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Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:
1.
Bei einem Mieterwechsel bzw. Auszug des Mieters darf auch nur zum Teil abgerechnet werden, daher bei Ihnen bei einem Auszug/Wohnungsübergabe zum 5.12. bis zu diesem Datum, also vom 1.1.09 - 5.12.09.
Denn von da an konnte der Eigentümer wieder selbst über die Wohnung verfügen.
Sie können diesen Umstand rügen.
Insofern ist nach § 556 BGB wie folgt vorzugehen:
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung [am besten schriftlich und mit Einschreiben/ Rückschein] mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
2.
Betriebs- oder Nebenkosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks "laufend entstehen".
Das heißt:
Es muss sich um laufend entstehende Kosten des Mietobjekts handeln, das heißt, die Kosten müssen relativ regelmäßig anfallen. Es ist aber nicht erforderlich, dass die Kosten jährlich entstehen; vielmehr genügt ein mehrjähriger Turnus, wie z. B. bei den Kosten für die TÜV-Untersuchung von Aufzügen etc.
Daher ist nach meiner ersten Einschätzung von einer Zahlungspflicht Ihrerseits auszugehen, wenn nämlich turnusmäßig Gartenarbeiten und die Hausreinigung in den vergangenen Jahren angefallen sind, wovon aller Voraussicht nach auszugehen ist.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Nachfrage vom Fragesteller
06.11.2010 | 15:03
Hallo,
und vielen Dank für die Antwort.
Wir haben die Nebenkostenabrechnung hinsichtlich des Zeitraumes gerügt.
Zitat vom Vermierter:
"unsere Abrechnung bleibt unverändert bestehen, da das Mietverhältnis bis zum 31.12.2009 lief. Eine vorzeitige Rückgabe der Wohnung entbindet Sie nicht zur Zahlung der Miete inklusiv Nebenkosten."
So wie ich es aber verstanden habe, besagt doch §556 BGB, dass die Nebenkostenabrechnung nur bis zum 05.12.2009 (Übergabe der Schlüsseln an Vermieter) zu erstellen sei! Habe ich es richtig verstanden?
Vielen Dank und ein schönens Wochenende
Mit freundlichen Grüße
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
06.11.2010 | 16:44
Sehr geehrter Fragesteller,
nach meiner Einschätzung kommt es nur auf den vorzeitigen Auszug vor dem eigentlichem Ende des Mietverhältnisses an.
Die (Kalt o . Grund- sowie Brutto-, einschließlich pauschale Betriebskostenvorauszahlung)Miete muss hingegen bis zum Ende bezahlt werden.
Bei einem Mieterwechsel oder Leerstand vor Ende des Abrechnungszeitraums wird eine Zwischenablesung erforderlich (§ 9 b HeizkostenV), zu der Ihr Vermieter (von engen Ausnahmen abgesehen) verpflichtet ist.
Bei der Verteilung der Heizkosten z. B. sind auch leer stehende Wohnungen zu berücksichtigen. Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die Heizkosten selbst tragen.
Es versteht sich von selbst, dass die Mieter/innen, die während der Abrechnungsperiode ein- oder auch ausziehen, nur zeitanteilig mit den Nebenkosten belastet werden können.
So regeln Mustermietverträge z. B:
Im Mietvertrag steht drin:
"[...]Im Falle des Auszuge eines Mieters während einer Abrechnungsperiode erfolgt die Verteilung der Kosten soweit möglich nach Verbrauch, im übrigen nach dem Verhältnis der Mietzeit während der Abrechnungsperiode."
Es kommt also in erster Linie darauf an, was in Ihrem Mietvertrag steht, erst danach kann man sich eine abschließende Meinung bilden.
Aber klar ist die gesetzliche Regelung zur Zwischenablesung.
Ich bleibe daher bei meiner ersten Antwort und würde dem Abrechnungszeitraum bis zum 31.12. widersprechen.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Ergänzung vom Anwalt
27.10.2010 | 09:12
Sehr geehrter Fragesteller,
eine Ergänzung noch:
Soweit Sie nur im Jahre 2009 in der Wohnung gewohnt haben sollten (das weiß ich nicht genau, da Sie auch von der NK-Abrechnung 2008 gesprochen haben), halte ich nach meiner ersten Einschätzung die in diesem Jahr ausgefallene Gartenpflege und Hausreinigung nicht für umlagefähig.
Wenn Sie schon vor 2009 in der Wohnung gelebt haben: ja, siehe oben.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt