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Muss ich Dübellöcher bei Auszug entfernen?

| 06.06.2008 23:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe mit meinem Vermieter am 25.06.2004 einen Mietvertrag zum 01.10.2004 abgeschlossen. Der Mietvertrag wurde fristgerecht zum 30.06.2008 gekündigt.
Dieser Vertrag (Herausgegeben von Haus & Grund Hessen, V1424/1.4) beinhaltet folgende Klausen:

Anfang Zitat
§16
(...)
4.a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreperaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden
Die Zeitreihenfolge beträgt:
bei Küche, Bad und Toilette -3 Jahre
bei allen übrigen Räumen -5 Jahre.
Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre fachgerecht zu reinigen oder reinigen zu lassen.
Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach §16 Ziff. 4a seit Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen -zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses- durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem der normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.
Ende Zitat.

Ich habe folgende Frage: Muss ich bei Auszug die Wohnung renovieren (streichen) oder sind die gesamten Schönheitsreparaturklausen (§16 Ziff. 4a-c) ungültig und dem zufolge die Renovierung der Wohnung
("das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen")
hinfällig?

Wenn ja ist das Entfernen von Dübeleinsetzen und Bohrlöchern ebenfalls hinfällig?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich ihre Frage unter Beachtung der Angaben.

Die Formulierung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen ist unwirksam, denn es wird zwar auf die Erforderlichkeit abgestellt, aber danach wird vorgegeben das "mindestens" in den genannten Fristen zu renovieren ist. Damit liegt eine starre Frist vor.
Ich halte auch die Klausel zur Auszugsrenovierung und die Abgeltungsklausel für unwirksam.

Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle ist unwirksam, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter - zum Beispiel wegen eines starren Fristenplans - unwirksam ist und beide Klauseln in einem engen, untrennbaren Zusammenhang stehen. BGH, Urt. v. 05.04.2006 – Az. VIII ZR 178/05 )
Der BGH geht in seiner Entscheidung vom 13.07.2005 davon aus, dass Formularverträge einheitlich auszulegen sind. Die Abgeltung macht ohne die anderen Klauseln keinen Sinn und kann nicht allein Bestand haben. Die Verpflichtung zur Endrenovierung ist unwirksam, denn es wird gerade nicht auf den Zustand abgestellt, sondern auf die Fristen.

Im Ergebnis müssen Sie keine Renovierung bei Auszug vornehmen.
Dübellöcher gehören im normalen Maß zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Die Klausel dürfte ebenfalls unwirksam sein, weil ein Zusammenhang mit den anderen Klauseln besteht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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