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Muss bei einer Räumungsklage der Untermieter die Kosten übernehmen

| 29.11.2019 19:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Ablauf einer Räumungsklage

Sehr geehrte Frau Anwältin bzw. Herr Anwalt,

ich wohne in einer Eigentumswohnung die zu gleichen Teilen meiner Exfrau und mir gehört (ich habe dort lebenslanges Nutzungsrecht) und habe ein Zimmer von drei Zimmern untervermietet.
Meiner Untermieterin habe ich wegen Eigenbedarf zum 1.04.20 gekündigt.
Ich möchte möglichst bald in dem frei werdenden Zimmer ein Fotoateliert einrichten mit dem ich nebenberuflich Geld verienen will. Das Gewerbe habe ich schon angemeldet.

Meine Fragen:
Falls die Untermieterin nicht ausziehen sollte.
1.
Muss bei einer Räumungsklage der Untermieter die Kosten für die Räumungsklage übernehmen?
2.
Und wenn ja, darf der Vermieter bwz. Hauptmieter die Kosten von der Kaution abziehen, nachdem der Untermieter raus ist?
3.
Wie länge würde der Vollzug in meinem Fall ungefähr dauern?
Die Untermieterin hat nur ein Zimmer mit 17 m2, im Kellerabteil hat sie nichst, im Abstellraum und in der Küche nur sehr wenig.
4.
Wie teuer würde es ungefähr werden?
5.
An wen müsste ich mich wenden, im Fall einer Räumungsklage?
6.
Müsste im Fall einer Räumungsklage die Untermieterin die Kosten für den Verdienstausfall übernehmen, weil ich in der Zeit in der sie, nach Ablauf der Kündigungsfrist noch nicht ausgezogen ist, keine Fotoaufträge innerhalb des Fotoateliers übernehmen kann?

Vielen Dank im Voraus.
MfG

29.11.2019 | 20:31

Antwort

von


(158)
August-Bebel-Str. 13
33602 Bielefeld
Tel: 0521/9 67 47 40
Web: http://www.kanzlei-alpers.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworte:

1. Wenn die Räumungsklage erfolgreich ist, muss die Untermieterin auch die Kosten tragen.

2. Ja, die Kosten können Sie mit der Kaution verrechnen.

3. Die Dauer des Verfahrens ist schwer vorherzusehen: Wenn die Mieterin sich gegen eine Klage nicht verteidigt, ergeht in aller Regel 2 Wochen nach Zustellung der Klage ein sog. Versäumnisurteil, so dass Sie nach ca. einem Monat schon einen Titel haben können. Verteidigt sich die Untermieterin allerdings, hat sie nach Zustellung der Klage regelmäßig 4 Wochen Zeit, um sich schriftlich zu verteidigen. Dann ist es Sache des Gerichts, ob es Sie noch einmal zur Reaktion auffordert oder direkt einen Termin zu mündlichen Verhandlung bestimmt. Sollte sich die Untermieterin verteidigen, müssen Sie schon von einigen Monaten ausgehen.

Die Vollstreckung geht dann je nach Gerichtsvollzieher in der Regel recht schnell. Sie können hier die sog. Berliner Räumung erwägen (inzwischen in § 885a ZPO geregelt), wonach der Gerichtsvollzieher die Untermieterin nur aus der Wohnung weist. Sie sind dann für die Verwahrung des Hab und Guts der Untermieterin zuständig, was den Vorteil hat, dass keine Kosten für eine Abholung und Einlagerung der Möbel etc. entstehen.

4. Die Kosten berechnen sich aus dem sog. Streitwert, der bei einer Räumungsklage aus der Jahresnettomiete gebildet wird. Daneben hängt es natürlich davon ab, ob eine oder beide Parteien anwaltlich vertreten sind. Sie finden im Internet diverse Prozesskostenrechner, mit denen sich die üblichen Kosten leicht ausrechnen lassen. Bei 3.600 € Jahresmiete (300,00 € monatlich) würden z.B. im Normalfall 381,00 € Gerichtskosten anfallen. Hinzu kämen Anwaltskosten je Partei in Höhe von ca. 775,00 €. Wenn es z.B. zu einem Versäumnisurteil kommt, weil die Gegenseite sich nicht verteidigt, können diese Kosten auch geringer werden. Die anschließenden Kosten für den Gerichtsvollzieher sind, gerade wenn hier keine Spedition benötigt werden sollte und ein Schlüsseldienst ggf. auch nicht erforderlich ist, sehr überschaubar.

5. Empfehlen würde ich, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, insbesondere wenn Sie wenig Erfahrung mit Prozessen haben. Ohne Anwalt müssten Sie die Klage selbst beim zuständigen Gericht des Ortes einreichen. Sie können diese auch mündlich „zu Protokoll der Geschäftsstelle" beim Gericht erheben. Hier bietet es sich an, sich zuvor telefonisch zu erkundigen.

