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Muss der Mieter überhaupt noch Renovierungsmaßnahmen durchführen und bezahlen und wenn ja in welchem

| 05.09.2010 18:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Ich bin Vermieter einer Eigentumswohnung. Mein Mieter zieht demnächst aus. Muss er überhaupt noch Renovierungsmaßnahmen durchführen und bezahlen und wenn ja in welchem Umfang?
Der Mietvertrag ist von 1.5.2003 und enthält folgende Klauseln:
"Der Mieter hat nach Auszug die notwendigen Renovierungsarbeiten(Zustand wie Einzug) wie z.B. Malerarbeiten,Tepichböden,Innentüren und -fenster, Einbaumöbel und Heizkörperverkleidungen-soweit vorhanden auf seine Kosten,nach Absprache mit dem Vermieter vorzunehmen.Die Wohnung wurde komplett renoviert übergeben,bei Auszug sind Malerarbeiten durch eine Fachfirma wieder vorzunehmen, ebenso die Reinigung bzw. Austausch der Teppichböden."
und
"Der Meter ist verpflichtet, die notwendigen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett und Teppichböden, das Lackieren der Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, außerdem das Beseitigen kleinerer Putz und Holzschäden.
Die Schönheitsreparaturen sind in folgenden Zeitabständen, gerechnet ab Beginn des Mietverhälnisses, auszuführen:
Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre: in Wohn und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre: in anderern Räumen alle 7 Jahre; Reinigen von Parkett und Teppichboden alle 5 Jahre; Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren,Fenster und Außentüren von innen alle 5 Jahre."
05.09.2010 | 19:50

Antwort

von


(13)
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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ich gehe bei der Beantwortung der Frage davon aus, dass Sie bei Vertragsabschluss den Mieter einen entweder von Ihnen vorformulierten Vertragstext oder doch ein fertiges Formular unterschreiben lassen haben und damit die hier in Rede stehenden Klauseln nicht zwischen Ihnen ausgehandelt wurden.

Zunächst ist die von Ihnen wiedergegebene Regelung betreffend die Schönheitsreparaturen unwirksam, da diese lediglich an den Ablauf von Fristen und nicht wie der BGH nunmehr vertritt an den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung knüpft. Aufgrund dessen ist Ihr Mieter während des Mietverhältnisses nicht verpflichtet gewesen, die Wohnung durch Schönheitsreparaturen "instand zu halten". Das Anstreichen von Einbaumöbeln und die Erneuerung des Teppichbodens begegnet im Rahmen von Schönheitsreparaturen dagegen rechtlichen Bedenken. Diese Arbeiten muss der Mieter nicht durchführen. Hierauf kommt es jedoch im Einzelnen nicht mehr wesentlich an, da die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt nicht gelungen ist und somit derartige Pflichten des Mieters hier nicht bestehen.

Klauseln, welche den Mieter bei dessen Auszug verbindlich zur Rückgabe der Wohnung in einem renovierten Zustand verpflichten sollen, sind unwirksam.

Die von zuerst genannte Klausel betreffend die Renovierung bei Auszug begegnet vor diesem Hintergrund zunächst wohl noch keinen rechtlichen Bedenken soweit sie die n o t w e n d i g e n Renovierungen im Zeitpunkt des Auszuges auf den Mieter überträgt. Hierin wird man eine vom Abnutzungsgrad abhängige Renovierungspflicht sehen können, die wirksam möglich ist.

Problematisch wird es aber soweit Sie den Mieter mit dem Vertrag "verpflichten" die Wohnung durch eine Fachfirma renovieren zu lassen. Hierin liegt nach der Rechtsprechung eine unangemessene Benachteiligung des Wohnraummieters.
Damit ist ihr Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung durch eine Fachfirma renovieren zu lassen. Inwieweit dies dazu führt, dass der Mieter gar keine Renovierungsarbeiten durchführen muss, ist soweit ersichtlich bislang noch nicht abschließend geklärt. So wurde noch Anfang der 90er Jahre von einigen Gerichten angenommen, dass die Verpflichtung zur Endrenovierung an sich bestehen bleibe, nur durch den Mieter auch selbst und nicht ausschließlich durch eine Fachfirma durchgeführt werden darf. Vor dem Hintergrund der neueren Rechtsprechung zu den Renovierungspflichten darf bezweifelt werden, dass daran festgehalten wird.
Insbesondere vor diesem Hintergrund sollten Sie hinsichtlich der Endrenovierung vorsichtig agieren und von der Unwirksamkeit der hier getroffenen Regelung ausgehen. Dies vor allem auch deshalb, weil nach der Rechtsprechung des BGH dem Mieter, der bei Auszug die Wohnung renovierte, dies aber aufgrund unwirksamer Übertragung gar nicht musste, Ersatzansprüche gegen den Vermieter zuspricht.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.


Rechtsanwalt Jörg Braun, Dipl.-Jur.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bewertung des Fragestellers 07.09.2010 | 21:43

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