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Mündlicher Miet-Vertrag bei Kündigung durch Vormieter / Jetzt Verkauf?


26.05.2014 14:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Zusammenfassung: Kauf bricht nicht Miete.


Wir haben vor ca. 3 Wochen von einer Bekannten erfahren, dass Sie Ihren Vermieter informiert hat, über Ihren Auszug bis Ende des Jahres. Kündigen wird Sie sobald endgültig feststeht wann die Renovierung Ihrer neuen Wohnung abgeschlossen ist!

Wir haben dann dem Vermieter kontaktiert, zwecks Anmeldung "Miet-Interesse". Daraufhin wurden wir eingeladen, zu einem persönlichen Kennenlerntermin der sehr erfolgreich lief, im Sinne der Zusage mündlich dass wir das Haus mieten können, sobald die Kündigung vorliegt der aktuellen Mieter! Zu den gleichen Konditionen wie die aktuelle Mieterin!

Nun habe ich über eine Bekannte erfahren, dass der gesamte Komplex zum Verkauf steht! Was sich im Internet bestätigt hat, da Anzeige auf bekannter Immo-Seite. Seit wenigen Tagen im Internet. Vermieter selbst ist leider nicht erreichbar, erst Ende der Woche wieder.

Daher stellen sich mir ein paar Fragen:

1. Meines Wissens gilt ein mündlicher Mietvertrag genauso wie ein schriftlicher!

2. Wie sieht es bezgl. der Miethöhe aus, da ja ein potentieller Käufer die Miete erhöhen könnte, bei vorhandenen / neuen Mietern, aber eigentlich kauft er doch den Mietvertrag mit?

3. Davon ausgegangen wir kriegen den Mietvertrag vor Verkauf unterschrieben, stellt sich mir die Frage, wie schnell der neue Eigentümer a) den Mietern wie uns kündigen könnte und b) Wie schnell er / wie häufig die Miete erhöhen kann, da dies ein Grund für uns wäre nicht einzuziehen!

4. Gibt es sonstige Dinge die man beachten sollte / Risiken die durch den Verkauf entstehen für uns als potentielle Mieter?

Vielen Dank


Einsatz editiert am 26.05.2014 14:55:30
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

1.
Ein Mietvertrag kann wirksam mündlich vereinbart werden. Er gilt dann gem. § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Ob die Ansprache in dem Kennen-Lern-Termin bereits als Vertragsschluss aufzufassen ist, kann ich an dieser Stelle nicht beurteilen. Ihre Schilderung zu 3. spricht jedoch dafür, dass sowohl Sie als auch der Vermieter davon ausgegangen sind, dass der Mietvertrag erst mit Abschluss eines schriftlichen Vertrages zustandekommen soll.

2.
Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gem. § 566 BGB. Die Miethöhe bleibt daher auch nach dem Verkauf des Objektes zunächst gleich. Der Mietvertrag geht zu den vereinbarten Bedingungen vom alten auf den neuen Eigentümer über; Zeitpunkt des Übergangs ist die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch.

3.
a.) Eine ordentliche Kündigung könnte unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten erfolgen; § 573c BGB. Die Frist verlängert sich nach fünf bzw. acht Jahren nach Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Eine ordentliche Kündigung wäre aber nur wirksam, wenn der Erwerber ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat. Häufig kommt hier der sog. Eigenbedarf nach § 573 II Nr. 2 BGB in Betracht.

b.) Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach der gesetzlichen Regelung gem. § 558 BGB möglich. Die bisherige Miete muss dazu 15 Monate, rückgerechnet vom Zeitpunkt der begehrten Mieterhöhung unverändert geblieben sein.

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete dabei gem. § 558 III BGB insgesamt nicht mehr als um 20% erhöht werden (sofern nicht die Ausnahme des § 558 IV BGB greift). Der Prozentsatz reduziert sich auf 15%, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Ihrer Gemeinde oder einem Teil Ihrer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch die Landesregierung in einer Verordnung bestimmt sind.

Eine Mieterhöhung bei Modernisierung gem. § 559 BGB wäre allerdings bereits zu einem früheren Zeitpunkt möglich. Insoweit gilt die Wartefrist von 15 Monaten nicht.

4.
Sämtliche Absprachen mit dem alten Vermieter sollten schriftlich erfolgen, um diese gegenüber dem neuen Vermieter belegen zu können.

Über den Zustand des Objektes bei Übernahme sollte unbedingt ein Protokoll erstellt werden, um den Zustand später gegenüber den neuen Mieter nachweisen zu können.

Sofern Sie ein Mietsicherheit zahlen, lassen Sie sich diese in jedem Fall vom alten Vermieter quittieren und fordern Sie einen Anlagenachweis vom alten Vermieter.

Ich hoffe, Ihre Fragen beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2014 | 17:56

Sehr geehrter Herr Matthes,

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Der Mietvertrag ist meiner Meinung nach abgeschlossen, da ja schriftlich nur zusätzlich.

Aber was mir / für mich wichtig ist, wenn Eigenbedarf sogar Kinder / Nichten / Neffen nutzen dürfen, ist die Gefahr ja groß dass ich einziehe und 4-6 Monate darauf ausziehen muss? :-/
Bzw. der Vermieter da Vormieter 1,5 Jahre darin wohnt mir per sofort die Miete um 20% erhöht!?! Kann er dies ohne weiteres tun?

Vielen Dank
Mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2014 | 18:16

Sehr geehrter Fragesteller,

die Einzelheiten zum möglichen Vertragsschluss haben Sie nicht genannt. Ich habe aber starke Bedenken, ob bei der Absprache, später einen schriftlichen Vertrag schließen zu wollen, bereits jetzt schon ein endgültiger Vertragsschluss beabsichtigt war. Zudem dürfte die Mietzeit/der Mietbeginn u.U. noch unbestimmt sein.

Das Risiko einer späteren Eigenbedarfskündigung ist nicht von der Hand zu weisen. Ggf. können Sie versuchen, diese Kündigungsmöglichkeit im schriftlichen Mietvertrag auszuschließen. Ich bezweifele aber, dass sich der alte Vermieter auf diese Regelung (noch) einlassen wird, da er voraussichtlich seinen beabsichtigen Verkauf deutlich erschweren würde.

Eine unveränderte Miete des Vormieters zählt selbstverständlich bei der Berechnung der 15-monatigen Wartefrist nicht mit. Maßgeblich ist immer das jeweilige Mietverhältnis. Mehrere Mietverhältnisse werden getrennt beurteilt. Der Vermieter kann daher erstmals ab dem 16. Monat nach Mietbeginn von Ihnen eine nach § 558 BGB erhöhte Miete verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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