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NK-Abrechnung falsch und verfristet - nach 3 J. kommt die Aufforderung!

11.04.2012 11:34 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Marion Rehmann


Im März 2009 bezogen wir (Paar mit 1 Kind) eine Wohnung in einem Altbau. Seit dieser Zeit besteht dauerhafter Ärger mit Vermieter/Hausverwaltung, denn sowohl die Heizanlage des ganzen Hauses, als auch die Heizkörper innerhalb unserer Wohnung sind defekt.

Das heisst: an mindestens 5 Tagen pro Monat fällt die Heizung aus, damit verbunden auch Warmwasser. 3 von 7 Heizkörpern innerhalb unserer Wohnung funktionierten bis Dezember 2011 überhaupt nicht. Der Rest lässt sich bis heute nicht regulieren. Die Heizkörper sind entweder eiskalt oder fangen erst auf Stufe 5 an zu laufen, sie glühen dann und gehen auch manchmal nicht mehr aus.

Über Jahre hinweg hatten wir nun schon zahllose Handwerker im Haus, NIEMAND war bisher in der Lage, die Anlage und die Heizkörper so zu reparieren, dass sie einwandfrei läuft. Wir haben den Vermieter mehrmals darauf aufmerksam gemacht, dass er u.E. für die entstehenden Heizkosten mitverantwortlich ist, denn wir haben gar keinen Einfluss mehr darauf!

Mal funktioniert wieder ein paar Tage lang, aber immer wieder fällt sie aus. Zuletzt auch wieder am 7. April, wir haben alle Daten notiert.
Es ist davon auszugehen, dass auch in Zukunft mit Heizungs- und Warmwasser-Ausfällen zu rechnen ist.

Insbesondere in den Wintermonaten sitzen wir des öfteren wir bei minus 10 Grad Außentemperatur in einer Eiswohnung und sitzen vor dem Backofen in der Küche! Wir haben ein Kleinkind, waren alle oft krank. Zu unserem Unmut haben wir inzwischen erfahren, dass die Heizung auch VOR unserem Einzug nicht optimal funktionierte (Vormieter und Nachbarn kennengelernt). Also war dieses Problem bereits bei Vertragsabschluß bekannt, wurde aber verschwiegen.

Wir haben ein einziges Mal mit Vorankündigung unsere Miete geringfügig (nur die Heizkosten) gemindert. Leider waren wir einfach zu gutmütig, konsequent daran festzuhalten.
Das hätten wir wahrscheinlich tun sollen.

Aufgrund unseres maßlosen Ärgers wegen der Heizung forderten wir Ende 2010 die Einsicht der Nebenkosten-Abrechnung, weil wir davon ausgingen, dass wir von den im voraus bezahlten Heizkosten auf jeden Fall etwas zurückbekommen müssten (da Anlage defekt ist und Mindest-Raumtemperatur nicht erreicht wird). Eine Reaktion erfolgte NIE. Nach mündlicher Beschwerde beim Vermieter antwortete dieser lediglich: "Was regt ihr Euch auf, seid doch froh wenn ihr nichts nachzahlen müsst".

Wir ärgerten uns zwar weiter, aber die Sache schlief ein.
Wir gaben uns damit zufrieden, dass wir zwar ungemütlich, aber relativ günstig wohnen.
Der recht niedrige Mietpreis wurde uns seinerzeit durch den Makler dadurch erklärt, dass sich die Wohnung über einem Restaurant befindet. Das war für uns auch so in Ordnung.

JETZT PLÖTZLICH, am 3. Januar 2012, lag bei uns eine Zahlungsaufforderung seitens der Hausverwaltung im Briefkasten!
Nachzahlung der NK (hauptsächlich Heizkosten) aus den Jahren 2009 und 2010 in Höhe von insgesamt 2.400 EURO!!!

Nach diesem Schock gingen wir sofort zum Mieterbund, der uns wenig Rat mit auf dem Weg gab. Außer: Wenn der Umschlag tatsächlich erst im Januar 2012 im Briefkasten lag, dann ist die Forderung verfristet und wir bräuchten nichts zu unternehmen. Der Vermieter sei beweispflichtig, dass diese Dokumente ordnungsgemäss zustellt worden sind, d.h. gegen schriftliche Empfangsbestätigung unsererseits.
Wir folgten diesem Rat.

