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Muss ich die Raten aus Hausbauvertrag zahlen?

| 23.06.2022 10:20 |
Preis: 80,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Der Besteller kann von Abschlagsrechnungen in der Regel den doppelten Betrag einbehalten, der für die Ausführung oder die Ausbesserung abgerechneter, aber noch nicht oder mangelhaft erbrachter Leistungen erforderlich ist. Dies berechtigt den Unternehmer nicht zu einem Baustopp.

Guten Tag,
ich habe per email von Heinz von Heiden (Bauunternehmen) eine Anweisung bekommen Zahlungen für Raten bis zum 1.7. anzuweisen, ansonsten würde Baustopp drohen.

xxxxx bezieht sich auf Abschlagszahlungen, die in Ihrem Vertrag als "Rohinstallation Heizung" bezeichnet werden. Ich habe von dieser Rate eine Rechnung bekommen und nach Verhandlung mit xxxxx bisher nur die Hälfte gezahlt.

Frage:
1. Dürfen die mir mit sofortigen Baustopp in einer Email drohen mit einem Zahlungsziel (Zahlungsanweisung) von nur 7 Tagen? Das scheint mir doch sehr kurz und wenig offiziell.
2. Bitte finden Sie unten den Zahlungsplan meine Bauvertrags. Bin ich danach schon verpflichtet alle Raten bis auf Rate Nr. 13 zu zahlen, wenn:
- Abwasser und Nutzwasserleitungen im Haus noch nicht fertig sind
- Die Wärmepumpe zwar steht, aber nicht angeschlossen ist (Strom, Leitungen)
- Balkongeländer und Beplankung noch nicht abgeschlossen sind


Zahlungsplan:
1 nach Vertragsabschluss vor Inanspruchnahme des Planungsgesprächs
2 nach Fertigstellung des Bauantrages
3 nach Fundamentierung
4 nach SctiUttung der Kellerdecke
5 nach Fertigstellung des tragenden EG-Maue™erkes
6 nach Richten des Daches
7 nach Anmeldung zur Rohbauabnahme (neu -nach Dacheindeckung)
8 nach Fenstereinbau
3 nach Rohinstallation Elt
10 nach Innenputz
11 nach Rollinstallation Heizung
12 nach Estrichlegung
13 nach Hausübergabe und nacli im Wesentlichen mangelfreier Abnahme durcfi den Auftraggeber

Vielen Dank,



Hier noch die Email im Wortlaut:
"Guten Morgen,

ich nehme Bezug auf meine E-Mail vom 25.03.2022.

Nach Rücksprache mit wurde die Wärmepumpe inkl. Außengerät gestellt, der Außenputz ausgeführt und auch die Dach-Thematik geklärt.

Aktuell offene Posten:

Rate 12 in Höhe von 12.682,50 EUR

Bitte weisen Sie die vorgenannte Rate bis zum 01.07.2022 zur Zahlung an.

Sofern Sie den Termin nicht einhalten bin ich leider angehalten, den Bau bis zum Ausgleich des Bauherrenkonto zu stoppen."

23.06.2022 | 12:30

Antwort

von


(628)
Taunustor 1
60310 Frankfurt am Main
Tel: 0695050604431
Tel: 035184221127
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn die nach dem Zahlungsplan für die einzelnen Gewerke vorgesehene Leistung noch nicht vollständig und mangelfrei erbracht ist, haben Sie das Recht, von den Abschlagszahlungen einen angmessenen Betrag einzubehalten. Angemessen ist in der Regel das Doppelte des Betrages, der für die Mängelbeseitigung bzw. für die noch auszuführenden Restarbeiten erforderlich ist (§ 641 Absatz 3 BGB in Verbindung mit § 632a Absatz 1 Sätze 2 - 4 BGB).

Aus dem Zahlungsplan ist nicht zu erkennen, mit welchem Gewerk die Wasserleitungen abgerechnet werden. Normalerweise gibt es hierfür ein Gewerk "Heizung und Sanitär". Ob dies vorliegend im Rahmen der "Rohinstallation Heizung" (Nr. 11) erfolgt, ist für mich nicht erkennbar. Hier müssten Sie in der Leistungsbeschreibung zum Vertrag noch einmal nachschauen. Aus der vertarglichen Leistungsbeschreibung müsste sich ergeben, welchem Gewerk die Wasserleistungen nach dem Vertrag zugeordnet sind.

Der Anschluss der Wärmepumpe dürfte zum Gewerk "Rohinstallation Elt" (Nr. 9) gehören.

Auch zu welchem Gewerk das Balkongeländer und die Beplankung gehören, müssten Sie anhand der vertraglichen Leistungsbeschreibung rekurrieren. (Balkongeländer gehört nicht zwingend zum Rohbau (Nr. 7), würde da aber noch am ehesten hinpassen.)

