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Muss ich eine Maklerprovision zahlen, wenn ich das Haus zuerst vom Besitzer angeboten bekommen habe?


| 23.08.2006 17:24 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,

vor kurzem habe ich im Internet ein Haus zum Verkauf entdeckt und habe mit dem Besitzer Kontakt aufgenommen. Zwei Tage später habe ich mit der Post ein Expose erhalten. Am gleichen Tag (also zwei Tage nach dem Erstkontakt mit dem Besitzer) habe ich ein weiteres Hausangebot im Internet gefunden; diesmal von einem Makler. Wie sich im Erstgespräch mit dem Makler herausstellte, handelte es sich um das gleiche Haus. (Es wurde kein Exklusivvertrag mit dem Makler geschlossen.) In dem Gespräch mit dem Makler habe ich keine grundlegend neuen Informationen erhalten.

Jetzt stellt sich für mich folgende Frage: Muss ich die 3,48 % Maklerprovision bei einem Kauf bezahlen, obwohl ich das Objekt als erstes vom Besitzer angeboten bekommen habe?

Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar und verbleibe mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

da Sie das Objekt zuvor schon vom Besitzer angeboten bekommen haben und vom Makler auch keine neuen Informationen erhielten, hat dieser jedenfalls nach der gesetzlichen Regelung (§ 652 BGB) keinen Anspruch auf die Maklerprovision. Damit ein Anspruch auf die Provision besteht, muss die Tätigkeit des Maklers für den Abschluss des Kaufvertrages zwar nicht die alleinige Ursache oder die Hauptursache gewesen sein, sie muss aber mit ursächlich für den Abschluss gewesen sein (Palandt-Sprau, BGB-Kommentar, § 652, Rz 47). Bei Vorkenntnis ist der Nachweis nicht ursächlich (OLG Karlsruhe NJW-RR 94,509), es sei denn, der Makler liefert zusätzliche Informationen, die für den Vertragsabschluss wesentlich sind (BGH NJW-RR 96,114).

Diese gesetzliche Regelung ist aber dispositiv, d.h. vertraglich kann das bei Ihnen anders geregelt sein.
Eine Provision unabhängig davon, ob die Maklerleistung ursächlich für den Kaufvertrag geworden ist, kann wirksam allerdings nur durch eine Individualvereinbarung vereinbart werden, nicht aber formularmäßig durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (BGH NJW-RR 86,346).

Ein Eingehen auf das Angebot des Maklers ohne Hinweis auf die Vorkenntnis ist grundsätzlich zwar kein Verzicht auf den Einwand fehlender Ursächlichkeit (OLG Karlsruhe NJW-RR 94,509), kann aber gegen Treu und Glauben verstoßen (OLG Koblenz NJW-RR 91,249). Eine Pflicht, dem Makler die Vorkenntnis des Objekts mitzuteilen, kann sich aus einer sog. Vorkenntnisklausel im Maklervertrag ergeben.

Ich hoffe, ich habe Ihnen hiermit eine hilfreiche erste rechtliche Orientierung in dieser Angelegenheit gegeben und beantworte Ihnen gerne eine Nachfrage.


Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 23.08.2006 | 19:16

Sehr geehrte Frau Anwältin,
vielen Dank für die rasche Antwort!
Hier noch eine kurze Nachfrage:
Obwohl ich in meinem ersten Telefonat mit dem Makler von Beginn an gesagt hatte, dass ich das Objekt bereits kenne, hat er mir einige (allerdings alles bereits bekannte) Informationen zum Haus genannt. Darüber hinaus hat er mir heute ein Expose per Email geschickt, dass ich aber (fast identisch) bereits vom Hausbesitzer mit der Post erhalten hatte. Dass eine Maklerprovision fällig wird, stand zwar in der ursprünglichen Ausschreibung im Internet, wurde mir aber erst deutlich, als ich in der heutigen Mail zum Expose eine dazugehörige "Interessenbekundung" mit 3,48 % Maklergebühr vorfand. Nach Rücksprache mit dem Hauseigentümer gibt es keine besonderen Klauseln im Vertrag, die eine Provision fällig machen, wenn der Makler nicht ursächlich bei der Vermittlung mitgewirkt hat. Im Gegenteil: Im Vertrag hatte der Eigentümer sich das Recht vorbehalten, das Haus auch selbst verkaufen zu dürfen.
Deshalb die Rückfrage: Gehe ich richtig in der Annahme, dass die Provision unter den gegebenen Umständen nicht fällig wird? Und wenn ja, wie sollte ich jetzt am besten vorgehen. (Ich wollte mich in den nächsten Tagen an den Makler wenden und ihm mitteilen, dass ich den Kontakt abbrechen möchte bzw. dass ich keine Provision bezahlen werde.)
Mit herzlichem Dank für Ihre Antwort im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.08.2006 | 10:34

Sehr geehrter Fragesteller,

ein Maklervertrag zwischen Ihnen und dem Makler ist dadurch zustande gekommen, dass Sie sich in Kenntnis des Provisionsverlangens auf die Anzeige des Maklers im Internet gemeldet haben. Unter den von Ihnen geschilderten Umständen (Vorkenntnis) hat der Makler gegen Sie jedoch keinen Anspruch auf die Provision.

Sie sollten dem Makler aber per Einwurfeinschreiben (aus Beweisgründen) mitteilen, dass Sie durch den Vorkontakt mit dem Eigentümer bereits wussten, dass das Haus zu diesen Konditionen zum Verkauf stand, der Makler Ihnen auch keine neuen Informationen mitgeteilt hat, Sie wegen der fehlenden Ursächlichkeit der Maklertätigkeit keine Provision zahlen werden und Sie auch keine weitere Tätigkeit des Maklers wünschen.

Auch soweit ein eigener Maklervertrag zwischen dem Makler und dem Eigentümer besteht, wird dieser jedenfalls nach der gesetzlichen Regelung bei einem Verkauf des Hauses an Sie keinen Provisionsanspruch gegen den Eigentümer haben. Sie haben Kenntnis von dem Hausangebot ja zuerst aufgrund einer eigenen Anzeige des Eigentümers bekommen.
Allerdings kennen Sie die Vereinbarungen zwischen Eigentümer und Makler nicht im Einzelnen. Sie sollten bei dem Kaufvertrag mit dem Eigentümer deshalb auch darauf achten, dass Sie damit nicht eine etwaige von dem Eigentümer geschuldete Maklerprovision übernehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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