Am 28. Februar 2012 fand ich beim Nachhause-Kommen einen kleinen, offenen (aufgerissenen) Umschlag bei uns mitten im Hof. Ein DHL-Mitarbeiter machte mich darauf aufmerksam. Es handelte sich um die Erinnerung der Zahlungsaufforderung - auf dem Umschlag stand "Post Bote 22.2.12"). Damit gingen wir wiederum zum Mieterbund, der ein Schreiben an die Hausverwaltung schickte. Inhalt: Der Zahlungsaufforderung wird widersprochen, da zu spät zugestellt.

Am 10. April 2012 erhielten wir ein Schreiben des RA unseres Vermieters. Darin steht (uns stehen die Haare zu Berge), alle Zahlungsaufforderunge wurden ordnungsmäss zugestellt durch BOTE! Mit angeblichem Datum und Uhrzeit. Natürlich war es immer der 31.12. um die Mittagszeit. Jetzt auf einmal!

Und nun sind wir an dem Punkt, wo wir uns unsagbar hilflos fühlen:

1. Garantiert waren die Dokumente NICHT bis 31.12. in unserem Briefkasten, denn wir waren an JEDEM Jahreswechsel zu Hause und schauten in den Briefkasten, sogar am 1. Januar.
Wir standen sogar noch nachts im Hof zum Anstoßen! Es war NICHTS im Briefkasten! Können wir hierfür Zeugen benennen (Gäste), würde das etwas nützen?

2. Hat uns der Mieterbund hier nicht genügend informiert? Also dass es noch die Möglichkeit "Zustellung durch Bote" gibt und wir vorsichtshalber Widerspruch einlegen sollten?

3. Wir hatten ein persönliches Gespräch mit dem Vermieter, bei dem er offen einräumte, dass die eigene Hausverwaltung da wohl etwas versäumt habe (Erinnerungsschreiben o.ä.).
Davon will er jetzt nichts mehr wissen. Die Hausverwaltung hat hier tatsächlich etwas versäumt und wir können nicht begreifen, weshalb wir dafür gerade stehen sollen!

4. Bei unserer Suche im Internet stellten wir zu unserem Schrecken fest, dass die angebliche Zustellung durch "Boten" rechtskräftig ist!! Hat hier unser Mieterbund geschlafen? Wie kann denn das sein, dass nach 2 Jahren aus heiterem Himmel ein "Bote" erfunden wird, der die Umschläge zugestellt haben soll und das als Beweis gilt? 3 Jahre lang ging bei uns weder eine Erinnerung noch eine Mahnung oder sonst etwas ein! Weshalb dann plötzlich eine Klage?

5. Wie kann man sich gegen eine Falschaussage der Hausverwaltung wehren? Da kann ja jeder Xbeliebige als "Bote" aussagen! Ist das wirklich möglich?

6. Wir hatten demnach nicht einmal die Chance, uns gegen die Zahlungsaufforderungen zu wehren, also Widerspruch einzulegen, da wir das Dokument erst 2 bzw. 3 Jahre später zu Gesicht bekamen!

7. Wir hätten ansonsten selbstverständlich Widerspruch eingelegt, dafür gibt es hinreichend Gründe:

- Heizung funktioniert nicht, wie es kann es zu solch einer hohen Nachzahlung kommen?
- Prüfung durch "Fernwärme-Lieferant", wie es dazu kommen kann oder unabhängingen Sachverständigen
- Wurden wir mit "Lockmiete" getäuscht - oder warum hat über 3 Jahre lang niemand kommuniziert, dass die veranschlagten Heizkosten viel zu niedrig angesetzt sind und solch ein Wahnsinns-Betrag zustande kommt?
- Warum wurde nie unser Vertrag angepasst, wenn der Hausverwaltung seit 2009 bekannt ist, dass die NK-Vorauszahlung nicht reicht?
- Warum zahlen Nachbarn höhere Nebenkosten und haben dadurch keine Nachzahlungen und bei uns wurde im Vertrag ein Fehler gemacht?
- Nachträglich ist festzustellen, dass die Berechung auf Grundlage von 1 Person vertraglich festgehalten wurde. Wir sind aber 3 Personen!
- Kann man Vermieter oder Hausverwaltung dafür mitverantwortlich machen?
- Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass die Heizung einwandfrei funkioniert. Sie tut es aber nicht. Inwieweit haftet er hier mit?

Warum wir noch nicht ausgezogen sind? Nun, wir suchen schon lange, aber finden Sie mal was mit 2 Kindern (Nr. 2 ist unterwegs und die horrende Nachzahlungs-Aufforderung macht nun sogar die Finanzierung eines Umzuges unmöglich :( Wir stehen unter Schock.

