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Müssen nach Vertrag Belastungen in Abtl.II zusätzl. zum Kaufpreis abgelöst werden

| 09.03.2016 09:54 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Sehr geehrte Damen und Herren,

bei meinem Anliegen handelt es sich um den Verkauf einer Eigentumswohnung. Im Vorfeld wurde von der Gläubigerbank das Zwangsversteigerungsverfahren betrieben. Bevor es jedoch zur Versteigerung im zweiten Termin kam, wurde die Wohnung durch notariellen Vertrag an einen Dritten frei verkauft und der Versteigerungstermin abgesagt. Für mich besteht ein im Grundbuch Abtl. II gesichertes Vorkaufrecht für alle Verkaufsfälle, das ich auch ausüben möchte.

Wegen Ausübung dieses Vorkaufsrechtes bitten ich um Ihre rechtliche Würdigung der unter § 1 des Notarvertrages formulierten Vertragspassage die wie folgt lautet:

„Der Käufer hat unter Anrechnung auf den Kaufpreis die in Abteilung III des Grundbuches verzeichnete Belastungen abzulösen gegen Übersendung der Löschungsbewilligung der Gläubiger nebst Antragsrücknahmeerklärung zum Zwangsversteigerungsverfahren durch die vollstreckungsbetreibenden Gläubiger an den amtierenden Notar zu treuen Händen mit üblichem Treuhandauftrag.

Die Parteien sind sich darüber einig, dass nach Auskunft der Gläubigerin der Kaufpreis für die Ablösung der Vorlasten ausreichend ist".

Meine Frage lautet:
Muss ich nach dem zitierten Vertragstext erst die gesamte Belastung in Abtl. II ablösen bevor die Löschungsbewilligung durch die Gläubigerin erteilt wird, oder reicht die im letzten Absatz gewählte Formulierung aus (Die Parteien...). Wobei aber die Wortwahl (nach Auskunft der Gläubigerin) doch völlig unverbindlich ist.
Übrigens: die eingetragene Belastung in Abtl. II ist doppelt so hoch wie der vereinbarte Kaufpreis.

Ein pers. Gespräch mit dem protokollierenden Notar brachte keine Klärung des widersprüchlichen Sachverhalts, er war zu keiner schriftl. Klarstellung oder ergänzenden Urkunde bereit. Für mich besteht deshalb eine große Unsicherheit in den Vertrag mit diesem Inhalt einzutreten.

Wie ist Ihre rechtliche Würdigung? Ich hoffe auf Ihre kompetente Antwort und verbleibe

mit freundlichem Gruß

In Ihrem Fall tragen vielleicht zwei Dinge zur Unsicherheit bei: Eingetragen im Grundbuch ist eine Grundschuld in einer bestimmten Höhe in der Regel zuzüglich Zinsen mit einem angegebenen Prozentsatz der in der Regel sehr hoch ist und weit über einem vertraglichen Zinssatz liegt und einmaligen Kosten in Höhe eines weiteren bestimmten Prozentsatzes. Basis für diese Grundschuld ist ein Darlehensvertrag der mit der Bank einmal geschlossen wurde und zu dessen Sicherheit die Grundschuld eingetragen ist. Im Laufe der Zeit wird auf das Darlehen bezahlt und die Schulden sinken, die Valuta ist also im Allgemeinen immer geringer als der Nominalbetrag der Grundschuld die im Grundbuch eingetragen ist. Das bedeutet aber nicht, dass die Grundschuld automatisch sinkt, das wird durch die so genannte Zweckvereinbarung erst hergestellt.

Die Bank kann aber natürlich im Endergebnis nicht mehr bekommen als sie nach dem Darlehensvertrag noch zu bekommen hat. Das ist der Betrag, der noch abzulösen ist. Ist die Restschuld aus dem Darlehen abgelöst, dann gibt es einen so genannten Rückgewähranspruch bezüglich der Grundschuld. Das ist die Löschungsbewilligung die dann von der Bank erteilt werden muss.

Hier ist offensichtlich das Darlehen früher recht hoch gewesen und wurde entsprechend gesichert durch die hohe Grundschuld, daher die Differenz zwischen Kaufpreis und Grundschuld.

Sie müssen keinesfalls mehr bezahlen als den Kaufpreis, das ist quasi Ihre persönliche Verpflichtung. Unabhängig von dieser persönlichen Verpflichtung würde aber, wenn das nicht ausreicht, die Grundschuld weiter bestehen bleiben. Deswegen müssen Sie natürlich schon sicher sein können, dass die Rückzahlung im Wege des Kaufpreises auf das Darlehen dazu führt, dass die Grundschuld erlischt beziehungslose gelöscht werden kann. Dann haften Sie nämlich auch nicht mehr mit dem Grundstück.

Der Notar kann dazu auch keine weiteren Auskünfte geben, aber die Gläubigerbank kann es. Wenn Sie sicher sein wollen, dann fragen Sie dort nach dass und ob die Zahlung aus dem Kaufpreis ausreicht um die restliche Valuta abzulösen und die Löschungsbewilligung zu erhalten. Dann können Sie sicher sein, dass kein Restrisiko besteht.

Es dürfte wahrscheinlich sein, dass der Kaufpreis ausreicht um die Löschungsbewilligung zu erhalten, ganz so streng und rein rechtlich gesehen ist das aber auch durch den Text des Vertrages nicht garantiert.

Durch die Formulierung im Vertrag übernehmen Sie die Verpflichtung die Grundschuld abzulösen. Dazu dürfen Sie den Kaufpreis verwenden bzw. dieser muss dazu verwendet werden. Wenn es eine Differenz gäbe zwischen der restlichen Valuta und dem Kaufpreis, dann müssten Sie das um die Löschungsbewilligung zu erhalten, auch noch bezahlen. Sie hätten dann zwar wahrscheinlich einen Anspruch auf Ausgleich der Differenz zwischen Kaufpreis und Betrag zur Ablösung der Grundschuld gegen den bisherigen Eigentümer, ob das wirtschaftlich allerdings etwas wert ist, ist eine ganz andere und wahrscheinlich ziemlich offene Frage.

