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Müssen Schönheitsreparaturen bei Auszug durchgeführt werden?

| 07.07.2014 10:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

Folgender Fall: Mietvertrag von 2005. Schönheitsreparaturen während der Mietzeit sind nicht erfolgt. Fraglich ist, ob bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Es sind folgende Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag enthalten

1.Der Mieter ist verpflichtet die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht wie folgt auszuführen: (übliche Aufzählung einzelner Arbeiten)....
Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet die Kosten der Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter, liegen Sie länger als vier Jahre zurück 40% (weitere Staffelung....). Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsvepflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen läßt, gegebenfalls in Eigenarbeit.

2. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: (übliche Aufzählung). Hat sich der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, und beabsichtigt der Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen durchzuführen, so ist der Mieter zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet.

3. Handschriftlicher Eintrag unter "Weitere Vereinbarungen" am Ende des Mietvertrags (nur zur Unterschrift vorgelegt, keine Verhandlung)
"Bei Auszug ist die Wohnung renoviert zurückzugeben"

Meiner Meinung nach handelt es sich um eine wirksame Vereinbarung zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verbunden mit einer unwirksamen Endrenovierungsklausel. Meine Fragen: 1) Muß ich beim Auszug renovieren? 2) Kann ich das Geld für bereits durchgeführte Arbeiten zurückfordern?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Die Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen ist, so wie Sie bereits erkannt haben, wirksam. Sie unterliegt keinem starren Fristenplan.

Die vereinbarte Quotenabgeltungsklausel dürfte hingegen unwirksam sein. Die Klausel ist klar und verständlich formuliert und somit mit dem Transparenzgebot vereinbar, aber im Falle der Quotenabgeltungsklauseln sind die Grundsätze der zu den Schönheitsreparaturen angewandten starren und weichen Fristen zu übertragen. Deswegen muss die Abgeltungsklausel auch den tatsächlichen Erhaltungszustand der Wohnung berücksichtigen. Dies ist vorliegend nicht der Fall, da sich die Abgeltung lediglich an der Zeit seit der letzten Schönheitsreparatur und dem daraus resultierenden prozentualem Anteil ergeben soll.

Die Endrenovierungsklausel ist unwirksam. Die Klausel enthält eine unbedingte Verpflichtung zur Endrenovierung zum Ende der Mietzeit. Der tatsächliche Renovierungsbedarf wird nicht berücksichtigt. Aufgrund des so genannten Summierungseffektes, ist beim Zusammentreffen von wirksamer Schönheitsreparaturklausel und unwirksamer Endrenovierungsklausel, ebenso die an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel unwirksam.

Vorstehendes gilt, wenn beide Klauseln als AGB zu betrachten sind.

Ist die Endrenovierungsklausel eine individualvertragliche Klausel, dann führt dies aufgrund des Summierungseffektes zur Unwirksamkeit der an sich wirksamen Schönheitsreparaturklausel (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 163/05).

Aufgrund Ihrer Mitteilung handelt es sich bei der Endrenovierungsklausel jedoch um AGB. Mithin wären beide Klauseln unwirksam, weshalb Sie nicht renovieren müssen. Allerdings müssten Sie im Streitfall darlegen und beweisen, dass Sie nicht über die Endrenovierungsklausel verhandelt haben, sondern diese einseitig vom Vermieter als AGB vorgegeben wurde.


2.
Sofern Sie bereits Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen durchgeführt haben, zu denen Sie nicht verpflichtet sind, dann haben Sie grundsätzlich einen Erstattungsanspruch aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 I, 818 II BGB – vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 302/07). Berechnungsgrundlage ist die üblicherweise für solche Arbeiten fällige Vergütung bzw. einer angemessenen Vergütung. Zu berücksichtigten ist auch, dass derartige Arbeiten häufig in Eigenleistung erbracht werden. Dann kann „nur" der Materialaufwand zuzüglich einer Vergütung für die aufgebrachte freie Zeit verlangt werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.07.2014 | 11:49

Sehr Geehrter Herr Droese,

Vielen Dank für Ihre sehr informative Antwort. Sehen Sie dann im meinem Fall zusammengefasst überhaupt eine Möglichkeit, dass der Vermieter auf eine Renovierung bei Auszug bestehen kann? Die Endrenovierungsklausel kann ja nur AGB (sicher schwer nachweisbar, weil handschriftlich) oder eine Individualvereinbarung sein und beide Fälle würden zur Unwirksamkeit der wirksamen Turnusklausel führen. Habe ich das so richtig verstanden?

Vielen Dank für Ihre Mühe, bei einem notwendigen Schriftverkehr werde ich mich gerne über Ihr Büro an Sie wenden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.07.2014 | 13:04

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn die Endrenovierungsklausel eine AGB-Klausel ist, dann sind beide Klauseln zusammen unwirksam und Schönheitsreparaturen sowie Endrenovierung sind nicht geschuldet.

Wenn die Endrenovierungsklausel eine Individualvereinbarung ist, dann wird die Schönheitsrepraraturklausel unwirksam und Sie sind zur Endrenovierung verpflichtet.

Knackpunkt ist also die Endrenovierungsklausel. Zu untersuchen ist, ob dies eine AGB oder Endrenovierungsklausel ist. Alleine durch den handschriftlichen Vermerk wird eine vertragliche Klausel nicht zu einer individuell vereinbarten Klausel. Viel entscheidender ist, ob die Klausel vom Vermieter vorgegeben (dann AGB) oder vorgeschlagen und ernsthaft zur Disposition beider Parteien gestellt wurde (dann Individualvereinbarung). Möchte sich der Vermieter auf eine Individualvereinbarung berufen, dann muss er vortragen, ob er die Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt hat und bereit zur Abänderung gewesen ist bzw war. Dem Vermieter wird dieser Beweis m.E. sehr schwer fallen. Denn außer der Handschriftlichkeit wird er wohl weiter nichts vortragen können. Ferner spricht gegen den Vermieter, dass sich der Mieter wahrscheinlich nicht auf eine unbedingte Endrenovierungsklausel einlassen würde - schon gar nicht nach einer Verhandlung über diese Klausel. Außerdem spricht auch der möglicherweise faktische Zwang zur Akzeptanz der Klausel aufgrund einer angespannten Wohnungssituation gegen das Vorliegen einer Individualvereinbarung.

Es ist vorliegend also von einer AGB-Klausel auszugehen.

Insofern verbleibt es dabei, dass Sie weder Schönheitsreparaturen noch Endrenovierungsarbeiten leisten müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Tim Droese
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.07.2014 | 17:18

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