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Muss ich die Wohnung verlassen?

11.07.2019 11:12 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe den Sachverhalt in Abschnitte und Überschriften gegliedert, um die Thematik besser aufgreifen zu können.

Istsituation:
Ich bin im 8. Monat schwanger und lebe seit ca. 4 Jahren in einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses, die von meinem Onkel gemietet wurde, welcher nicht mehr in dieser Wohnung wohnhaft ist und auch nicht hier als wohnhaft gemeldet ist. Somit bin ich kein Vertragspartner im Mietvertrag und habe vermutlich auch keine Ansprüche, die ein Mieter hätte.
Seit Jahren wurde keine Miete bezahlt.

Wie kam es dazu? Hintergrundinformationen:
Das Mietverhältnis meines Onkels begann gemäß Mietvertrag am 01.01.2009. Somit ist mein Onkel Vertragspartner und ich nicht.
Ich zog damals in diese Wohnung, weil ich eine Unterkunft benötigte und mein Onkel ausziehen wollte. Der Auszug meines Onkels erschwerte sich, weil die Vermieterin inzwischen verstorben war und keiner wusste, wer der neue Vermieter ist oder ob es sich um ein Erbfall handelt.
Meine Absicht zu diesem Zeitpunkt war es, einen neuen Mietvertrag mit dem/den Vermieter(n) aufzusetzen, jedoch konnte niemand erreicht werden. Schließlich erfuhren wir über die Bewohner des Hauses, die über Jahrzehnte bereits hier wohnhaft sind, dass die Kinder der ehemaligen Vermieterin das Haus geerbt hätten. Über Eigenrecherche versuchten wir daraufhin einen der Erben zu kontaktieren. Leider vergeblich. Es wurde mehrmals auf den Anrufbeantworter gesprochen. Jeglicher Versuch der Kontaktaufnahme wurde ignoriert. Auch die langjährigen Mitbewohner konnten sich dieses Verhalten nicht erklären und waren darüber verärgert. Gegen die Vermieter wurde über den rechtlichen Weg bisher nichts unternommen. Das wäre durchaus notwendig gewesen, da das Haus vollkommen heruntergekommen ist. In den Wohnungen bildet sich Schimmel, die Sanitäranlagen sind teilweise defekt und es sind Nachtspeicheröfen verbaut. Über die Jahre fielen die Kirschbäume im Garten um und landeten teilweise auf dem Nachbargrundstück und zerstörten in einem Fall auch den Zaun des Nachbars. Die Behebung des Schadens sowie die Beseitigung des Baumes wurde in Eigenregie durchgeführt.
Somit konnte ich keinen Mietvertrag aufsetzen, blieb aber dennoch zunächst wohnhaft. Die Miete hätte damals noch das Arbeitsamt übernommen. Die waren jedoch - verständlicherweise - ohne gültigen Mietvertrag nicht dazu bereit, die Miete zu zahlen. Daraufhin setzen wir mit meinem Onkel ein Untermietvertrag auf. Mir ist klar, dass dieser keine Gültigkeit hat. Der Untermietvertrag war ebenfalls nicht ausreichend, um die Mietzahlungen vom Arbeitsamt zu erhalten. Somit wurden seitdem keine Mietzahlungen vorgenommen. Ich hegte die Hoffnung, dass spätestens jetzt der Kontakt seitens der Vermieter aufgenommen werden würde. Jedoch vergeblich.

