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Müssen wir trotz Mängel noch den Rest bezahlen?

23.08.2009 20:15 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



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Thema: Müssen wir trotz Mängel der techn. Einrichtungen am Haus noch den Rest bezahlen?


Sehr geehrte Damen und Herren

Wir haben im Oktober 2008 ein Haus gekauft, das als märchenhaftes Dornröschen Paradies für Tiere und Naturliebhaber von der Makler Firma offeriert wurde, mit dem Hinweis: mit ein paar kosmetischen Handlungen können Sie sich hier eine richtige Wohlfühloase schaffen.

Optisch war sichtbar ein total verwildertes Grundstück mit insgesamt ca 23 ar, an dem in den letzten 10 Jahren oder mehr, nichts mehr gemacht wurde und alles wild weiter gewachsen ist, wie Brombeerhecken auf ca 100 qm, 2.50 hoch und Bäume und Sträucher ohne jemals
geschnitten worden zu sein. Das alles war kein Problem, das haben wir gesehen.
Im Haus jedoch selbst, in dem der Eigentümer wegen Trennung von seiner Familie nicht mehr selbst wohnte, sondern die Frau mit 3 erwachsenen Kindern, war ebenfalls nichts mehr in den vorangegangenen Jahren instand gesetzt worden. Bei der Besichtigung waren die Kleider und sonstige Dinge des täglichen Lebens in den Räumen so wild durcheinander, dass man z.B. im Bad über den Wasserhähnen Kleidung lag und die Wasserhähne nicht sichtbar waren.
Auf fehlende Kacheln hat man hingewiesen, da konnte man nichts davor hängen.

Beim Kaufvertrag im Oktober haben wir deshalb unter dem § 4 den Notar gebeten, folgenden Passus aufzunehmen:
Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind ……
Im nächsten Absatz: Der Verkäufer bestätigt, dass sämtliche technische Einrichtungen (insbesondere Öltank usw) regelmäßig gewartet wurden und sich in funktionsfähigem Zustand befinden, entsprechende Wartungs- und Prüfbescheinigungen wird der Verkäufer dem Käufer spätestens mit Besitzübergabe aushändigen.

Nachdem die Zahlung lastenfrei vereinbart war, hat sich diese um 1 Monat verzögert (01.02.09), die Familie musste jedoch bis spätestens 31.3.09 ausziehen, was zum 28.2.09
geschah, also die Besitzübergabe war zum 01.03.09 allerdings ohne die versprochenen Wartungs- und Prüfungs-Unterlagen.

Nach der Übernahme zum 01.03.09 haben wir erhebliche Mängel festgestellt:
1. Die Ölleitung war verstopft, vielleicht deshalb der Auszug vor dem 31.3.09
Die elektronische Abschaltanlage des Öltanks hat nicht mehr funktioniert.
2. Bei der Fußbodenheizung waren die Leitungen total verdreckt und keine Wärmeabgabe mehr feststellbar.
3. Bei mindestens 5 Rollläden waren die Lamellen nicht mehr vorhanden, von den fehlenden
Rollladenzügen ganz zu schweigen
4. In fast allen Bädern und Toiletten waren die Wasserhähne nicht vorhanden, defekt oder
nicht angeschlossen, an einem fehlte der Syphonanschluß und das Wasser lief auf den Boden.
In einem anderen Bad gab es für die Badewanne das warme Wasser nur aus einem Schlauch aus dem Eckventil des Waschbeckens, der Einlaufhahn für die Mischbatterie und der Warmwasserhahn ist festgefressen und die hochwertige Dreiecks- Badewanne ist durch festes einkleben der Frontschürze nur durch totales Beschädigen derselben überhaupt reparabel.
5. Die Hebeanlage wurde geprüft, es wurde eine jährliche Wartung seitens des Sanitär-Fachgeschäftes dokumentiert, eine entsprechende Prüfbescheinigung liegt jedoch nicht vor.
6. Bei 3 Türblätter war die Laminierung defekt und konnte nicht repariert werden.

So gibt es noch einige Dinge die bisher, aus Zeit und Kostengründen noch nicht repariert sind.

Bei Vertragsabschluss hatten wir vereinbart, dass an die Tochter noch monatlich 500.- Euro ein Jahr lang bezahlt wird. (total 6.000.- Euro).
Von diesem Betrag wurden 1.500.- bezahlt bzw. mit Mietforderung ausgeglichen und ca 2.500.- Euro mit Handwerkerrechnungen, die der Verkäufer bestätigte, verrechnet.

Einige Dinge wie speziell das o.a. hochwertige Bad wurde sowohl bzgl. der Armaturen,
als auch mit der Schürze der Wanne, die jetzt voraussichtlich nur noch durch eine geflieste
Vorderwand ersetzt werden kann, noch nicht von einem Handwerker instand gesetzt.
Die veranschlagten Kosten für diese Arbeit liegen bei 1.500.- Euro.

Unser Verkäufer drängt auf die Zahlung der fehlenden 2.000.- Euro.

Nachdem er bisher keinerlei Wartungs- und Prüfbescheinigungen laut Kaufvertrag
ausgehändigt oder übersandt hat, auch keine Rechnungskopien, fragen wir uns, ob wir weitere Zahlungen leisten müssen, nachdem evtl. weitere Mängel noch kommen, bzw. die offenen noch nicht abgerechnet sind.
Es ist uns klar, dass wir nachträglich von ihm keinen Cent erhalten würden.

Wir bitten um Prüfung.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft Fragen des Kaufrechts und hier des Immobiliarkaufs (Hauskauf, Grundstückskauf Wohnungskauf).

Wer für die von Ihnen beschreibenen Mängel der Kaufsache haftet ergibt sich zunächst aus dem notariellen Kaufvertrag. Üblicherweise schliesst der Verkäufer eine Mängelgewährleistung im Kaufvertrag gerade bei Altbauten umfassend aus. Das war in Ihrem Vertrag aber wohl nicht der Fall.

Aus den von Ihnen beschreibenen Umständen (Mängel der technischen Anlagen, fehlende Prüfprotokolle und u.U. weitere Mängel) ergeben sich für ausstehende Restzahlungen wohl umfassende Zurückbehaltungsrechte.

Sie müssen dann natürlich keine Zahlungen mehr leisten, sollten aber vorsorglich Ihre Ansprüche und die Mängel dem Verkäufer beweissicher mitteilen.

Auf den ersten Blick wäre Ihnen zu raten auf keinen Fall weitere Zahlungen an den Verkäufer zu leisten, und Ihre Gegenrechte (aus dem Kaufvertrag, aus dem Mängelgewährleistungsrecht etc.) umfassend und kompetent durch eine Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Sollten Sie hierbei Hilfe benötigen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Gerne können Sie Sich an meine Rechtsanwaltskanzlei in Weinheim wenden.


Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt und Diplom Jurist

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