6. Theoretisch dürfte ein solcher Anspruch bestehen. Praktisch wird dieser aber kaum durchsetzbar sein, gerade wenn Sie das Fotoatelier erst neu einrichten. Sie müssten einen Schaden nämlich ganz konkret darlegen und beweisen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort einen Überblick über Ihre Möglichkeiten verschaffen. Sollten Sie sich für einen anwaltliche Vertretung entscheiden, können Sie sich selbstverständlich auch gerne direkt in meiner Kanzlei melden.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers

Rückfrage vom Fragesteller 02.12.2019 | 19:17

Sehr geehrter Herr Arnd-Martin Alpers,

könnte ich meine Untermieterin auch nach § 549 II 2 BGB kündigen?
Das wäre dann eine 14 - tägige Kündigungsfrist zum Monatsende.
Sie wohnt bei mir zur Untermiete und ich teile mit ihr den Flur, das Bad, die Küche und einen kleinen Abstellraum.

In der Küche nutzt sie all meine Küchengeräte und Möbel mit, im Bad ebenso.
Im gemeinsamen Flur stehen Gegenstände von ihr, so wie auch im Abstellraum.
Sie ist keine Familienangehörige von mir, sondern eine Medizinstudentin und sie wohnt erst seit zwei Monaten bei mir.
Ihr Zimmer ist innerhalb meiner Etagenwohnung und wir haben den gleichen Zugang über die Etagentür.
Ihr Zimmer ist aber nicht möbliert.
Das Untermietverhältnis ist meine Erachtens, gleichzeitig Teil der vom Hauptmieter (bzw, Eigentümer in meinem Fall) also von mir selbst bewohnten Wohnung .
Im Untermietvertrag haben wir jedoch eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vereinbart.
Ich habe ihr schon mit Wirkung zum Ende März nächsten Jahres gekündigt, da sie viele Vereinbarungen nicht eingehalten hat und wegen Eigenbedarf, weil ich inzwischen in dem Zimmer ein Fotostudio einrichten will.
Da sie möglicherweise zunehmend Ärger macht, überlege ich mir ihr eher zu kündigen wenn möglich.

Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.12.2019 | 10:26

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie werden nach Ihrer Schilderung leider mit einer Berufung auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB keinen Erfolg haben.

Zunächst fehlt es vermutlich bereits an einer vertraglichen Verpflichtung, den Wohnraum mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Zudem ist das Zimmer, das Sie vermietet haben, mit keinerlei Gegenständen Ihrerseits ausgestattet. Allein die Tatsache, dass die Mieterin die von Ihnen eingerichtete Küche und das Bad mitbenutzt, reicht für eine Anwendbarkeit dieser Vorschrift nicht aus. Zudem spricht dann natürlich auch noch dagegen, dass Sie im Mietvertrag eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vereinbart haben. Ich verstehe Ihren Wunsch, schneller zu kündigen, aber dies ist unter Berufung auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB leider aussichtslos.

Ich weise vorsorglich darauf hin, dass Sie hingegen von der erleichterten Kündigungsmöglichkeit des § 573 a Abs. 2 BGB Gebrauch machen könnten. In dem Fall brauchen Sie keinen Kündigungsgrund, haben allerdings den Nachteil, dass sich die Kündigungsfrist um weitere 3 Monate verlängert. Wenn man allerdings Sorge hat, dass ggf. die angebrachten Kündigungsgründe nicht greifen, wäre dies zumindest ein Hilfsmittel, um die Mieterin jedenfalls auf Dauer sicher räumen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 03.12.2019 | 22:04

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"Alles sehr gut gelaufen und jederzeit weiter zu empfehlen!
Da ich danach noch weiterhin Rat brauche, habe ich eine Flatrate für 3 Monate gebucht und habe zu einer selben Frage
von einem anderen Anwalt eine gegenteilige Antwort gehört.
Manchmal ist es wohl doch so, dass wenn man drei verschiedene Anwälte frage, drei veschiedene Antworten bekommt.
Aber manches ist anscheinend so oder so auslegbar.
Jedenfalls habe ich meine Antworten innerhalb weniger Stunden ausführlich bekommen und kann es sehr weiter empfehlen!"
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 03.12.2019
5/5,0

Alles sehr gut gelaufen und jederzeit weiter zu empfehlen!
Da ich danach noch weiterhin Rat brauche, habe ich eine Flatrate für 3 Monate gebucht und habe zu einer selben Frage
von einem anderen Anwalt eine gegenteilige Antwort gehört.
Manchmal ist es wohl doch so, dass wenn man drei verschiedene Anwälte frage, drei veschiedene Antworten bekommt.
Aber manches ist anscheinend so oder so auslegbar.
Jedenfalls habe ich meine Antworten innerhalb weniger Stunden ausführlich bekommen und kann es sehr weiter empfehlen!


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