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Muss der Schimmel von meinen Eltern vor Auszug noch mal entfernt werden?

24.02.2008 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

es geht um einen fraglichen Anspruch auf Endrenovierung durch den Vermieter meiner Eltern.

Eingezogen sind meine Eltern am 01.02.2007, fristgerecht gekuendigt wurde die Wohnung mit Ablauf des Monats April 2008 durch
meine Eltern.

In der gesamten Wohnung ist Schimmel und auch die Beseitigung des Schimmels bringt nur kurzfristigen Erfolg.

(Der Vermieter erklaerte sich in der gesamten Mietzeit ein Mal bereit, den Schimmel Entferner zu bezahlen, waehrend meine Eltern die Beseitigung in Eigenarbeit leisteten)

Auch die andere Wohnungen im Komplex sind betroffen, die Wohnung einen Stockwerk unter dem meiner Eltern ist auch von starkem Schimmel betroffen.

Eine Mietminderung haben meine Eltern bisher nicht angestrebt, sie wollten keinen Aerger mit dem Vermieter.

Da die Gesundheit meines Vaters jedoch zusehends verschlechtert, haben sich meine Eltern fuer einen Auszug entschieden.

Der Vermieter hat die Kuendigung durch den Anwalt als fristgereicht akzeptiert, fordert aber ein, dass die Wohnung renoviert hinterlassen werden soll und der Schimmel durch unzulaengliches Heizen und Lueften entstanden sei.

Der Vermieter stuetzt sich dabei auf den folgenden Paragraphen aus dem Mietvertrag:


§ 14 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter fuehrt auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen fachgerecht durch. Die Schoenheitsreparaturen umfassen insbesondere: Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fussboeden, Heizkörper und saemtlicher Versorgungsleitungen, Innenanstrich der Fenster und saemtlicher anderer Holzteile der Mietraeume einschliesslich der Einbaumoebel.

2. Waehrend der Dauer des Mietverhaeltnisses hat der Mieter die erforderlichen Schoenheitsreparaturen durchzufuehren. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabstaenden, beginnend mit dem Mietverhaeltnis, der Fall:

alle 3 Jahre: Kuechen Baeder und Duschen
alle 5 Jahre: Wohn und Schlafraeume, Flure, Dielen und Toiletten
alle 7 Jahre: alle anderen Nebenraeume
alle 7 Jahre: der Anstrich von Fenstern, Tueren, sonstigen Holzteilen, Heizkoerpern, Versorgungsleitungen und Einbaumoebeln.

Der Mieter hat spaetestens bei Ende des Mietverhaeltnisses die nach Massgabe von Ziffer 1 und 2 erforderlichen Arbeiten durchzufuehren.

3. Sind bei Beendigung des Mietverhaeltnisses einzelne oder saemtliche Schoenheitsreparaturen noch nicht faellig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten anteilig aufgrund eines Kostenvoranschlags vom Vermieter auszuwaehlenden Malerfachbetriebs an den Vermieter nach folgender Massgabe zu bezahlen:

Liegen die letzten Schoenheitsreparaturen waehrend der Mietzeit in Kuechen, Baeder und Duschen laenger als ein Jahr zurueck, so zahlt der Mieter 33% der Kosten, laenger als 2 Jahre 66%. Liegen die letzten Schoenheitsreparaturen waehrend der Mietzeit der Wohn und Schlafraeume, Flure, Dielen und Toiletten laenger als ein Jahr zurueck, so zahlt der Mieter 20% der kosten, laenger als 2 Jahre 40%, laenger als 3 Jahre 60%, laenger als 4 Jahre 80%. Liegen die letzten Schoenheitsreparaturen fuer sonstige Nebenraeume sowie fuer Fenster, Tueren, sonstige Holzteile und Heizkoerper, versorgungsleitungen und Einbaumoebeln laenger als 1 Jahr zurueck 14,28%, laenger als 2 Jahre 28.57% laenger als 3 Jahre 42,85%, laenger als 4 Jahre 57,14% laenger als 5 Jahre 71,43% laenger als 6 Jahre 85,71%. Der Mieter ist berechtigt, den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes vorzulegen oder saemtliche Schoenheitsreparaturen fachgerecht in neutraler Ausfuehrung selbst durchzufuehren.



§ 18 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Ist das Mietverhaeltnis beendet oder zieht der Mieter vor Beendigung des Mietverhaeltnisses aus, hat er die Mietraeume, einschliesslich Fensterscheiben und Rahmen, in sauberem Zustand und vollstaendig geraeumt zurueckzugeben. Saemtliche Schluessel, einschliesslich von ihm selber beschaffter, sind spaetestens bei ...

2. Raeumt der Mieter vor Ablauf des Mietverhaeltnisses oder der Raeumungsfrist, haftet er dem Vermieter beendigung...


In dem Mietvertrag sind ist der uebernommene ERstzustand der Wohnung nicht angegeben:


§ 24 Zustand der Mietraeume bei Beginn des Mietverhältnisses
Der Mieter uebernimmt die Wohnung im gegenwaertigen Zustand.

In dem Brief vom Anwalt gibt der Vermieter an, dass die Wohnung komplett renoviert war und die Rueckgabe dieser nicht unrenoviert akzeptiert wird.

In dem Mietvertrag fehlt jedoch die Angabe ueber den Zustand voellig. Eine Maengelliste liegt auch nicht vor.

Die Wohnung war tatsaechlich nur teilrenoviert, meine Eltern haben die meisten Raeume bei Einzug tapeziert und mehrmals vom Schimmel befreit und wieder (teil)renoviert.

1. Muss die Wohnung renoviert hinterlassen werden?
2. Muss der Schimmel von meinen Eltern vor Auszug noch mal entfernt werden?

