Anwalt haben.

Ich rate Ihnen insoweit den Anwalt nocheinmal darauf hinzuweisen und Ihn oder einen anderen Anwalt zu beauftragen Akteneinsicht in die Ermittlungsakte der Staatsanwaltschaft zu nehmen.
Dies hat für Sie zwei Vorteile, zum einen ist aus diesen ersichtlich was Ihr Anwalt bisher getan hat und zum anderen kann anhand des dortigen Ermittlungsergebnisses durch einen Anwalt auch gut abgeschätzt werden inwieweit zivilrechtliche Ansprüche bestehen und insbesondere durchsetzbar sind.

2. Im Rahmen der zivilrechtlichen Mandate ist m.E. nach sowohl ein außergerichltiches als auch gerichtliches Vorgehen im Klagewege durch Ihren Anwalt angezeigt, nicht zuletzt in Anbetracht der Verjährung. Dies ergibt sich m.E. nach schon daraus, dass nach dem Sachverhalt sowohl der Käufer als auch der Notar Straftaten zu Ihren Lasten begangen haben könnten und damit zumindest deliktische Ansprüche gegeben wären.

Allerdings steht jedem Anwalt ein eigener Handlungsspielraum insoweit zu, wann ein Tätigwerden und in welcher Form angezeigt ist. Beispielsweise kann es oft ratsam sein, erst ein Strafverfahren abzuwarten, wenn wie hier nicht eindeutig ist, wer als „ Täter" und damit als Beklagter im Zivilprozess in Betracht kommt.
Zudem kann ein Anwalt auch von einem Vorgehen abraten und dies auch unterlassen, wenn seiner Einschätzung nach keinerlei Erfolgsaussicht, z.B. wegen mangelnder Beweismöglichkeit, besteht. Dies ist hier bezüglich des Notars jedenfalls anzudenken, da dieser bestreitet die Unterschrift sei gefälscht und Sie den Beweis bringen müsste. Letzteres könnte aber nach der Akteneinsicht bei der STA vermutlich erbracht werden.

Ausschlaggebend ist, warum Ihr Anwalt nicht tätig wurde und ob dieses Verhalten pflichtgemäß war.

Wenn die Unterlassung, z.B. der Klage gegen den Notar auf Schadensersatz aus § 823 II BGB, ein pflichtwidriges Verhalten war, ist eine Voraussetzung des Anspruchs erfüllt.

Weitere Voraussetzung ist ein entstandener Schaden.
In Ihrem Fall, wäre ein Schaden dann zu bejahen, wenn davon auszugehen ist, dass Sie einen durchsetzbaren Schadensersatzanspruch gegen den Käufer/Notar haben. Der Anwalt diesen im Rahmen seines Mandates außergerichtlich und gerichtlich durchsetzen sollte und eine Klage insoweit Aussicht auf Erfolg hatte.
Dazu muss kommen, dass die hypothetische Klage Erfolg gehabt hätte und Sie eine entsprechende Zahlung erhalten hätten. Dann könnte die nicht erfolgte Klage mit der Rechtsfolge des fehlenden Zahlungstitels und der Nichtzahlung dem Anwalt als Schaden zuzurechnen sein.

Eine abschließende Beurteilung kann allerdings im Rahmen dieser Plattform, wie eingangs ausgeführt, leider nicht erfolgen.
Ich hoffe Ihnen allerdings einen Überblick über die durch Ihren Sachverhalt angeschnittenen Rechtsfragen verschafft zu haben und
verbleibe mit freundlichen Grüßen

Kristin Nözel
Rechtsanwältin

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allumfassend auf meine Fragen eingegangen und verständliche Antworten gegeben. Vielen Dank. ...
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