Wir sind für jeden Tipp dankbar.
Für die anstehende Gerichtsverhandlung möchten wir uns vorbereiten. Leider hilft uns (unser) Mieterbund da bisher reichlich wenig :(

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:

Ich entnehme Ihren Angaben, dass Ihr Vermieter behauptet, Ihnen in zwei verschiedenen Jahren Abrechnungen am 31.12. mittels Boten übermittelt zu haben. Im Einzelnen waren das die Abrechnungen aus dem Jahr 2009 und dem Jahr 2010.

Zu 1. Zunächst kann ich Sie beruhigen: Ihr Mieterverein hat Sie richtig beraten. Nach allem Anschein ist die Forderung Ihres Vernmieters verfristet. Es müsste für die Abrechnung 2010 überprüft werden, ob Sie mit Ihrem Vermieter einen kalendermäßigen oder 12-monatigen Abrechnungszeitraum gewählt haben.
Sie müssen nichts beweisen.
Ihren Vermieter trifft die Beweislast, dass Ihnen die Abrechnungen jeweils rechtzeitig (fristgemäß) zugestellt worden sind.

Zu 2. Ihr Mieterverein konnte nicht davon ausgehen, dass nunmehr die Zustellung per Boten erfolgt sein soll. Im Übrigen erstaunt, dass auf keinem Schriftstück "per Boten" vermerkt wurde. In der Regel wird dieser Zusatz auf dem Anschreiben oder aber dem Briefumschlag vermerkt. Es drängt sich der Verdacht auf, dass der Bote erst nachträglich erfunden wurde.

Zu 3. In der Gerichtsverhandlung können Sie dieses Gespräch mit Ihrem Vermieter durchaus anführen. Es ist auch erstaunlich, dass es kein Erinnerungsschreiben gab, sondern nur die Abrechnungen.
Sie müssen für die Versäumnisse der Hausverwaltung nicht gerade stehen. Dafür gibt es die Verfristungsregelung, welche Sie als Mieter schützt.

Zu 4. Ich rate Ihnen, sich anwaltlichen Beistand für eine meines Erachtens nicht zu vermeidende Gerichtsverhandlung zu nehmen. Ihr Rechtsanwalt kann dann den entsprechenden "Boten" genaustens über die Umstände der Übermittlung der Betriebskosten befragen. Lassen Sie sich im Vorfeld den Namen und die Anschrift des Boten geben. Weisen Sie darauf hin, dass sich der Bote vor Gericht einer Falschaussage strafbar machen könnte. Es kann gut sein, dass Ihre Hausverwaltung dann doch keinen Boten vorweisen kann.

Zu 5. Sie können bei einer Falschaussage Strafanzeige erstatten.

Zu 6. Nach Ihrem Sachverhalt sind die Forderungen der Hausverwaltung bzw. Ihres Vermieters verjährt. Das wurde bereits durch Ihren Mieterverein mitgeteilt. Damit haben Sie alles in Ihrer Macht stehende getan.

Zu 7. -Aus welchem Grund Ihre Heizung nicht funktioniert müsste im Zweifel ein Sachverständiger prüfen. Setzen Sie Ihrem Vermieter eine Frist zur Reparatur. Sollte bis Fristablauf nichts passieren, können Sie einen Dritten mit der Reparatutr beauftragen. Die Kosten muss dann Ihr Vermieter tragen. Kündigen Sie vorher an, dass Sie gegebenenfalls selbst jemanden zum Reparieren beauftragen.
- Ob eine "Lockmiete" vorliegt, kann hier nicht beurteilt werden. Es ist noch nicht einmal bekannt, wie hoch Ihre Miete überhaupt ist.
-die Hausverwaltung ist nur bedingt verpflichtet, die Nebenkostenvorauszahlung anzupassen. Es spricht viel dafür, dass die Nebenkostenabrechnung erst viel später erstellt wurde.
-Sie machen vor allem die hohen Heizkosten aus Ihrer Nebenkostenabrechnung geltend. Auf dieser Plattform ist nicht möglich, nachzuvollziehen, inwieweit der Heizungsverbrauch höher sein sollte, wenn mehrere Personen im Raum sind.
-Nach Ihrem Vortrag wissen Vermieter und auch Hausverwaltung, dass Ihre Heizung defekt ist. Da sie nichts unternehmen, um den Mangel zu beseitigen, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Abschließend rate ich Ihnen, die Miete zu mindern, bis die Heizung repariert ist. Kündigen Sie Ihrem Vermieter schriftlich an, dass Sie anderenfalls einen Dritten mit der Reparatur beauftragen, dessen Kosten dann von Ihrem Vermieter zu tragen sind. Lassen Sie sich von Ihrem Mieterverein über eine rückwirkende Mietminderung beraten.