Insofern brauchen Sie zu Ihrer Sicherheit schon die Bestätigung der Bank darüber, dass der Kaufpreis ausreicht um die Löschungsbewilligung zu erhalten.

Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2016 | 17:29

Sehr geehrter Herr Klebsch,
Danke für die schnelle Bearbeitung.
Nachfrage:
Einen evtl. Anspruch an die Verkäuferin ist wertlos, da sie sich seit Jahren in der Insolvenz befindet und da sie erst in 2010 die Wohnung in Höhe des Grundschuldbetrages gekauft hat. Deshalb ist nicht davon auszugehen, dass nennenswerte Zins- und Tilgungsleistungen erfolgt sind, sodass die Forderung der Bank noch über die nominale Grundschuld hinaus gehen wird und der Kaufpreis wird nicht ausreichen um sie abzulösen.
Die widersprüchliche Formulierung im Kaufvertrag, zwischen der Forderung nach Ablösung der Grundschuld und der Feststellung im Vertragstext, dass der wesentlich niedrigere Kaufpreis zur Ablösung der Grundschuld ausreicht.verstößt doch eigentlich gegen Treu und Glauben. Denn den handelnden Personen ist sehr wohl bekannt, dass der Kaufpreis bei weitem nicht ausreicht um die Grundschuld abzulösen, auch wenn das nach Auskunft der Gläubigerbank so behauptet wird. Oder ist es vielleicht so und ich mutmaße einmal, das hier eine bewusst Irreführung vorliegt, weil man verhindern will, dass ich in den Vertrag eintrete! Oder ist der Satz im Vertrag
„Die Parteien sind sich darüber einig, dass nach Auskunft der Gläubigerin der Kaufpreis für die Ablösung der Vorlasten ausreichend ist" im Streitfall rechtlich belastbar.
Ist in diesem Zusammenhang ist doch eigentlich auch der Notar zur Klarheit und Wahrheit gesetzlich und vertraglich verpflichtet. Im Kaufvertrag steht nämlich, Zitat:
„nach § 311 b BGB, hat die Urkunde alle Vereinbarungen vollständig und richtig zu enthalten"
In einem Schreiben bestätigt der Notar nur, dass ihm die Löschungsbewilligung der Gläubigerbank bereits vorliegt. Besteht in diesem Zusammenhang vielleicht auch ein Haftungsrisiko für den Notar.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.03.2016 | 18:35

Wenn die Bank, also die Gläubigerin, mit dem Kaufpreis zufrieden ist und die Löschung der Grundschuld bewilligt, kommt es nicht darauf an, ob die eigentliche Forderung aus dem Darlehen für die Bank noch höher ist oder nicht. Die Bank kann die Löschung der Grundschuld bewilligen, damit ist ja ihre eigene Forderung gegen die Schuldnerin persönlich noch nicht verloren. Wenn der Kaufpreis für das Grundstück jetzt einigermaßen dem Verkehrswert entspricht, dann ist die Löschungsbewilligung für die Bank kein besonderes Problem mehr. Sie erhält den realen Wert des Grundstücks, möglicherweise würde in einer Versteigerung weniger herauskommen. Wenn hier in einem ersten Termin offensichtlich keine besonders guten Gebote entstanden sind (möglicherweise wegen der hohen Grundschuld) dann ist es für die Bank vielleicht wirtschaftlicher dem freihändigen Verkauf zuzustimmen und die Grundschuld herzugeben. Dafür spricht, dass der Notar bestätigt hat, dass die Löschungsbewilligung vorliegt. Das bedeutet im allgemeinen, dass wenn der Kaufpreis bezahlt wird, auch die Löschung beantragt wird damit Zug um Zug das Geld an die Bank weitergeleitet werden kann.

Der Notar ist verpflichtet einen ausgewogenen Vertrag zu erstellen der den objektiven Interessen beider Parteien, also Käufer und Verkäufer, gerecht wird. Das ist dann sicherlich auch im vorliegenden Fall so. Die Verpflichtung zur vollständigen Beurkundung alle Abreden betrifft die Parteien. Wenn diese außerhalb der Urkunde noch zusätzliche Vereinbarungen die mit der Übertragung des Grundstücks zu tun haben, getroffen haben (eigentlich soll mehr bezahlt werden, es wird aber weniger als Preis in den Vertrag hineingeschrieben, weil die Parteien Gebühren und Steuern sparen wollen) dann kommt es zu der Unwirksamkeit. Solche Nebenabreden können Sie nicht kennen und müssen Sie auch nicht, für Sie zählt nur der schriftliche Vertrag.

Für Sie ist von besonderer Bedeutung, dass die Erklärung im Vertrag enthalten ist, der Kaufpreis reicht zur Ablösung aus. Wenn sich das hinterher als falsch herausstellt, dann befanden sie sich in einem Irrtum über eine wesentliche Eigenschaft, so dass eine Anfechtung Ihrer Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechts in Betracht kommt. Wenn sich dann herausstellen sollte, dass z.B. eine solche Erklärung der Bank überhaupt nicht vorlag, könnten Sie sogar wegen arglistiger Täuschung anfechten.

Wie oben schon ausgeführt, ist der sicherste Weg für Sie die direkte Nachfrage bei der Bank ob bei Zahlung des Kaufpreises die Löschung der Grundschuld bewilligt wird.

Bewertung des Fragestellers 10.03.2016 | 17:41

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