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Bei den folgenden Ausführungen wird davon ausgegangen, dass es sich bei dem dargestellten Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt, welcher bereits vorformuliert durch den Vermieter in einer Vielzahl von Fällen unverändert genutzt wird.

1.) Zulässig ist hiernach die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung oder zur anteiligen Kostentragung entsprechend der Abnutzung in der abgewohnten Mietzeit. Möglich ist in diesem Rahmen die Übertragung laufender Schönheitsreparaturen, auch einer unrenovierten Wohnung, auf den Mieter, wenn die übliche Renovierungsfrist erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt.

Die Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen ist zulässig, soweit ein nicht starrer, flexibler Fristenplan vorliegt und der Mieter dabei nicht für eine Abnutzung vor Mietbeginn einstehen muss. Ein solcher ist anzunehmen, wenn es dem Mieter entsprechend der verwendeten Formulierung möglich ist, sich auf einen fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf zu berufen (hier: "...im Allgemeinen...").

Die Übertragung der Endrenovierung, auch neben der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen, ist zulässig unter der Voraussetzung, dass die Schönheitsreparaturen fällig sind und, soweit dies nicht der Fall ist, eine lediglich anteilige Kostenabgeltung verlangt wird. Wirksam ist danach grundsätzlich eine so genannte flexible Quotenklausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietvertrages je nach Zeitpunkt der wirksam übertragenen letzten länger als ein Jahr zurückliegenden Schönheitsreparaturen einen dem Abnutzungsgrad entsprechenden Teil der Kosten zu tragen hat. Die Kostenabgeltung muss an den üblichen Renovierungsfristen, die auch hier nicht starr sein dürfen, sondern flexibel sein müssen, so dass der Mieter sich auf fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf berufen können muss, ausgerichtet sein.

Diese können nach dem Kostenvoranschlag eines Fachgeschäfts berechnet werden.

Im Hinblick auf die von Ihnen aufgeführte Regelung des § 14 Nr. 2 des Mietvertrages (laufende Schönheitsreparaturen) kann daher festgehalten werden, dass selbige als wirksam angesehen werden kann.

Im Hinblick auf die von Ihnen angeführte Regelung des § 14 Nr. 3 des Mietvertrages (Quotenklausel) gehe ich davon aus, dass diese auf Grund einer fehlenden Flexibilität unwirksam sein dürfte. Im Rahmen dieser Klausel wird Ihren Eltern gerade nicht offen gehalten, sich auf einen fehlenden bzw. beschränkten Renovierungsbedarf zu berufen. Folge dieser unwirksamen Klausel ist es, dass Ihre Eltern als Mieter einen Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter haben, solange die laufenden Schönheitsreparaturen nach § 14 Nr. 2 des Mietvertrages noch nicht fällig sind. Der Vermieter Ihrer Eltern hat im Gegenzug keinen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen durch Ihre Eltern bzw. auf Zahlung der festgelegten Quoten.

Da die Fristen bezüglich der laufenden Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind, dürften Ihre Eltern weder zur Durchführung der Schönheitsreparaturen noch zur quotenweisen Abgeltung verpflichtet sein.

2.) Sofern die Schimmelbildung nicht durch fehlerhaftes Heiz- und Lüftverhalten durch Ihre Eltern selbst verursacht wurde, handelt es sich hierbei um einen Mangel im Sinne der Mietsache im Sinne des § 536 BGB. In diesem Zusammenhang hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung desselben. Im Umkehrschluss hieraus hat der Vermieter gegen den Mieter keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels. Dies gilt selbstverständlich auch bei Auszug des Mieters.

Anders würde es sich nur dann verhalten, wenn, wie bereits dargestellt, der Mangel durch den Mieter verursacht worden wäre.

Hierbei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass den Vermieter die Beweislast für eine Verursachung des Mangels durch den Mieter trifft.

---

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2008 | 09:45

Welche Rolle spielt denn in diesem Fall der nicht spezifizierte Zustand (weder vom Vermieter noch vom Mieter)der Wohnung bei Übernahme Übergabe im Mietvertrag? Muss hier noch etwas beachtet werden?

Angekreuzt war im Mietvertrag lediglich der Absatz:

§ 24 Zustand der Mietraeume bei Beginn des Mietverhältnisses
Der Mieter uebernimmt die Wohnung im gegenwaertigen Zustand.

Der darunter vorhandene Platz zur Spezifizierung wurde nicht genutzt.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2008 | 11:50

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Wie bereits dargestellt, ist die Übertragung der Endrenovierung auf den Mieter nur zulässig unter den Voraussetzungen, dass die (laufenden) Schönheitsreparaturen fällig sind und, soweit dies nicht der Fall ist, eine lediglich anteilige Kostenabgeltung verlangt wird.

Der Zustand der Wohnung bei Einzug des Mieters spielt insofern keine Rolle, da hierbei, im Übrigen auch nach dem von Ihnen dargestellten Mietvertrag, auf den Renovierungsbedarf abzustellen ist.

Auch wenn vorliegend Differenzen über den Zustand der Wohnung bei Einzug bestehen, ist diesbezüglich doch auf die Regelung des Mietvertrages Bezug zu nehmen, wonach Ihre Eltern, auf Grund der bisher abgelaufenen Mietzeit und der Tatsache, dass laufende Schönheitsreparaturen nicht fällig sind, nicht verpflichtet sind, die Wohnung bei Auszug zu renovieren.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang nämlich, dass die Frist im Hinblick auf die laufenden Schönheitsreparaturen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt, unabhängig vom Zustand der Wohnung bei Einzug.

Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

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