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Müssen wir beim Auszug nun renovieren oder nicht?


21.10.2007 22:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

in unserem Mietvertrag vom 1.4.1999 steht folgender Text zu Schönheitsreparaturen:

*****ZITATANFANG.*****

(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen:
das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken,
das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster,
das Streichen der Türen und der Außentüren innen,
sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre,
sowie alle weiteren innenliegenden Holzteile und Gegenstände, die zu behandeln sind.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

- in Küche, Bädern und Dusche alle 3 Jahre
Dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre durchzuführen.
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Der Mieter dar nur mit Zustimmung des Vermieters/Verwalters von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

*****ZITATENDE*****

Unter (2) steht aus unserer Sicht eine „starre Regelung“, die nach der aktuellen Rechtssprechung dazu führen müsste, dass wir beim Auszug nicht renovieren müssen. Allerdings wird diese „starre Regelung“ in (3) wieder etwas aufgehoben. Daher wollten wir fragen, ob wir beim Auszug nun renovieren müssen oder nicht.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Sofern die von Ihnen zitierte Regelung aus einem vorformulierten Mietvertrag stammt, werden Sie jedenfalls durch diese nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Zwar enthält diese Klausel keine starre Fristenregelung, da von den vorgegebenen Fristen gemäß Absatz 3 abgewichen werden kann, wenn es der Abnutzungsgrad der Wohnung zulässt.

Gleichwohl ist die Regelung unwirksam, da Sie bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Vermieters/Verwalters hätten abweichen dürfen. In dieser Bestimmung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28. März 2007 (Geschäftszeichen: VIII ZR 199/06) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters mit der Folge gesehen, dass die gesamte, den Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtende Klausel unwirksam ist.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
sowie Fachanwalt für Familienrecht

Nachfrage vom Fragesteller 21.10.2007 | 23:30

Vielen Dank für die rasche Antwort!
Eine kleine Ergänzungsfrage:
Im Vertragstext steht, dass der Vermieter "verpflichtet" ist, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsrepararturen zu verlängern oder zu verkürzen. Hebt diese "Pflicht" des Vermieters nicht die notwendige "Zustimmung" des Vermieters (VIII ZR 199/06) wieder auf?

Viele Grüße.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.10.2007 | 23:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Nachfrage.

Die mögliche Zustimmungspflicht des Vermieters zu einer eventuellen Verlängerung der Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen heilt die Unwirksamkeit der Klausel nicht. Dass die Regelung insgesamt keine Wirksamkeit entfaltet, liegt nicht an der Fristenregelung, sondern an der Regelung, dass von der bisherigen Ausführungsart nicht ohne Zustimmung des Vermieters abgewichen werden darf.

Mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
sowie Fachanwalt für Familienrecht

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