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Muss ich die Miete für Februar noch zahlen?


09.03.2006 16:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Guten Tag,
erbitte hier um eine sehr baldige Antwort.
Fall:Ende November gab ich unserer Vermieterin unsere Kündigung der Mietwohnung mündlich bekannt, in der wir seit 4,5 Jahren wohnten, u.reichte die Kündigung fristgerecht schriftl.im Dezember ein, da wir uns kurzer Hand entschlossen haben, eine Wohnung zu kaufen.Dabei schrieb ich die Kündigung mit folgenden Worten:"wie mündlich abgesprochen, kündigen wir hiermit das Mietverhältnis frühestens auf den 01.02.2006, jedoch mit der Einhaltung der 3 Monatigen Kündigungsfrist spätestens auf den 01.03.2006. Wegen eines Immobilienkaufs und damit verbundenen Tilgung, bitten wir Sie , den Mietvertrag auf den 01.02.2006 aufzuheben, da es sonst zu einer finanziellen Härte kommen würde."
Unterschrift erfolgte beiderseits. Also zur Kenntnis genommen.
Sogar im Dezember sorgte ich auf eigene Rechnung per Inserat in der Samstagszeitung für Nachmieter, da eine Finanzierung und gleichzeite Bezahlung für Miete für uns tödlich wäre. Es meldeten sich einige Interessenten, doch leider waren die Interessenten zu jung, zu alt, zu ausländisch, usw...
Ich verblieb im ständigen Kontakt mit der Vermieterin, und schließlich fand die Schlüsselübergabe am 28.01.2006 statt. Bis dato war die Wohnung nicht vermietet, weil sie sich nicht entscheiden konnte.
Bei der Schlüsselübergabe wurden keine Mängel festgestellt. Die Türrähmen waren nur im Durchgangsbereich leicht unterhalb (Staubsaugerhöhe)abgeraspelt, Heizkörper wiesen nur im Wohnzimmer eine leichte Macke auf( Lack abgesplittert). Selbst das Bad hatten wir vor einem Jahr neu renoviert und mit Rauputz versehen.
Am Tag der Schlüsselübergabe handelten wir dann 200 Euro für etwaige Renovierungsarbeiten aus, da nach Meinung der Vermieterin das Treppenhaus misshandelt-abstreifungen vom Kinderwagen-( wir sollten dies der Haftpflichtvers.melden um das Treppenhaus streichen zu lassen), Türrähmen neu lackiert werden müsse. Die Heizkörper wurden nicht mehr gemacht, da diese schon so oft bestrichen wurden, das keine vernünftige Heizleistung zu stande mehr käme.Vermieterin war da sehr einsichtig.
Ich hielt mich einverstanden, nur mit der Bedingung, das keine weiteren Rechnungen folgten. Dies wurde von der Vermieterin positiv bestätigt, das keine Kosten mehr entstünden.
Nun ließ die Vermieterin die komplette Wohnung neu renovieren. Neue Laminatböden, Fliesen im Eingangsbereich usw... also eine wie im Mietvertrag stehende Schönheitsreperatur wäre für die Katz gewesen.
Nun wollte ich demletzt mich über die Ausszahlung der noch zu verrechnenden Nebenkosten und der Kaution erkundigen, und wurde schroff zur Kasse gebeten. Jetzt fordere sie im nachhinein noch 200 Euro Entschädigung für entgangene Mieteinnahmen. Sie meinte, sie wäre da noch Kullant und würde uns nur die Hälfte der Mietkosten für Februar berechnen, weil die Wohnung leer stünde. Dabei sagte sie immer, lieber läßt sie die Wohnung leer stehen, als jemand reinzutun den sie nicht will.
Also folglich sind es nun keine 200 Euro für Renovierungsarbeiten, sondern nun 400 Euro, die von der Kaution abgerechnet werden. Dabei wurde am Tag der Schlüsselabgabe nichts von dem erwähnt, das Mietentschädigung gezahlt werden müsse. Leider haben wir alles nur mündlich, bis auf die Kündigung, die haben wir schriftlich.Bei der Übergabe war nur meine Frau und ich anwesend.
Nun ist meine rechtliche Frage, darf Sie einfach solche Renovierungskosten von uns verlangen, selbst wenn die Wohnung nun von der Vermieterin komplett neu renoviert wurde? Ist das zulässig im nachhinein Mietentschädigung zu verlangen, wenn die Schlüssel am 28.01. abgegeben worden sind und das Mietverhältnis beendet ist? Wir nahmen dies schließlich an, da wir in unserer Kündigung den 01.02. auch genannt hatten und die Schlüsselübergabe Ende Januar machten.
Erbitte daher um rechtlichen Rat, wie ich mich hier verhalten soll, denn ich finde dies schon ein gewaltiges Stück, um die Kaution einzubehalten.
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Insgesamt, das wird sich aus der Beantwortung ergeben, ist die tatsächliche Frage das entscheidende. Hier kommt es genau auf die Abläufe an und auch darauf, was bewiesen werden kann.

