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Muss Hausverwaltung nicht die Kosten beider Heizanlagen zusammenrechnen und dann aufteilen?


31.12.2007 16:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



Sehr geehrte Damen und Herren,

Sachverhalt:
Wir bewohnen als Eigentümer eine Wohnung, die Teil einer Wohneigentümergemeinschaft von 33 Wohnungen ist. Diese 33 Wohnungen sind aufgeteilt in fünf separate Wohnhäuser (Haus A, B, C, D und E - mit jewils 7 Wohneinheiten, nur Haus C hat 5 Wohneinheiten). Wir bewohnen Haus E mit 7 Wohneinheiten.
Die Häuser A, B, C und D werden von einer Heizunganalage, die sich in einem der Häuser befindet, versorgt - Haus E wird von einer separaten Heizungsanlage versorgt, die im Haus E ist (Diese Tatsache steht auch so im Kaufvertrag). Als Abrechnungsmodus wurde in der Eigentümerversammlung beschlossen, 30% nach Wohnfläche und 70% nach Verbrauch abzurechnen.
Problem:
Eine Heizanlage der WEG versorgt 26 WE mit insg. 2516 qm Wohnfläche, die zweite Heizanlage versorgt 7 WE mit insg. 676 qm Wohnfläche. Logischerweise arbeitet die erst genannte Anlage kostengünstiger.
Bei der Kostenabrechnung treten diese Differenzen zwischen den beiden Anlagen zu Tage. Die Eigentümer des Hauses E haben eine wesentlich höhere Belastung bzgl. der Grundkosten als die Eigentümer der anderen Häuser.
Meine Frage:
Muss die Hausverwaltung nicht die Aufgabe übernehmen, die Kosten beider Heizanlagen zusammenzurechnen und bzgl. der Grundkosten dann nach der Gesamt-Wohnfläche der gesamten WEG auf jeden einzelnen Eigentümer (nach individueller Wohnfläche) zu verteilen? Unsere Hausverwaltung verweist darauf, dass die Ablesung nur pro einzelner Anlage vorgenommen werden kann und die bisherige Abrechnung laut Heizkostenverordnung so geregelt sei? (Ich konnte in der Verordnung nichts dazu finden?)
Ich betone nochmal, dass es bei meiner Frage nicht um die individuellen Verbrauchskosten geht, sondern um die Grundkosten, die nach meinem Rechtsempfinden in einer WEG gleichmäßig (pro Wohnfläche) verteilt werden müssen, da die Versorgung durch zwei Heizanlagen für alle bekannt war, aber nirgendwo eine getrennte Abrechnung bei einzelnen Teilen der WEG erwähnt wird.

Mit freundichen Grüßen.
bSehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage. Diese kann ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten:

1.
Besteht eine Wohnungeigentümergemeinschaft aus verschiedenen und letztlich getrennt liegenden Häusern, so spricht man von einer Mehrhausanlage. Auch für diese Anlagen gelten grundsätzlich die allgemeinen Vorschriften, wonach jeder Wohnungseigentümer sämtliche Kosten der Gemeinschaft entsprechend seinem Anteil zu tragen hat, § 16 II WEG.

Grundkosten der Heizversorgung sind damit Gemeinschaftskosten, die auch von allen Wohnungseigentümern getragen werden müssen. Maßgeblich für die Verteilung dieser Kosten ist dabei entweder der oben genannte Verteilungsschlüssel (§ 16 II) oder aber ein abweichender Maßstab, der durch Teilungserklärung oder aber auch Beschluss festgelegt wird (siehe hierzu Ziffer 2.).


Hiernach kann meines Erachtens ein Verwalter nicht ohne Weiteres anfallende Kosten nach verschiedenen Häusern trennen. Auch im vorliegenden Fall müsste daher - wie Sie dies bereits andeuten - eine Gesamtrechnung erstellt werden, welche sodann auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen wäre.



2.
Beachten Sie aber bitten, dass eine hiervon abweichende Abrechnung durchaus möglich ist, wenn dies so in der maßgeblichen Teilungserklärung geregelt ist. Auch ist es seit der Reform des WEG zum 01.07.07 möglich, einen abweichenden Kostenschlüssel durch Mehrheitsentscheidung zu regeln, § 16 III WEG.

Sofern dies jedoch nicht geschehen ist, dürfte nach den gesetzlichen Regelungen eine getrennte Abrechnung nach Mehrhausanlagen nicht möglich sein.

3.
Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass diese Antwort Ihnen nur eine erste Orientierung bieten kann. Eine umfassende Prüfung setzt die Kenntnis des genauen Sachverhaltes sowie insbesondere der vorliegenden Teilungserklärung und Beschlüsse voraus.

Bitte beachten Sie auch, dass Sie eine möglicherweise fehlerhafte Jahresabrechnung nur innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung gerichtlich anfechten können.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe selbstverständlich im Rahmen der Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Seither & Kollegen

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