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Muss ich bei meinem Auszug Ende August die Wohnung renovieren, und wenn ja in welchem Umfang?

20.06.2009 17:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

ich habe den Mietvertrag für meine Wohnung, in der ich zwei Jahre gewohnt habe, zum 31.08.2009 gekündigt.
Es handelt sich um einen Formularmietvertrag von Haus&Grund. Im Folgenden gebe ich die Klauseln zu Schönheitsreparaturen wieder:

"§9 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
2. Unter Schönheitsreparaturen werden insbesondere verstanden: das fachgerechte Streichen oder Tapezieren der
Decken und Wände, das Streichen, Lackieren bzw. Lasieren der Fenster (innen) und Türen (Wohnungseingangs-
und Balkontüren innen) sowie der Heizkorper einschließlich der Heizungsrohre.
Der übliche Turnus fur die Durchführung der Schönheitsreparaturen beträgt in der Regel bei Nassräumen (Küchen,
Duschen, Bädern und WCs) 3 Jahre, bei Wohn und Schlafräumen 5 Jahre, bei Nebenräumen 7 Jahre.
Entscheidend ist jedoch der jeweilige Zustand, so dass dieser Turnus sich verlängern oder verkürzen kann. Eine Anfangsrenovie-
rung schuldet der Mieter nicht. Die Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses bzw. mit der letzten
Durchführung der Schönheitsreparaturen zu laufen.
Bei Verstoß gegen diese Verpflichtungen ist der Vermieter berechtigt, Schadensersatz zu verlangen. Voraussetzung
ist, dass er vorher dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Arbeiten gesetzt hat. Dies ist dann
nicht erforderlich, wenn die Ausführung der Arbeiten seitens des Mieters abgelehnt wurde.
3. Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten fur
Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten Malerfachbetriebes
wie folgt zu zahlen:
Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen wäh-
rend der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33 %, bei mehr als zwei Jahren 66 % der Kosten für
Renovierung der Nassräume.
Bei den übrigen Räumen sind nach mehr als einem Jahr 20 %, nach mehr als zwei Jahren 40 %, nach mehr als
drei Jahren 60 % und nach mehr als vier Jahren 80 % der erforderlichen Renovierungskosten zu zahlen.
Der vom Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag ist für den Mieter nicht verbindlich; er ist berechtigt, einen
eigenen Kostenvoranschlag einzuholen.
Der Mieter ist berechtigt, diese Zahlungsverpflichtung abzuwenden, indem er die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht ausführt oder ausführen lasst."


unter §22 - sonstige Vereinbarungen
wurde vom Vermieter offensichtlich mit dem Computer folgender Satz dem Vertrag hinzugefügt:
"Abweichend von §9 Abs. 2 Schönheitsreparaturen werden die Intervalle nicht festgelegt. Festgelegt wird, dass bei Auszug sämtliche Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt werden müssen."
Über diesen Satz wurde nicht verhandelt, der Mietvertrag wurde mir in dieser Form zur Unterschrift vorgelegt.

Muss ich bei meinem Auszug Ende August die Wohnung renovieren, und wenn ja in welchem Umfang?

Guten Tag!

Vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatz wie folgt beantworte:

Ich verstehe Ihre Frage dahingehend, dass Sie vermuten, dass die vertraglichen Klauseln unwirksam sein könnten.

Wie Ihnen vielleicht bekannt ist, ist grundsätzlich der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig, es sei denn, dass diese wirksam auf den Mieter umgelegt worden sind.

Eine solche Vereinbarung ist vorliegend durch die von Ihnen vorgelegten Passagen gegeben. Allerdings hat der BGH in seinem vielbeachteten Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, klargestellt, dass bei formularmäßigen Mietverträgen (!) starre Fristen unwirksam sind, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen (Verstoß gegen § 307 BGB).

Hier sind aber offenbar in Kenntnis dieser Rechtsprechung keine starren Fristen vereinbart worden. Vielmehr ist hiervon ausdrücklich abgesehen worden. Dass diese Klausel nicht mit Ihnen individuell verhandelt worden ist, ändert hieran nichts, denn ist ist zwar von einem Formularmietvertrag auszugehen, aber eben nicht mehr von einer starren Frist.
Nach meiner Auffassung hätte sogar die ursprüngliche Regelung unter § 9 Nr.2 den Anforderungen der Rechtsprechung genügt, da diese ausdrücklich auf den individuellen Zustand abstellt ("Entscheidend ist jedoch der jeweilige Zustand, so dass dieser Turnus sich verlängern oder verkürzen kann. ")

Im Ergebnis muss ich Ihnen leider mitteilen, dass Sie zu Schönheitsreparaturen im vereinbarten Umfang verpflichtet sind. Welche Arbeiten Sie genau durchführen lassen müssen, lässt sich natürlich aus der Ferne nicht einschätzen, da dies vom individuellen Zustand der Wohnung abhängig ist.

Bei Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Biernacki
Rechtsanwalt

---
Rechtsanwalt Alexander Biernacki
Dorfstr. 29
06618 Molau / Aue
Tel: 036694 37868 Fax: 036694 37869
www.anwalt-naumburg.de

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2009 | 17:55

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Handelt es sich bei der Klausel in §22 nicht um eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter unangemessen benachteiligt? Immerhin sollen hier bei Auszug alle Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, wobei nicht auf den eigentlichen Zustand der Wohnung eingegangen wird. Daher zielte ja meine Frage auch darauf, ob diese vom Vermieter hinzugefügte Klausel als formularmäßig angesehen werden kann.
Würde diese Klausel im Falle der Unwirksamkeit auch die Unwirksamkeit von §9 nach sich ziehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2009 | 20:28

Die Klausel in § 22 ist leider etwas schwammig formuliert. Eine Unwirksamkeit würde sich ergeben, wenn es sich bei der formularmäßigen Klausel um eine sog. isolierte Endrenovierungsklausel handeln würde, d.h. Sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wären, am Ende jedoch die Endrenovierung ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung aufgegeben werden würde. Hier liegt der Fall jedoch anders. Sie sollen ja gerade nach individuellen Zeiträumen Schönheitsreparaturen durchführen. Ich interpretiere die Klausel lediglich als Bezugnahme auf die ohnehin bereits übertragenen Schönheitsreparaturen und nicht als eine eigenständige Regelung. Dies ergibt sich schon daraus, dass wie in § 9 von Schönheitsreparaturen die Rede ist. Gemeint scheint also gewesen zu sein, dass spätestens mit Auszug die nach § 9 erforderlichen Schönheitsreparaturen ("sämtliche Schönheitsreparaturen") erfolgt sein müssen. Dies stellt zwar einen relativ unnötigen Zusatz dar, mehr lässt sich hier jedoch nicht "hereininterpretieren".
Im Ergebnis kann ich einen Verstoß gegen § 307 nicht erblicken. Im übrigen würde - um Ihre abschließende Frage zu beantworten - die Unwirksamkeit der Klausel im § 22, selbst wenn man sie als unzulässige Endrenovierungsklausel interpretieren würde, nicht zwingend die Unwirksamkeit der zulässigen Schönheitsreparaturklausel in § 9 nach sich ziehen.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Biernacki
Rechtsanwalt

www.anwalt-naumburg.de

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