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Muss ich als Vermieter Kündigungsgründe angeben?


06.06.2006 14:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe seit dem 02. Juli 1984 meine Wohnung an einen Mieter vermietet.
Aus persönlichen Gründen möchte ich dieses Mietverhältnis nun kündigen.
In dem von 1984 unterschriebenen Mietvertrag ist die Kündigung unter Punkt "2. Verträge von bestimmter Dauer" wie folgt beschrieben.

Der Abschluss des Mietvertrages erfolgt auf 5 Jahre. Das Mietverhältnis beginnt mit dem 01.10.1984 und endet am 30.09.1989. Wird es nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt, so verlängert es sich jedesmal um ein Jahr.
Auch während der Laufzeit des befristeten Vertrages ist der Vermieter berechtigt, alle Mieterhöhungen vorzunehmen, die aufgrund gesetzlicher Vorschriften für Wohnraum zulässig sind, der auf unbestimmte Zeit vermietet ist.

Gilt die Kündigungsfrist von drei Monaten immer noch oder hat sie sich aufgrund der längjährigen Mietzeit verlängert?

Bis zu welchem Termin muss ich den Vertrag kündigen?

Muss ich Kündigungsgründe angeben ( Eigenbedarf,...) oder kann ich ohne Angabe von Gründen kündigen?

Vielen Dank füe Ihre Hilfe der Beantwortung meiner Fragen.

Mit freundlichem Gruß
MIAXKA
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten möchte:

Ihr zunächst befristet eingegangenes Mietverhältnis wird seit 1989 als unbefristet angesehen werden müssen. Wegen § 575 Abs. 1 S. 2 BGB könnte von der Gegenseite angeführt werden, dass dies bereits seit 1984 der Fall ist, was aber auf Basis der Information nicht abschließend beurteilt werden kann. Da jedenfalls mehr als acht Jahre bestehen, muss man bezüglich der Kündigungsfrist aber ohnehin nicht streiten.

Eine ordentliche Kündigung des Vermieters kann gemäß § 573 BGB nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erfolgen – hierfür genügt nicht jede persönliche Unstimmigkeit zwischen Mieter und Vermieter! Eigenbedarf ist aber ein solches berechtigtes Interesse!

In die schriftlich vorzunehmende Kündigung müssen Sie den Kündigungsgrund explizit aufführen!

Ihre Kündigungsfrist hat sich nach § 573c Abs. 1 S. 2 BGB auf 9 Monate verlängert. Da die Kündigung bis spätestens zum 3. eines Monats auszusprechen ist, können Sie z.B. bis zum 03.07.2006 zum 31.03.2007 kündigen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Anhang: Gesetzestexte

§ 573
Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 573c
Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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