Zur Rechtslage:

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, so dass Sie sich auf die mündliche Kündigung nicht berufen können. Dafür, dass die Vermieterin einen früheren Zeitpunkt zur Kündigung akzeptiert hat, müssen Sie beweisen.

Damit endet das Mietverhältnis erst zu Ende Februar und Sie wären verpflichtet, die Miete noch zu zahlen.

Zu den Schönheitsreparaturen gilt, dass es auf den Vertrag ankommt. Aber selbst wenn Sie diese wirksam übernommen haben, ist ein Berufen darauf rechtsmissbräuchlich, wenn diese auf Grund der umfangreichen Umbaumaßnahmen nutzlos sind. Dann müssen Sie diese nicht durchführen.

Weiterhin kommt es auf die Wohnungsübergabe an, wenn diese ohne Mängel abgenommen wurde, schließt dies weitere Forderungen aus. Die Mängel an sich muss die Vermieterin beweisen.

Ebenfalls echte Schäden (wie Macken im Treppenhaus durch den Kinderwagen) müssen Sie – sofern tatsächlich entstanden und von Ihnen verursacht – ausgleichen.

Im Übrigen kann der Vermieter nach überwiegender Rechtsprechung die Kaution bis 6 Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses einbehalten und muss diese erst dann zurückzahlen.

Wenn keine Einigung möglich ist, werden Sie diese Zeit abwarten müssen und dann die Kaution (gerichtlich) einfordern. Gegenforderungen wird die Vermieterin dann geltend machen müssen.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine weitre Vertretung wünschen, stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.03.2006 | 14:58

