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Mündliche Absprache bzgl Renovierung anders als Mietvertrag

16.03.2014 13:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


07:12

Guten Tag,
ich habe im August letzten Jahres eine Wohnung bezogen. Dabei habe ich den Mietvertrag unterschrieben, in dessen Anlage folgende Klausel zu finden ist:
"Die Wohnung ist renoviert: Wände Rauhfaser weiss, Türzagen Türen, Heizungen und Heizungsrohre weiss gestrichen. Die Wohnung ist im gleichen Zustand - das heißt neu renoviert, gestrichen und gereinigt an den Vermieter zurückzugeben"

Allerdings war die Wohnung bei der Übergabe nicht in diesem Zustand. Die Wände sind in anderen (hellen Farben) gestrichen, dies ist schon 2 Jahre her. Türen und Heizungen sind weiß. Die Wohnung war nicht renoviert. Die Vermieterin meinte bei der Übergabe, dass ich die Wohnung daher nicht renoviert übergeben muss. Dies ist schriftlich jedoch nicht vermerkt.

Die Vermieterin ist allerdings sehr unzuverlässig und generell unfreundlich, unter anderem antwortet sie seit dem Einzug auf keine Briefe (ging um eine Haustierhaltung, dort blieben 3 Briefe unbeantwortet, auch Einschreiben).
Ich würde den Fall daher klären, bevor es zu einem Auszug kommt (ich werde vermutlich nächstes Jahr ausziehen).

Meine Idee war, einen Brief (mit Zeugen, als Einschreiben) zu senden, in dem ich den Fall darstelle und darum bitte, mir die mündliche Absprache schriftlich zu bestätigen.
Da die Vermieterin vermutlich wieder nicht antworten wird, würde ich gerne einfügen, dass ich eine ausbleibende Antwort als Zustimmung der mündlichen Absprache werte.

Reicht so ein Schreiben aus um die Renovierung zu vermeiden, und ist der Passus mit der fehlenden Antwort als Zustimmung in Ordnung?
Was gäbe es noch zum Brief (Beweissicherung?) zu beachten, und was falls die Vermieterin antwortet und auf die Klausel im Mietvertrag besteht?


Vielen Dank

16.03.2014 | 14:30

Antwort

von


(2004)
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26131 Oldenburg
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Nur in wenigen gesetzlichen Ausnahmefällen oder bei ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung kann Schweigen auf ein Schreiben als Zustimmung gewertet werden. Insofern wäre die von Ihnen angedachte Formulierung ohne jegliche rechtliche Bedeutung, selbst wenn die Vermieterin nicht antwortet.

Sinnvoller wäre es wohl, das Schreiben z.B. dahingehend zu fomulieren: „Hiermit bestätige ich unsere mündliche Vereinbarung vom xx.08.2013, wonach … . Zwecks schriftlicher Fixierung dieser Vereinbarung bitte ich um Rücksendung einer gegengezeichneten Kopie dieses Schreibens."

Beruft sich die Vermieterin allein auf die Regelung im Vertrag, müssten Sie im Streitfalle grundsätzlich beweisen, dass eine hiervon abweichende mündliche Vereinbarung getroffen wurde.
Allerdings besteht in Ihrem Fall eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die zitierte Klausel eh unwirksam ist. Denn an die Wirksamkeit solcher starren Endrenovierungsklauseln stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen, insbesondere in Kombination mit anderen Klauseln bzgl. Schönheitsreparaturen sind solche Vereinbarungen regelmäßig unwirksam.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Rückfrage vom Fragesteller 17.03.2014 | 01:27

Vielen Dank für die Antwort.
Ich habe dazu noch 2 Nachfragen.
Würden Sie in einem solchen Fall ein solches Schreiben aufsetzen, oder macht dies die Vermieterin möglicherweise erst auf den Missstand aufmerksam?
Und was hieße es, wenn die Klausel unwirksam ist? Kann die Wohnung dann unrenoviert übergeben werden, oder greift dann eine gesetzliche Regelung?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.03.2014 | 07:12

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Reagiert die Vermieterin nicht auf das Schreiben, kann dies zumindest als Indiz für das tatsächliche Bestehen einer solchen Absprache gewertet werden. Da wohl davon ausgegangen werden kann, dass der Vermieterin die Klausel in dem Mietvertrag bereits bekannt ist, dürfte ein solches Schreiben zumindest keine Nachteile verursachen.

Bei einer unwirksamen Klausel greifen die gesetzlichen Regelungen, wonach die üblichen Abnutzungen mit Zahlung des Mietzinses abgegolten sind. Sie müssten die Wohnung dann lediglich besenrein übergeben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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