Bitte nutzen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion.
Wenn Sie eine weitere Vertretung über die erteilte Erstberatung hinaus wünschen, bitte ich Sie, mich zunächst per E-Mail zu kontaktieren.

Ich weise Sie darauf hin, dass diese Plattform lediglich zur ersten rechtlichen Orientierung dient und eine ausführliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es ist nur eine überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems aufgrund Ihrer Angaben zum Sachverhalt möglich. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Angaben kann sich eine abweichende rechtliche Beurteilung ergeben.

Mit freundlichen Grüßen
Marion Rehmann
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 09.07.2012 | 20:31

Guten Abend Frau Rehmann,
vielen Dank für Ihre Antwort, gerne möchten wir noch eine Frage stellen.

Unser Mieterverein schüttelt bei allem was wir vortragen, auch das oben genannte, nur den Kopf und meint, wir hätten jetzt im Nachhinein keine Chance, wir hätten uns früher wehren sollen.

Mit der Nennung eines "Boten" würde der Eigentümer bei Gericht auch nach 2 Jahren durchkommen.

Leider greift unsere Rechtsschutzversicherung noch nicht (zu spät abgeschlossen), daher fürchten wir natürlich, vor Gericht zu gehen.

Obwohl wir fest daran glauben, dass wir wirklich eine Chance hätten, wenn alle Beteiligten (etliche Heizungsfirmen, Schwarzarbeiter, Boten, Ex-Mieter und aktuelle Nachbarn, Hausverwaltung etc.) als Zeugen geladen wären.

Unsere Frage bezieht sich auf Schadensersatz-Ansprüche:

Was kann man im Nachhinein beanspruchen, das verlorene Geld, zumindest einen Anteil? (Also sicher nur, wenn ein Sachverständiger und Zeugenaussagen dafür sprechen, dass diese defekte Heizung diese hohen Kosten mit verursacht z.B.?)

Denn auch hier schüttelt der Mieterverein den Kopf und winkt müde ab, von wegen wir müssten dann auch nachweisen, welchen genauen "Schaden", z.B. körperlich o.ä., wir wegen Heizungsausfall hatten... Nicht mal ein ständig erkältetes Kind im Winter wäre ein Beweis...

In der Zwischenzeit hatten wir einen Vergleich angestrebt, aber der Eigentümer lässt sich nicht darauf ein, er sieht das mit der Heizungsanlage nicht ein, lehnt jegliche Mitverantwortung ab, obwohl wir immer noch 1 bis mehrmals pro Woche mit kaltem Wasser auskommen müssen. Die Miete haben wir natürlich inzwischen gekürzt.

Man hat uns jetzt eine "Ratenzahlungsvereinbarung" der alten Kosten unter die Nase gelegt, wo wir unterschreiben sollen, dass wir alle Schuld anerkennen und nie wieder von verspäteter Zustellung sprechen sollen... Muss man sich mal vorstellen...

Irgendwas ist da oberfaul und wir überlegen, volles Risiko einzugehen und doch vor Gericht zu kämpfen.

Gerne werden wir Sie auch noch einmal direkt kontaktieren.
Wir brauchen Rat und Unterstützung. Vielen Dank noch einmal!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.07.2012 | 09:18

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Nachfrage: Wenn es keinen Boten gab, dann wird sich der "Bote" vor Gericht einer Falschaussage strafbar machen.

Hinsichtlich des Schadensersatzanspruches wäre durch ein Gutachten zu prüfen, ob die Heizung tatsächlich defekt ist bzw. war und inwieweit dieser Schaden der Heizung zu einer Erhöhung der Heizkosten geführt hat.
Ich rate Ihnen, einen unabhängigen Installateur mit der Prüfung Ihrer Heizkörper und der Heizungsanlage zu beauftragen. Das ist zunächst der kostengünstigste Weg.
Nach dem Ergebnis der Prüfung durch den Installateur wäre der nächste Schritt zu planen. Auf keinen Fall sollten Sie die "Ratenzahlungsvereinbarung" Ihres Vermieters unterschreiben.
Sollten Sie weitere Fragen haben, können Sie mich gerne über meine E-Mail-Adresse kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Rehmann
Rechtsanwältin
kanzleirehmann@email.de
www.kanzleirehmann.de

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