Guten Tag,
vielen Dank für die Beantwortung. Leider ist mir noch nicht richtig geholfen.
Daher wollte ich nur kurz mal nachhaken.
So wie es ich nun verstanden habe, müßte ich die Miete für Februar noch begleichen, da ich der Beweispflicht nicht nachkommen kann. Obwohl man davon ausgehen muß, das wenn ich die Schlüssel Ende Januar übergebe, die Wohnung auf den 01.02.gekündigt ist. Wegen Mietentschädigung hat sie auch nie was gesagt. Erst 1,5 Monate später heult ihre Sirene auf, sie hat kein Mieter. Stattdessen will sie Mietentschädigung und läßt die ganze Wohnung geschwind renovieren.
Schlägt die Vermieterin, als Kullanz einen niedrigen Betrag vor (in diesm Fall die Hälfte des Mietzinses-200Euro), so ist der rechtsgültig und bindend oder kann sie das Angebot jederzeit widerrufen? Vorrausgesetzt ist, es liegt schriftl. vor.
Was ist nun mit den Schönheitsreperaturen? Sind diese nach 4,5 Jahren und nach normalangesehenden Wohnabnutzung rechtkräftig und kann die Vermieterin wie oben im Fall einfach ein Pauschalpreis aushandeln obwohl diese kleinen Ausbesserungen ich, wenn beanstandet, ausführen hätte können (trotz nebenherlaufenden Renovierungsarbeiten der Vermieterin)? Kann ich dieser mündlichen Aushandlung widersprechen?
Es wurde auch niemals ein Übergabeprotokoll angefertigt. Die Vermieterin schaute sich die Wohnung an und wir gaben die Schlüssel ab. Bis auf die leichte Abraspellung an dem Türrahmen war nichts Beanstandet worden.
Es wurde niemals was schriftl. hinterlegt. Wie ist es nun mit der Beweispflicht? Im Prinzip ist es doch nun so, das die Vermieterin uns alles anhängen kann und wir nichts als Einwand dagegen halten können. Normal wenn es Beanstandungen gibt wird dieses schriftl. hinterlegt und ich habe nun eine gewisse Zeit, meinen Pflichten hinterherzukommen. Reagiere ich nicht, so kann die Vermieterin ja diese Arbeit von einem Handwerksbetrieb erledigen lassen, den ich zahlen muß. Richtig? Aber die Gelegenheit wurde mir nicht gegeben, da mündlich keine Beanstandungen ausgesprochen waren.
Kann ich so ein Übergabeprotokoll im Nachhinein anfertigen lassen?
Nun zum Treppenhaus. Dieses ist nicht beschädigt. Wir wohnten im DG und da es im Haus keine Abstellfläche gab, mußte meine Frau den Kinderwagen nicht selten nach oben tragen. Dabei entstanden kleine schwarze Gummistreifen von den Rädern. Aber das erste OG hatte auch desöfteren einen Kinderwagen vor der Tür, somit sind wir nicht die einzigen Verursacher im Haus gewesen. Somit liegt das Treppenhaus auch dem allgemeinnutzen oder?
Mein Gedanke, wenn ich nun ein Übergabeprotokoll anfertigen lasse, dieser positiv ausfällt, so könnte ich doch den
Ausgleich für die Schönheitsreperaturen widersprechen und die nur von der Vermieterin gestellten Mietenschädigung zahlen.
Da die gesamte Wohnung nun renoviert und bald bezogen ist, kann ich auch Beanstandungen nicht mehr hinterherkommen, da niemals was schriftl. festgelegt worden ist. Was würden sie mir in diesem Fall raten? Einfach mich hingeben und zahlen oder könnte es sich lohnen zu Widersprechen? Denn ich habe schon mehrere Fälle gelesen und das Mietrecht durchstöbert, aber ich finde leider kein akute Lösung die auf den Fall paßt.
Wäre sehr verbunden, wenn Sie dieses noch klären könnten.
Herzlichen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2006 | 12:24

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich leider erst heute beantworten kann.

Hinsichtlich der Miete besteht wohl die Verpflichtung, wie dargelegt, diese auch für den letzten Monats zu zahlen. Wenn die Vermieterin einseitig auf einen Teil verzichtet hat, so dürfte einer nachträgliche weitere Forderung ausgeschlossen sein.

Schönheitsreparaturen sind nur dann zu zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Wenn er in der Fall ist, sind die tatsächlichen Kosten, gegebenen-falls anteilig nach Mietzeit, zu zahlen. Wenn beide Seiten sich auf eine Pauschale ei-nigen, ist dies nicht zu beanstanden.

Wenn Sie diesen Vertrag mündlich geschlossen haben, werden sie sich grundsätzlich auch an ihn halten müssen.

Jeder muss grundsätzlich das beweisen, was für ihn günstig ist. Im Falle der Beschädi-gung ist das die Vermieterin.

Kommen Sie einer vertraglichen Verpflichtung trotz Aufforderung nicht nach, kann die Vermieterin für die Ersatzarbeiten Schadenersatz fordern.

Wenn Sie in nachträglich zu einer übereinstimmenden Beschreibung des Zustandes (Übergabeprotokoll) kommen, so ist auch dies nicht zu beanstanden. Dies halte ich jedoch für unwahrscheinlich, da er ja genau dieser Zustand im Streit ist.

Alles weitere sollte durch eine Vertretung Vorort geklärt werden, da es sich hierbei um eine Nachfrage zum Verständnis handelt, aufgrund derer keine neuen rechtli-chen Ausführungen und Prognosen getroffen werden sollten.

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