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Müssen wir bei Auszug nun streichen oder nicht?


| 25.09.2007 10:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag!

Wir haben eine Frage zur Auszugsrenovierung. Hier ein paar Eckdaten:

Es handelt sich um keinen Formularmietvertrag, sondern um ein frei formuliertes Schriftstück.

Beginn des Mietverhältnisses: 01.02.2002
Ende des Mietverhältnisses: 31.01.2008

§ 11 Schönheitsreparaturen

Der Mieter ist verpflichtet, die Nassräume (Küche, Bad, Dusch, WC) alle drei Jahre und die übrigen Räume alle fünf Jahre fachgerecht zu renovieren, es sei denn, er weist nach, dass Schönheitsreparaturen ausnahmsweise noch nicht erforderlich sind. Die Renovierungsfristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses.

Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vereinbarten Fristen durchgeführt worden sind.


§ 18 Beendigung des Mietverhältnisses

Der Mieter hat die Mietsache am letzten Tag des Mietverhältnisses im geräumten, ordnungsgemäßen, gereinigtem und, soweit hierzu verpflichtet, in renoviertem Zustand zurückzugeben. Er hat nachzuweisen, dass der die während der Mietzeit fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt hat.


§ 20 Zusatzvereinbarung

Bei Auszug hat der Mieter auf seine Kosten eine Grundreinigung des Teppichbodens von einem Fachbetrieb vorzunehmen zu lassen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind auf Kosten des Mieters die Wände und Decken von einem Fachmann zu streichen.


Frage:

- Eine Renovierung der Wohnung hat während der Mietzeit nicht stattgefunden. In § 11 handelt es sich zwar nicht um starre Renovierungsfristen; allerdings wird in § 20 das Streichen von Decken und Wänden – ohne angegebene Fristen und ohne Verweis auf evtl. Notwendigkeit – verlangt. Müssen wir bei Auszug nun streichen oder nicht? Auch dies würden wir selbst machen und keinen Fachbetrieb beauftragen.

- Muss der Teppichboden wirklich von einem Fachbetrieb gereinigt werden oder können wir das selbst machen?

Vielen Dank!


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

Vorliegend ist entscheidend, ob es sich bei dem gesamten Mietvertrag um eine Individualvereinbarung handelt, d.h. die einzelnen §§ wurden im einzelnen ausgehandelt oder um allgemeine Geschäftsbedigungen, d.h. die Klausels waren vorformuliert und wurden von dem Vermieter gestellt.
Die äußerliche Form ist hierbei unerheblich; entscheidend ist die Frage, ob der Vertrag vorformuliert war und für eine Vielzahl von Verträgen bestimmt war. Dies kann hier im Rahmen der Online- Anfrage anhand Ihrer Angaben nicht abschließend beurteilt werden.

Sofern es sich um vorfomulierte Vertragsbedingungen handelt, sind Sie weder zum Renovieren bei Auszug verpflichtet, noch zur Grundreinigung des Teppichbodensdurch einen Fachbetrieb. Beide Klauseln benachteiligen den Mieter nach der Rechtssprechung unangemessen und sind somit unwirksam.

Anders würde es sich nur verhalten, sofern es sich um eine Individualvereinbarung handeln würde. Einzelvertraglich besteht eine vielseitige vertragliche Gestaltungsmöglichkeit.

Sie haben die Möglichkeiten die Umstände des Vertragsschlusses im Wege der kostenlosen Nachfragfunktion zu konkretisieren.


Mit freundlichen Grüßen


Günthner
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 27.09.2007 | 08:21

Tag, Herr Günthner!

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Zu dem Mietvertrag kann ich Ihnen mitteilen, dass er uns vorformuliert vom Vermieter zur Unterschrift vorgelegt wurde. Die einzelnen Paragraphen standen weder zur Diskussion noch gab es sonst irgendwelche Mitgestaltungsmöglichkeiten.

Sollte die Vermieterin – im Streitfalle – den MV nun doch als Individualvereinbarung auslegen, wie würde es sich dann verhalten?
Würde die Formulierung in § 11 (…es sei denn, er weist nach, dass Schönheitsreparaturen ausnahmsweise noch nicht erforderlich sind…) zu einer Aufweichung der Klausel führen oder reicht eine solche Formulierung dazu nicht aus?

Ist es so, dass die Renovierungsklausel und eine Klausel zur Auszugsrenovierung zusammen unwirksam sind, auch wenn die Renovierungsklausel aufgeweicht wurde?

Wie würden Sie dann § 20 bewerten?

Folgendes habe ich auch hier in diesem Forum gefunden:

>>Zwar können Sie individualvertraglich vereinbaren, daß der Mieter die Wohnung bei Ein- oder Auszug auf jeden Fall renovieren muß. In diesem Fall dürfen Sie aber keine Renovierungspflichten während der Mietzeit vereinbaren, weil in diesem Fall dem Mieter zuviel aufgebürdet würde.<<

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.09.2007 | 09:24

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Nachfrage:

1.) § 11 ist kein starrer Fristenplan, für sich genommen ersteinmal wirksam.

2.) In Kombination mit § 20 werden die KLauseln allerdings unwirksam.Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornnahme der letzten Schonheitsreperatur renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, § 307 BGB ( BGH VIII ZR 308/02 ).

3.) Die Unwirksamkeit kann sich auch ergeben, wenn eine der beiden Klauseln individuell vereinbart worden ist.Im April 2006 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln auch dann vorliegen kann, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (BGH,VIII ZR 163/05).
Konkret bedeutet dies, dass auch eine Unwirksamkeit vorliegt,sofern § 11 formularmäßig vereinbart ist und § 20 individuell vereinbart ist.

4.) Die Klauseln können nur wirksam sein, sofern es sich bei beiden Klauseln um eine Individualvereinbarung handelt. Dies ist in der Praxis allerdings sehr selten der Fall. Die Vermieterin müßte im Streitfall beweisen, dass es sich um eine reine Individualvereinbarungen handelt.

Nach Ihren Angaben ist dies allerdings nicht der Fall, da der Vertrag Ihnen vorfumliert vorgelegt worden ist und kein § zur Disposition gestellt worden ist.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantwortet zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Günthner
Rechtsanwalt

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