Nochmal zurück zur Istsituation:
Nun sind vor kurzem die Erben mit Kaufinteressenten vor Ort gewesen, da das Haus verkauft werden soll. Die Mieter sollen hierzu das Gebäude verlassen, um einen besseren Kaufpreis zu erzielen. Mir wurde bereits mündlich mitgeteilt, dass eine Kündigung auf dem Weg sei und die Miete ja über einen längeren Zeitraum nicht gezahlt worden wäre. Meine ältere Nachbarin ist jetzt in ein Seniorenheim gezogen und eine weitere Mieterin ist im Dachgeschoss wohnhaft. Sie versucht man momentan mit einer vergleichbaren Wohnung aus dem Haus zu bekommen. Insgesamt waren die Eigentümer(Erben) nun drei Mal vor Ort mit Kaufinteressenten. Den aktuellen Stand kenne ich seitdem nicht mehr. Ich habe keine Kündigung (lediglich eine mündliche Ankündigung) erhalten und auch keine Information über einen Kauf, der stattgefunden haben könnte.
Das Gespräch mit mir wurde nicht gesucht und mein Versuch, die Situation zu beleuchten und miteinander einig zu werden, wurde ignoriert. Es hieß lediglich: „Sie kriegen eh nächste Woche die Kündigung". Die angekündigte Woche liegt nun mehrere Wochen in der Vergangenheit.
Im Endeffekt wurde der Mietvertrag von meinem Onkel (und von mir) in mehreren Fällen verletzt.
1. Ausstehende Mietzahlungen
2. Er wohnt hier nicht mehr, stattdessen ich (jemand Vertragsfremdes)

Folgende Aussage konnte ich bzgl. der ausstehenden Mietzahlungen in Eigenrecherche finden in Zusammenhang mit einem Wechsel des Vermieters durch einen Erbfall:
„Legitimiert sich der Erbe gegenüber dem Mieter nicht oder nicht ausreichend, läuft er Gefahr, dass der Mieter berechtigt die Miete einbehält oder hinterlegt, solange nicht Klarheit über die Erbenstellung und damit über die Person des Gläubigers der Mietforderung besteht. Der BGH hat betont, dass es nicht Aufgabe des Mieters als Forderungsschuldner ist, bei einem Gläubigerwechsel aufgrund eines Erbfalls die Erben und neuen Gläubiger zu ermitteln (NJW 06, 51 f.)."

Wie geht es weiter? Fragen:
Ich möchte wissen, welche Chancen ich habe, in der Wohnung wohnhaft zu bleiben, wenn das Haus verkauft wird oder auch nicht. Ich bin dazu bereit, eine entsprechende Miete für die Wohnung zu zahlen und würde das gerne tun, sofern die Mängel beseitigt werden.
Bringt es jetzt noch was, gegen die Vermieter vorzugehen? Macht das überhaupt Sinn? Habe ich überhaupt das Recht hierzu?
Ich gehe davon aus, dass in Kürze die Kündigung eintrifft. Gegen mich müsste doch sofort eine Räumungsklage eingereicht werden, weil ich kein Mieter bin oder? Wie würde es dann weiter gehen. Nochmal der Hinweis: Ich bin im 8. Monat schwanger.
Somit würde eine Räumungsklage vermutlich zunächst nach hinten verschoben oder die Frist verlängert werden. Dennoch würde ich gerne wissen, wie es in einem Rechtsstreit ausgehen würde.

Ich bin sehr dankbar für Ihre Unterstützung.
Beste Grüße!

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Sie haben keinen Mietvertrag. Fraglich ist, ob eine berechtigte Untervermietung vorliegt. Dies wäre der Fall, sofern der Untermietvertrag vom Vermieter genehmigt wurde oder eine generelle Genehmigung im Mietvertrag mit Ihrem Onkel ausgesprochen wurde. Das müsste man prüfen, weil es rechtlich maßgeblich ist.
Wenn die Kündigung gegenüber Ihrem Onkel ausgesprochen wird, muss man die Gründe hierfür genau prüfen. An sich reicht die bloße Verkaufsabsicht nicht aus. Der bestehende Zahlungsverzug zwar schon, doch die von Ihnen bereits genannte Rechtsauffassung stimmt. Die Bemühungen müssten Sie im Prozessfall beweisen können.

Jedenfalls aber können Sie im Falle einer Räumungsklage einen Räumungsschutzantrag angesichts Ihrer Schwangerschaft stellen. Dann können Sie dort länger wohnen.

Mit Nachzahlungen in nicht verjährtem Zeitraum ist auch zu rechnen.

Möglicherweise empfiehlt sich auch der Abschluss eines Räumungsvergleichs, sprich geringe Zahlung und noch eine Weile wohnen bleiben können.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

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