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Muss Verkäufer Erschließungskosten zahlen?

| 17.07.2010 16:04 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


1996 habe ich in Baden-Württemberg eine DHH erworben. Der Verkäufer hat mich informiert, dass in naher Zukunft der Gehweg von der Gemeinde erschlossen wird und diese Kosten von mir zu tragen sind. Dem habe ich zugestimmt und den Erschließungsbeitrag 1998 bezahlt.
Obwohl die Straße seit 40 Jahren besteht wird meine Gemeinde A. jetzt die xxx-Straße erstmalig und endgültig erschließen.

Im notariellen Kaufvertrag von 1996 steht im Absatz (9) Erschließungskosten, Anliergerleistungen:
"Alle Erschließungskosten und Anliegerleistungen sind, soweit bisher Bescheide zugestellt wurden bezahlt bzw. noch vom Veräußerer zu bezahlen. Künftig ergehende Bescheide trägt der Erwerber. Soweit der Veräußerer für durchgeführte, aber noch nicht endgültig abgerechnete Maßnahmen Vorausleistungen erbracht hat, tritt er seinen Rückzahlungsanspruch an den Erwerber ab.
Dem Erwerber ist bekannt, daß Erschließungskosten für den Ausbau der xxx-Straße bislang nicht in Rechnung gestellt wurden. Diese Kosten trägt der Erwerber"......

Laut Sprengnetter, Hans-Otto, Handbuch für Wertermittlungs-verfahren und dem Kommunalabgabegesetz (KAG) § Nr.29 von Baden-Württemberg ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen
(a) erstmaligen und endgültigen Erschließungen
(b) Ausbau einer früher erstmals hergestellten Erschließung

Laut notariellem Vertrag trage ich nur die Erschließungskosten für den Ausbau der xxx-Straße. Muß der Veräußerer den anstehenden Bescheid und ggf. den bereits 1998 von mir schon bezahlten Bescheid bezahlen, da es sich in beiden Fällen um erstmalige Erschließungen handelt ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

für Ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:

Ob der Erwerber (also Sie) oder der Veräußerer die nun anfallenden Erschließungskosten zu tragen hat, richtet sich maßgeblich nach dem Inhalt des zwischen Ihnen abgeschlossenen Kaufvertrages. Dazu sind die kaufvertraglichen Regelungen auszulegen.

Nach dem von Ihnen zitierten Absatz 9 des Kaufvertrages gilt hier Folgendes:

1. Der Veräußerer trägt die Kosten, die auf Grund der bis zum Zeitpunkt des Abschluss des Kaufvertrages bereits zugestellten Erschließungsbescheide entstanden sind.

2. Kosten, die auf Grund der nach dem Zeitpunkt des Abschluss des Kaufvertrages ergehenden Bescheide entstehen, trägt der Erwerber (demnach Sie).

3. Kosten für dem Ausbau der xxx-Straße trägt der Erwerber (demnach auch Sie).

Der mir vorliegende Teil des Kaufvertrages unterscheidet nicht zwischen erstmaligen und endgültigen Erschließungskosten einerseits und Kosten für den Ausbau einer früher erstmals hergestellten Erschließung andererseits. Der in Ziffer 3. verwendete Begriff Ausbau wäre hier wohl insgesamt mit Erschließung gleichzusetzen. Sinn und Zweck der Regelung zur xxx-Straße war wohl, dass der Veräußerer nicht mit Kosten für die Erschließung belastet werden wollte. Demnach ist der Begriff „Ausbau" weit auszulegen.

Selbst wenn jedoch der Vertrag zwischen erstmaligen und endgültigen Erschließungskosten und dem Ausbau unterscheiden würde, so wären Sie auf Grund der vertraglichen Regelung aus Ziffer 2. trotzdem zur Kostentragung verpflichtet, denn ein entsprechender Kostenbescheid für die erstmalige und endgültige Erschließung der xxx-Straße wird Ihnen lange Zeit nach dem Kaufvertragsabschluss zugehen und fällt damit nicht mehr in die Verantwortungssphäre des Veräußerers.

Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Veräußerer in dem Kaufvertrag zugesichert hat, dass die xxx-Straße bereits erschloßen wurde.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Norman Dauskardt
- Rechtsanwalt -


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Bewertung des Fragestellers 19.07.2010 | 21:00

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