Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mutter muss ins Pflegeheim (Hilfe zur Pflege beantragt) - lebenslanges Wohnrecht

08.10.2015 12:14 |
Preis: ***,00 € |

Sozialrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Liebe Fachleute,

wir stehen vor einem für uns unlösbaren Problem und hoffen einen Hinweis auf mögliche Lösungswege zu erhalten.

Zunächst die Situation:
- Mutter & Sohn lebten gemeinsam in einem einfachen Reihenhaus (keine räumliche Trennung in zwei Wohnbereiche möglich)

- Mutter verkauft das Haus an den Sohn da sie die mtl. Abträge an die finanzierende Bank nicht leisten kann

- notarieller Vertrag beinhaltet drei Positionen: 1. Barzahlung 15.000 EUR an Mutter, 2. Übernahme eines Darlehens i.H.v. ca. 18.000 EUR, 3. Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts mit einem Wert i.H.v. ca. 26.000 EUR. Kaufpreis der Immobile betrug damit ca. 59.000 EUR = zwar günstiger, aber realistischer Preis für die Immobilie

- Mutter leidet an Demenz und muss 09/2015 in ein Pflegeheim, eine Rückkehr nach Hause ist durch den hohen Pflegebedarf ausgeschlossen

- Sohn wohnt allein in dem Haus weiter

- Mutter hat keine Ersparnisse, auch die 15.000 EUR sind im Laufe der Jahre aufgebraucht worden

- Mutter bekommt nur eine kleine Rente, daher wurde "Hilfe zur Pflege" beim Sozialträger beantragt

Soweit zum aktuellen Stand.

Wie geht es weiter:

Das Sozialamt wird an den Sohn als einzigen potenziellen "Zahlungspflichtigen" treten und wird Geld zurück verlangen. Hier werden ca. 150,00 EUR mtl. heraus kommen. Berechnung wurde bereits von einem Kollegen hier auf der Plattform bestätigt.

Der Sohn möchte aber kurz- bis mittelfristig aus dem Haus ausziehen und wird dann kostenfrei in das Haus der Lebensgefährtin einziehen. Damit würde das Haus leer stehen.


Welche Möglichkeiten hat der Sohn mit der Immobilie zu verfahren.

Verkauf:
Sohn verkauft das Haus zu einem sehr günstigen Preis da ein potenzieller Käufer die Belastung durch das Wohnrecht mit erwerben muss. Das Sozialamt wird prüfen, ob der Sohn durch den Verkauf nun zu viel Geld besitzt und kann entsprechende Forderungen stellen. Alternativ könnte das Wohnrecht abgekauft werden um das Haus unbelastet zu einem höheren Preis zu verkaufen. Ein Verkauf ist damit äußerst ungeschickt. Ist das korrekt?

Vermietung:
Sohn vermietet das Haus. Das Sozialamt wird die Miete "A" als Wohnrecht anrechnen und (Teile) davon verlangen und B hat der Sohn mehr Einnahmen und muss mehr an das Sozialamt mtl. zahlen. Eine Vermietung ist ebenfalls äußerst ungeschickt. Auch korrekt?

Mutter verzichtet auf Wohnrecht:
Die Mutter würde liebend gern auf das Wohnrecht verzichtet. Ihr Betreuer (Sohn.....) ist gleichzeitig der Begünstigte aus diesem Verzicht. Sicherlich eine unschöne Situation. Außerdem würde das Sozialamt den Verzicht bestimmt als "Schenkung" werten und vom Sohn den Wert des geschenkten Wohnrechts verlangen. Ebenfalls richtig?

Wie Sie sehen ist der Sohn (ich) äußerst ratlos da alle Alternativen zu einer unschönen Situation führen. Wir hätten das Wohnrecht für einen soclhen Fall befristen sollen - zu spät.


Die Frage ist, wie der Sohn am geschicktesten mit der Immobilie verfährt, um möglichst wenig finanzielle Einbußen zu erwarten bzw. um einen möglichst hohen Ertrag zu erwirtscahften.
08.10.2015 | 13:40

Antwort

von


(745)
Wambeler Str. 33
44145 Dortmund
Tel: 0231 / 13 7534 22
Web: http://ra-fork.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,



Frage 1:
"Ein Verkauf ist damit äußerst ungeschickt. Ist das korrekt?"


Das kommt auf den zu erzielenden Preis, die Marktlage, Ihre weitere Lebensplanung und vor allem darauf an, ob der Verkauf mit oder ohne Wohnrecht erfolgt.

Mit Wohnrecht wird sich kaum ein Käufer finden lassen und wenn doch, wird dies den Verkaufspreis deutlich minimieren.

Ansprechpartner für einen Verkauf ohne Wohnrecht wäre das Sozialamt, welches gegen eine Ausgleichszahlung nach Bewertung des Wohnrechts die Löschung bewilligen würde. Meist ist dieses Angebot aber wenig attaktiv, anhören sollten Sie es sich trotzdem.


Da Sie ohnehin mittel- bis kurzfristig den Auszug planen, wäre dies je nach Konstellation eine bedenkenswerte Alternative, wenn Sie das Haus nicht weiter halten möchten und der Preis stimmt.



