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Muss ich Spekulationssteuer bei Verkauf eines geerbtem Hauses in Frankreich zahlen?

| 14.01.2022 14:55 |
Preis: 80,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


10:29

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe aus einem Immobilienverkauf in Frankreich ca. 52.000 € erzielt.
Ist die Summe zu besteuern und falls ja in welchem Maße?

Ich selbst habe nie in Frankreich gelebt. Das Haus gehörte meiner Großmutter, welche 2004 verstarb und es dann an an meine Mutter (einzige Nachkomme) vererbte. Das Haus stand seitdem leer. Meine Mutter starb 2014; das Haus war aber laut Grundbuch und weil die Erbfolge lt. frz. Erbrecht noch nicht geklärt war (mein Bruder musste das Erbe erst ausschlagen) bis Ende 2021 auf meine verstorbene Mutter im Grundbuch eingetragen. Im Zuge der Erbregelung in Frankreich wurde ich 2021 ins Grundbuch eingetragen, um dann darauf folgend direkt die neuen Besitzer einzutragen. Der Kaufvertrag wurde 2021 abgeschlossen.

Im Zeitraum 2014 - heute habe ich das Haus nie genutzt, aber laufende Kosten (Steuern) zahlen müssen, hatte auch für den Hausverkauf erhebliche Kosten (Anwälte für frz. Immobilienrecht in Deutschland mussten mir helfen, da die frz. Behörden mich jahrelang ignorierten), plus am Ende Verkehrswertgutachten / Notarkosten in Frankreich sowie Notarkosten in Deutschland für Beglaubigungen etc.
Kann ich im Fall einer Besteuerung meine Kosten geltend machen?

Die Verkehrswertgutachten belief sich auf 55-60T €, aber es fand sich kein Käufer für den Preis, weswegen ich sogar unter Wert verkaufen musste.

Ich würde mich über eine Antwort hierzu sehr freuen.
Beste Grüße

14.01.2022 | 16:03

Antwort

von


(555)
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52070 Aachen
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Sehr geehrte Ratsuchende,

gern beantworte ich Ihre Fragen aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

In Deutschland können Ihre Erlöse aus dem Verkauf wegen der Regelung des Art. 3 DBA D/F nicht besteuert werden. Danach sind Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuerbar, in dem das Vermögen belegen ist.

Aber auch bei einer Zuweisung des Besteuerungsrechts für Deutschland, käme es nicht zu einer sog. Spekulationssteuer, da hier mit der Erbschaft kein Vermögenserwerb im Sinne des § 23 EStG vorliegt. Der entgeltlose Erwerb, wie Schenkung oder Erbe, zählt nicht zu einer Anschaffung. Jedoch sind hier die Anschaffungen der zuvor Berechtigten innerhalb des 10 Jahreszeitraumes zu berücksichtigen.
Sie geben hier aber an, dass die Immobilie bereits 2004 Ihrer Großmutter gehörte, so dass auch deshalb eine Besteuerung nach §§ 22, 23 EStG in Deutschland nicht erfolgt wäre.

Auch das französische Recht kennt diese Art der Einschränkung als dass nur der entgeltliche Erwerb der Besteuerung unterfällt. Allerdings wurde die sog. Haltefrist zum 01.02.2012 von 15 auf 30 Jahre erhöht, so dass sich vorliegend die Frage ergibt, seit wann Ihre Großmutter hier Eigentümerin der Immobilie war?

Auf den Veräußerungsgewinn werden bis zu drei verschiedene Abgaben erhoben:
die sogenannte Sonderabgabe (prélèvement spécifique) in Höhe von 19%,
die Sozialabgaben (prélèvements sociaux) in Höhe von 17,2%
sowie ausnahmsweise noch eine Steuer, wenn der Gewinn EUR 50.000,00 übersteigt, letztere jedoch nur dann, wenn der Veräußerer der französischen Einkommensteuer unterliegt.

Der zu versteuernde Teil des Veräußerungsgewinns hängt in Frankreich von der Dauer der Haltefrist der Immobilie ab. Wird die Immobilie innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Erwerb veräußert, so ist der Veräußerungsgewinn vollständig zu versteuern. Erfolgt die Veräußerung nach Vollendung des fünften Jahres, so wird für jedes Jahr ein Abschlag in Höhe von 2 % auf die Bemessungsgrundlage vorgenommen. Ab dem 18. Jahr erhöht sich der jährliche Abschlag auf 4 % und ab dem 25. Jahr auf 8 %. Daraus ergibt sich, dass der Veräußerungsgewinn nach einer Haltefrist von 30 Jahren vollständig steuerfrei ist.

Aufgrund des von Ihnen genannten Verkaufspreises von nur 52.000 Euro, von dem noch der einstige Kaufpreis abzuziehen ist und auch bestimmte Veräußerungskosten, zu denen sehr wahrscheinlich nicht alle der von Ihnen aufgewendeten Kosten zählen, wird nur ein sehr geringer bzw. kein steuerbarer Gewinn zu berücksichtigen sein.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen


Rechtsanwalt Andreas Wehle

Rückfrage vom Fragesteller 14.01.2022 | 19:37

Vielen Dank Herr Wehle!

Meine Großmutter hat, meines Wissens nach, das Haus seit den 60er Jahren besessen und damals mit ihrem Mann neu gebaut. Wenn ich Ihre Antwort richtig deute, wird in diesem Fall keine Steuer fällig?

Meine Beraterin schrieb hierzu noch:
"Vorliegend haben Sie allerdings keinen Veräußerungsgewinn gemacht, da der Wert der Immobilie im Nachlass und danach beim Verkauf gleich geblieben ist (belegbar durch die Nachlass- und Verkaufsurkunde). Es dürfte somit in Deutschland keine Steuern anfallen (ebenso wie in Frankreich)"

Dies wollte ich allerdings durch meine Frage hier absichern.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.01.2022 | 10:29

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage und Ergänzung.

In diesem Fall hat sich Ihre Frage zu einer eventuellen Spekulationssteuer in Frankreich vollends in Luft aufgelöst. Sie und Ihre Familie hatten die Immobilie mehr als 30 Jahre im Eigentum, so dass nun auf einen möglichen Gewinn keine Steuern zu zahlen sind.
So überdies auch kein Gewinn angefallen ist, was angesichts eines Erwerbs in den 1960ern recht unwahrscheinlich ist. Gegenüber zustellen sind hier die Werte des damaligen Kaufpreises und des heute erzielten Verkaufspreises und eventuellen Verkaufsnebenkosten.

In Deutschland fallen darauf definitiv keine Steuern an und auch in Frankreich sollte hieraus keine Steuerlast entstehen.

Viel Freude mit dem Erlös.
Mit freundlichen Grüßen
RA A. Wehle /Aachen

Bewertung des Fragestellers 14.01.2022 | 19:38

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