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Muss ich als Testamentsvollstrecker Wohnungseigentum nur zum Höchstpreis verkaufen?

21.06.2019 14:04 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Meine beiden Cousinen und ich haben von unserer vor einem Jahr verstorbenen 91-jährigen dementen Tante (Pflegefall, ich war die letzten fünf Jahre Betreuer) neben einem kleinen Kontoguthaben im Wesentlichen nur eine Eigentumswohnung geerbt (die Cousinen zu je ¼, ich zu ½). Im Grundbuch sind wir drei inzwischen als Eigentümer in Erbengemeinschaft eingetragen.
Ich bin Testamentsvollstrecker und habe die (Teil-)Erbauseinandersetzung zu betreiben versucht, nachdem mir beide Cousinen Anfang März dieses Jahres schriftlich den gemeinschaftlichen Erwerb meines Wohnungseigentumsanteils zugesichert hatten. Dabei war der Marktwert des gesamten Wohnungseigentums einverständlich mit 145.000 € vereinbart worden, weil die Nachbarsfamilie ein verbindliches Kaufangebot in dieser Höhe abgegeben hatte; sie übertraf damit eine Marktwerteinschätzung eines Maklers vom August vorigen Jahres mit 140.000 €.
Zur (Teil-)Erbauseinandersetzung ist es nicht gekommen, weil zunächst die eine Cousine ihre Zusage zum gemeinschaftlichen Erwerb zurückgezogen hat und dann die andere Cousine alleine unsere ¾ Wohnungseigentumsanteile auch nicht mehr erwerben wollte. Das Wohnungseigentum soll nun insgesamt an „einen Dritten" verkauft werden.
Die eine Cousine und ich sind mit dem Verkauf an die Nachbarsfamilie für 145.000 € einverstanden und zufrieden, aber die andere Cousine verlangt nun von mir, ich solle das Wohnungseigentum neu bewerten lassen und über einen Makler auf dem freien Markt anbieten, damit jedenfalls ein Höchstpreis erzielt wird.
Eine neue Bewertung des Maklers kam in dieser Woche auf 150.000 €, was die Nachbarsfamilie vermutlich auch noch aufbringen würde. Ich sähe den Erwerb durch sie schon unter dem Aspekt ihrer langjährigen persönlichen Beziehung zu meiner verstorbenen Tante am liebsten; außerdem hat die Familie meiner Tante vermutlich das Leben gerettet oder sie vor schwerstem Gesundheitsschaden bewahrt, weil sie am vorletzten Tag vor ihrer dauerhaften Pflegeheimunterbringung ihre schwachen Klopfzeichen in hilfloser Lage nach einem Sturz in der Wohnung gehört und die Feuerwehr gerufen hatte; ich selbst hätte meine Tante erst einen Tag später aufgefunden.
Als Testamentsvollstrecker bin ich an Weisungen nicht gebunden, könnte also das Ansinnen dieser einen Cousine ignorieren und an die Nachbarsfamilie verkaufen, ohne vielleicht ein paar tausend Euro mehr herauszuschlagen. Oder muss ich mich „um jeden Preis" um ein höheres Angebot bemühen? Eigentlich bin ich nicht bereit, die Habgier dieser einen wohlhabenden Cousine, die überhaupt keine nähere Beziehung zu meiner Tante hatte, zu unterstützen.
Ich bin drauf und dran, dieser einen Cousine vorzuschlagen, beim Nachlassgericht meine Entlassung als Testamentsvollstrecker zu beantragen, wenn sie den Verkauf an die liebe Nachbarsfamilie partout hintertreiben und ihre Habgier befriedigen will. Was sollte ich also tun?
21.06.2019 | 17:00

Antwort

von


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sehr geehrter Fragesteller ,

Ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie dass schon geringe Abweichungen Sachverhalts oder anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Als Testamentsvollstrecker sind Sie zunächst einmal frei in Ihren Entscheidungen. Wenn Sie die Wohnung also nicht optimal verwerten, ist der Verkauf trotzdem rechtswirksam. Allerdings haften Sie als Testamentsvollstrecker wenn Sie sich außerhalb der "ordnungsgemäßen Verwaltung" bewegen. Es wird Ihnen durchaus auch ein schlechtes Geschäft von der Rechtsprechung gestattet, eben wenn Sie es nicht besser wussten. In diesem Fall würden Sie allerdings wissen, dass ein höherer Preis erzielbar ist. Meines Erachtens, würden Sie sich hier einem Haftungsrisiko aussetzen.

Ob im freihändigen Verkaufs mehr erzielt würde als die geschätzten 150.000€ müsste Ihnen aber nachgewiesen werden. Wenn Sie die Wohnung also zu diesem Preis verkaufen, wird Ihnen kein Vorwurf zu machen sein (zumal doch fraglich ist ob die Cousine Sie wegen einem Viertel des möglicherweise höheren Verkaufspreises verklagt).

Die sicherste Variante wäre sicherlich die Testamentsvollstreckung niederzulegen und die Auseinandersetzungsversteigerung zu beantragen. Bei diesem Verkauf werden im Normalfall höchstens 70% des Verkaufspreises erzielt (damit schädigen Sie zwar auch sich selbst, die interessierte Familie wird sich aber freuen).

Fazit: Meiner Einschätzung nach ist Ihr Haftungsrisiko bei einem Verkauf an die Familie zum höheren Preis zwar vorhanden, der Höhe nach aber vernachlässigbar. (Zumal Sie ja auch noch Gründe für den bevorzugten Verkauf an die Familie vorbringen können.)

Ich hoffe Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


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