Frage 2:
"Eine Vermietung ist ebenfalls äußerst ungeschickt. Auch korrekt?"


Die Vermietung ist jedenfalls in der geschilderten Konstellation ungeschickt, denn bei Licht besehen muss die Mutter ja ein Wohnrecht an dem kompletten Haus haben, wenn eine räumliche Trennung ist nach Ihrer Darstellung nicht möglich. Dann aber könnten zum einen Sie dort nicht weiter wohnen bleiben, müssten die Lasten tragen und das Sozialamt wird die Hände nach der Mietzahlung ausstrecken. Hierbei müsste dann eingehend anhand der Unterlagen und der Lebensverhältnisse geprüft werden, inwieweit Sie und Ihre Mutter den Fall eines dauerhaften Ausübungshindernisses geregelt haben und ob der Mutter dann Teile der Mieteinnahmen zustehen sollen.

Aufgrund der geschilderten Konstellation erscheint es mir - vorbehaltlich einer Prüfung der maßgeblichen Unterlagen - so, dass für den Fall der dauerhaften Nichtausübung des dinglichen Rechts (Wohnrecht) durch einen dauerhaften Pflegeheimbezug der Berechtigten (Ihrer Mutter), das weiter bestehende Wohnrecht Ihnen selbst zur unentgeltlichen Ausübung überlassen sein soll. In dieser Konstellation müssten Sie dann aber m.E. keine Nutzungsentschädigung zahlen, weil nicht anzunehmen ist, dass dies dem Willen Ihrer Mutter entsprochen hätte, wenn sie diesen Fall hätte vertraglich regeln wollen.


Dies gilt jedenfalls solange Sie selbst noch dort wohnen (ggf. als Zweitwohnung). Im Fall einer Vermietung an einen Dritten sollten Sie vorab verbindlich mit dem Sozialamt abklären, in welcher Höhe Anspruch die Mietzahlung erhoben wird. Nur so können Sie die "Variante Vermietung" überhaupt für sich verlässlich kalkulieren.




Frage 3:
"Außerdem würde das Sozialamt den Verzicht bestimmt als "Schenkung" werten und vom Sohn den Wert des geschenkten Wohnrechts verlangen. Ebenfalls richtig?"

Dieser Verzicht wäre in der geschilderten Konstellation etwas "anrüchig", da Sie nicht gleichzeitig Betreuer und begünstigter sein können. hier müsste notfalls ein Ergänzungsbetreuer gestellt werden, um diese Frage zu regeln, denn die Erteilung der Löschungsbewilligung ist ein genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft, welches zugleich noch für Sie Vorteile hat.

Zudem begegnen Sie dann auch noch dem Vorwurf der unzulässigen Rechtsausübung, denn ist zwar nachvollziehbar, dass man Vermögenspositionen dem Zugriff eines Dritten (Sozialamt) entziehen möchte, aber dies geht regelmäßig dann nicht, wenn die Inanspruchnahme durch den Dritten ersichtlich bereits kurz bevor steht (Rechtswahrungsanzeige).

Und hier wäre es selbst bei einem wirksamen Verzicht so, dass dieser entweder als unzulässiger, missbräuchlicher Vertrag zulasten Dritter angesehen oder aber der Verzicht als Schenkung behandelt wird. Letzteres ermöglicht innerhalb des 10-Jahreszeitraums einen ungehinderten Zugriff aus das durch die Schenkung erlangte ( §§ 528,529 BGB ).




Frage 4:
"Die Frage ist, wie der Sohn am geschicktesten mit der Immobilie verfährt, um möglichst wenig finanzielle Einbußen zu erwarten bzw. um einen möglichst hohen Ertrag zu erwirtscahften."

Die ist eine betriebswirtschaftliche Frage, die mit steuerrechtlichen Fragestellungen verknüpft ist und zudem sehr allgemein gehalten ist.


Bezogen auf Ihre konkrete Fragestellung dürfte Variante 2 bei Eigennutzung der Wohnung die deutlich Vorteilhaftere sein, da in diesem Fall das Wohnrecht für das Sozialamt wertlos sein dürfte. Dies gibt Ihnen auch genug Zeit und Argumentationsspielraum um einen Verkauf des Hauses oder ggf eine Fremdvermietung in Ruhe vorzubereiten.


Mit freundlichen Grüßen

Raphael Fork
-Rechtsanwalt-


Rechtsanwalt Raphael Fork

ANTWORT VON

(745)

Wambeler Str. 33
44145 Dortmund
Tel: 0231 / 13 7534 22
Web: http://ra-fork.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Sozialrecht, Arbeitsrecht, Zivilrecht, Verwaltungsrecht, Miet und Pachtrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 79940 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Ich habe kein Fachkompetenz um die Aussage des Anwalts zu kommentieren. Nicht desto trotz wurde mir geholfen, Note 1A. Schnell, kompetent und ehrlich!!!. Sollte ich wieder Bedarf haben werde ich mich an diese Plattform wenden ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Präzise Antwort, sehr verständlich ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank für die genaue Antwort. ...
FRAGESTELLER