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Mündliche Absprache über Terassenbau in Mietwohnung


| 12.09.2006 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

Vorab werde ich ein wenig ausholen und versuchen, die Situation darzustellen:

Vor ca. 2 Jahren (Juni/Juli 2004) begab ich mich mit meiner Freundin auf Wohnungssuche, da uns die bisherige Wohnung allmählich zu klein wurde. Wir hatten bzgl. der neuen Wohnung ganz genaue Vorstellungen: In jedem Fall sollte ein Balkon bzw. eine Terrasse vorhanden sein. Dementsprechend suchten wir in den Wohnungsanzeigen auch tatsächlich nur nach Wohnungen, bei denen (laut Beschreibung) Balkon bzw. Terrasse erwähnt wurden.

Nach einiger Zeit fanden wir auch tatsächlich ein Angebot, was unseren Vorstellungen (Lage, Größe, Nachbarschaft) entsprach. Auch während der Besichtung waren wir begeistert: Es handelte sich um eine Doppelhaushälfte, in der unteren Etage wohnte bereits ein anderes Paar und für die Wohnung in der oberen Etage inkl. eines Dachbodenausbaus wurde ein neuer Mieter gesucht. In der anderen Hälfte wohnte der Vermieter selbst. Allerdings gab es zu diesem Zeitpunkt einen Haken: Eine „ca. 25m² große Terrasse“ (laut Zeitungsannonce) war nicht zu finden. Natürlich fragten wir nach und erhielten prompt von der potenziellen Vermieterin die Antwort: „Ja kein Problem, die Terrasse wird dann sofort gebaut. Hier, wo im Moment das Küchenfenster ist, kommt die Terrassentür hin und die Terrasse selbst entsteht dann auf dem Garagendach. Die Garage ist massiv Stein auf Stein gemauert und gehört zu meinem Grundstück. Genehmigungen usw. liegen auch schon vor – alles kein Problem.“

Soweit so gut dachten wir uns und waren damit einverstanden. Als wir dann tatsächlich den Zuschlag für die Wohnung erhielten war die Freude natürlich groß. Jedoch unterschrieben wir einen Mietvertrag, in dem natürlich nicht der noch anstehende Bau der Terrasse erwähnt wurde. Als wir nachfragten versicherte uns die Vermieterin erneut, dass sofort nach dem Einzug bzw. wenn sich alles ein wenig beruhigt hat, mit dem Bau begonnen wird. Im Mietvertrag könne sie die Terrasse nicht erwähnen, da sie ja noch nicht vorhanden ist usw. bla bla. Letztendlich ließen wir uns (sicherlich auch etwas blauäugig) auf ihre mündliche Absprache ein und hofften auf einen baldigen Baubeginn. Tatsächlich vereinbarte die Vermieterin auch kurz nach unserem Einzug Ende August 2004 einen Termin mit uns und einem Heizungsmonteur, der etwas später den Heizkörper, der unter dem Küchenfenster montiert war, versetzte, um Platz für die Terrassentür zu schaffen. Nun war es Anfang Oktober und unsere Vermieterin meinte, dass es jetzt doch schon etwas zu kalt für diesen Umbau wäre und man im Herbst sowieso kaum die Terrasse nutzen könne. Sie versprach uns jedoch, im Frühjahr 2005 bei den ersten etwas wärmeren Temperaturen sofort mit dem Durchbruch anzufangen.