Wenn Sie bis auf Raten 12 und 13 bereits alle Raten vollständig gezahlt haben, müssen Sie den Einbehalt im Rahmen der beiden letzten Raten machen.

Wenn Sie einen angemessenen Einbehalt von Abschlagszahlungern wegen nicht vollständig erbrachter Leistungen machen, ist der Unternehmer nicht zu einem Baustopp berechtigt. In diesem Fall können Sie dem Bauunternehmer eine Frist zur Leistungserbringung und zum Weiterbau setzen und im Fall fruchtlosen Fristablaufs entweder den Bauvertrag fristlos kündigen (§ 648a BGB), oder die Arbeiten im Weg der Ersatzvornahme von Drittunternehmen ausführen lassen (§ 637 BGB) und die Kosten dem Unternehmer als Schadenersatz in Rechnung stellen bzw. von noch offenen Rechnungen abziehen.

Welche Zahlungsfrist Sie haben, richtet sich in erster Linie nach entsprechenden Vereinbarungen im Bauvertrag. Wenn dort keine Zahlungsfristen für Abschlagszahlungen vereinbart sind, richtet sich die Leistungszeit nach dem BGB. Nach § 271 Absatz 1 BGB kann ein Gläubiger eine Leistung sofort verlangen, wenn nichts anderes vereinbart ist und sich aus den Umständen nichts anderes entnehmen lässt. Nach § 632a Absatz 1 Satz 5 BGB hat der Besteller beim Werkvertrag das Recht, mit Abschlagsrechnungen abgerechnete Leistungen rasch und sicher zu beurteilen. Der Unternehmer muss in den Abschlagsrechnungen eine Aufstellung der abgerechneten Teilleistungen machen, die dem Bauherrn eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglicht. (Entspricht die Abschlagsrechnungen nicht diesen Anforderungen, ist sie nicht zur Zahlung fällig.) Hierfür dürfte eine Woche zur Prüfung ausreichen. Wenn der Bauvertrag keine abweichende Regelung enthält, ist eine Woche als Zahlungsziel bei vollständig und mängelfrei erbrachter Leistung nicht zu beanstanden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt C. Norbert Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 23.06.2022 | 16:33

Guten Tag,
vielen Dank für die schnelle Antwort.

Es gibt im Bauvertrag keine Beschreibung der einzelnen Leistungsphasen außer der Liste, die Sie bekommen haben. Es kann aber doch nicht sein, dass sich das Bauunternehme dann selbst aussucht, wann sie was in Rechnung stellen, oder? Wenn ich jetzt argumentiere, dass die Leitungen in Rate 7 gehören, dann kenne ich jetzt schon die Antwort: "Bei xxxx ist das Teil der Rate 13"...

Also Augen zu und zahlen und versuchen sich nicht zu ärgern, weil ich eh nichts bewirken kann und ein Baustellenstop für ärgerlicher wäre als die Rate zu zahlen?

Vielen Dank



Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.06.2022 | 16:51

Sehr geehrter Fragesteller,

bei Ihrem Hausbauvertrag mit handelt es sich um einen Verbraucherbauvertrag, für den die §§ 650i ff. BGB gelten.

Nach § 650j BGB hat der Unternehmer den Verbraucher über die sich aus Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu unterrichten.

Art. 249 §§ 1, 2 EGBGB haben folgenden Wortlaut:

Zitat:
§ 1 Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen

Der Unternehmer ist nach § 650j des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen.

§ 2 Inhalt der Baubeschreibung

(1) In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.
(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.


Wenn der dünne Zahlungsplan alles ist, was Ihnen überlassen wirde, reicht dies bei weitem nicht aus und verstößt gegen das Gesetz.

§ 650k Abs. 2 BGB bestimmt:

Zitat:
Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten.


Wenn - wie vorliegend - auf Grund unklarer oder unvollständiger Baubeschreibung zweifelhaft ist, welchem Gewerk oder welchem Bauabschnitt nach dem Zahlungsplan eine konkrete baukliche Maßnahme zuzuordnen ist, geht dies zu Lasten des Unternehmers. Erkann also nicht alle unvollständigen oder mangelgaften Leistungen kirzerhand in die Schlussrate abschieben.

Nochmal: Im Fall eines vertragswidrigen Baustopps haben Sie die Möglichkeit, den Vertrag fristlos zu kündigen und die Restarbeiten anderweitig zu vergeben.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 24.06.2022 | 11:19

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Wenn ich Frag-einen-Anwalt und Herrn Neumann vor 4 Jahren gekannt hätte, hätte ich mir wahrscheinlich 4 Jahre Ärger mit meinem Bauunternehmen, der Fa. Heinz von Heiden, sparen können. Vielen Dank!!

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