Natürlich passierte auch im Frühjahr 2005 nichts. Wir fragten mehrere Male nach, allerdings war die Vermieterin in Ihren Aussagen sehr kreativ. Unter anderem erwähnte Sie, dass zwar schon ein Vertrag mit einer Umbaufirma geschlossen war, diese Firma in der Zwischenzeit allerdings Konkurs anmelden musste. Jedenfalls wich sie auch bei zum Teil nervenden Nachfragen unsererseits immer wieder aus und vertröstete uns weiter und weiter in den Sommer bzw. dann den Herbst 2005 hinein. Eine ziemlich witzige Unterhaltung mit Ihr im Sommer 2005 endete ungefähr so: „Warum fragen Sie denn nun ständig bei mir wegen der Terrasse nach. Ich habe viel zu tun und wenig Zeit. Sie können sich doch auch Angebote einholen lassen und mir ein wenig Arbeit abnehmen.“ Auf die Frage, wer denn den Umbau bezahlen soll antwortete sie in Etwa so: „Ich würde vorschlagen, dass Sie das Geld vorstrecken und später dann, jedoch spätestens bei Ihrem Auszug bekommen Sie das Geld wieder.“ Darauf wollten wir uns natürlich (auch mit der bisherigen Vorgeschichte im Hinterkopf) auf keinen Fall einlassen. Im Grunde hatten wir uns schon fast damit abgefunden, nie eine Terrasse zu bekommen. Witzigerweise kam unsere Vermieterin am Ende des Jahres 2005 auf uns zu und versprach uns (einmal mehr), im Frühjahr 2006 endlich mit dem Terrassenbau zu beginnen. Letztendlich lief das bisherige Jahr 2006 ähnlich wie das Jahr 2005 ab und bis heute ist nichts passiert.

Letztendlich möchte ich allerdings gerne Antworten auf einige Fragen:

1.) Ist diese mündliche Vereinbarung (mehr ist es ja leider nicht) irgendwie bindend für unseren Vermieter? Wir haben (bis auf die Wohnungsanzeige, in der die Terrasse eindeutig erwähnt wurde) nichts Schriftliches! Für uns ist die Gesamtsituation ziemlich ärgerlich, denn das erste Ausscheidungskriterium bei der Wohnungssuche in 2004 war ein nicht vorhandener Balkon/Terrasse. Durch die Aussage der Vermieterin, der wir natürlich vertraut haben, wurde unsere Entscheidung für diese Wohnung nachhaltig beeinflusst. Natürlich haben wir für den Umzug und die Renovierung der Wohnung viel Geld investiert. Für uns ist diese nicht vorhandene Terrasse eine beachtliche Einschränkung unserer Lebensqualität (mal abgesehen von dem Schandfleck in der Küche, wo einst der Heizkörper montiert war) und natürlich spielen wir mit dem Gedanken, uns eine andere Wohnung (mit Balkon/Terrasse) zu suchen.

2.) Können wir sonst irgendetwas tun, um doch noch in den Genuss einer Terrasse zu kommen?


3.) Könnten wir evtl. Kosten für einen aus unserer Sicht nicht vermeidbaren Auszug auf den Vermieter umlegen?

Für die Beantwortung der Fragen bedanke ich mich schon jetzt.

Mit freundlichen Grüßen
AK

-- Einsatz geändert am 12.09.2006 15:24:32
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Grundsätzlich ist auch ein mündlicher Vertrag zwischen den Parteien bindend.

Problematisch ist jedoch die Durchsetzbarkeit eines Anspruches, da der Anspruchssteller hinsichtlich der für ihn günstigen Tatsachen darlegungs- und beweispflichtig ist. Sie müssen also beweisen können, dass Sie nur aufgrund der Aussagen der Vermieterin von einer Aufnahme des Vorhandenseins der Terrasse in den Mietvertrag abgesehen haben.

Positiv sprechen für Sie die Zeitungsannonce und die Versetzung des Heizkörpers (vielleicht hat der Monteur mitbekommen, weshalb er diese Tätigkeit verrichtet hat?).

Negativ (und bedauerlicherweise schwerwiegender) ist anzuführen, dass Sie den Mietvertrag trotz Kenntnis des Nichtvorhandenseins des Balkons unterzeichnet haben. Gibt es Dritte, die die Ankündigungen der Vermieterin bezeugen können?

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt mit der Anfertigung einer Aufforderung an die Vermieterin, endlich mit dem Bau der versprochenen Terrasse zu beginnen, zu beauftragen. Möglicherweise sieht sie sich dann in der Pflicht – oft bewirkt solch ein Schreiben Wunder.

Die Kosten für einen Umzug sind wohl eher nicht von Seiten der Vermieterin zu übernehmen. Zunächst müsste diese letztmals und ultimativ zum Bau der Terrasse aufgefordert werden. Die Kostenübernahme kann, da womöglich günstiger als der Terrassenbau, aber Ergebnis einer außergerichtlichen Einigung sein, die in Ihrem Fall anzustreben ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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