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Mündliche Abmachung über Hof-Kammern-Nutzung nach Besitzerwechsel noch gültig?


| 03.12.2012 20:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Frau RÄin / Sehr geehrter Herr RA,

es handelt sich um eine Frage, um deren Antwort ich Sie sehr gerne bitten möchte.
Wenn möglich in Sätzen, die auch für uns juristische Laien verständlich sind. ;)
Wohnort Südbayern.
................................

Vom Vorbesitzer wurde uns erlaubt, in einer kleinen Kammer des Hofraums unsere zwei Fahrräder unterzustellen und in noch einem anderen kleinen Hofraumkammer das Brennholz für unseren Holzherd zu lagern. Beides unentgeltlich. Es war in diesem alten Haus seit jeher Brauch, Holz oder Kohle dort zu lagern, bzw. alle den Hof umschließenden Kammern von den beiden Mietparteien mitgenutzt werden durften. Darüber gibt es jedoch keine schriftliche Abmachung.
Der Holzofen wird nur in der Übergangszeit beheizt.

Die Situation, keinen schriftlichen Vertrag hinsichtlich der beiden kleinen Hofräume zu haben, sondern nur eine Art Gewohnheitsrecht als auch mündliche Erlaubnis des Vorbesitzers stellt sich nun mit den neuen Hausbesitzern als unbefriedigend dar.

Welche Rechte haben wir evt. daran?
.................................

Für Ihre Bemühung möchte ich mich im Voraus bedanken.
Mit freundlichen Grüßen,
eine Ratsuchende
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bitte beachten Sie dabei, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage anhand des von Ihnen dargestellten Sachverhaltes zu geben. Eine persönliche Beratung und Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Das Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer vollständig anderen rechtlichen Beurteilung führen.

Besonders in Ihrem Fall, fehlen leider wesentliche Angaben, wie beispielsweise, ob ein Verkauf des Mietshauses oder Ihrer Mietwohnung stattgefunden hat, gab es dazu Vereinbarungen? Wie lautete die Vereinbarung mit dem alten Vorbesitzer (ist das auch der alte Vermieter?) über die Nutzungsmöglichkeit (Teil der Mietsache oder sollte dies ausdrücklich extra gewährt werden?), war das der Vermieter und/oder Eigentümer Ihrer Mietwohnung? Daneben ist auch der Mietvertrag dahingehend zu prüfen, was vermietet wurde und insbesondere, ob mündliche Nebenabreden zulässig sind. Gibt es andere Möglichkeiten zur Lagerung von Holz oder wurde die Lagerung bereits bei Mietvertragsabschluss zugesagt? Und insbesondere: Was wird denn aktuell eigentlich von dem neuen Besitzer (auch Eigentümer?) gefordert bzw. untersagt; aus welchen Gründen?

Erst nach der Prüfung dieser Tatsachen kann eine abschließende Einschätzung der Erfolgsaussichten dahingehend erfolgen, ob für Sie ein (unentgeltlicher) Nutzungsanspruch in dem gewohnten Umfang besteht.

Ich rate Ihnen daher, diese Unterlagen und Tatsachen zusammenzutragen und sich dann gezielt, über dieses Portal im Wege der Direktanfrage oder vor Ort, an einen Kollegen oder eine Kollegin, zur Prüfung der Erfolgsaussichten zu wenden. So können auch Rückfragen seitens des Anwalts gestellt werden. Selbstverständlich stehe auch ich Ihnen gerne für die weitere Bearbeitung zur Verfügung.

Ich werde aber versuchen Ihnen auf Basis der wenigen Angaben eine möglichst präzise Antwort zu geben und gehe für die Beantwortung im Folgenden von dem Sachverhalt aus, dass Sie in einer Mietwohnung eines Mehr/Zweifamilienhauses, wohnen und das ganze Haus nebst Mietern an einen neuen Eigentümer verkauft wurde, der nun als Ihr neuer Vermieter auftritt und sich gegen die bisherige Nutzung der Hofkammern ausgesprochen hat. Mit ihrem Vermieter haben Sie eine mündliche Vereinbarung über die Nutzung der Kammer(n) ohne Extra bzw. mieterhöhende Vergütung.

1. Grundsätzlich gilt im Mietrecht Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Dass heißt, der neue Käufer tritt in die Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein.

Damit ist er grundsätzlich verpflichtet zu gewähren, was der alte Vermieter rechtswirksam gewährt hat und ist gleichzeitig berechtigt, alle Rechte, die auch dem alten Vermieter rechtswirksam zustanden, einzufordern. Nicht mehr und nicht weniger.

2. Ein Beweisproblem sehe ich für das Vorliegen der mündlichen Vereinbarung insoweit nicht, als dass es neben Ihnen noch den damaligen Vermieter und die andere(n) Mietpartei(en) als Zeugen gibt.

3. Problematisch ist eher, dass die (unentgeltliche) Nutzung, nach Ihren Angaben, nicht im Mietvertrag steht und auch nicht von diesem, in irgendeiner Weise, erfasst worden sein soll.

(Letzteres müsste meiner Einschätzung nach juristisch überprüft werden, denn sie führen kurz aus die Kammer wäre immer die Lagermöglichkeit für das, in der Mietwohnung benötigte, Holz zum Heizen gewesen. Eventuell ist die Lagermöglichkeit Bestandteil der Mietsache. Dies ist aber eine reine Vermutung und muss wie eingangs ausgeführt, in einer weiteren Beratung mit allen Unterlagen geprüft werden.)

Die mündliche Absprache ist dann nämlich eine vertragliche Nebenabrede.

Diese kann zwar grundsätzlich auch mündlich rechtswirksam geschlossen werden, ist aber im Regelfall aufgrund einer Vereinbarung im Mietvertrag (- meist üblich bei standardisierten Formularverträgen-) nur als schriftliche wirksam. Je nach Wirksamkeit Ihres Mietvertrages und des Vorliegens einer solchen Regelung in selbigem, „fallen" Sie hier bereits „raus" oder nicht, denn nur wirksame Nebenabreden verpflichten auch den neuen Vermieter.

4. Wenn die Nutzung nicht mit dem Mietvertrag verbunden ist, könnte man noch fragen, ob durch konkludentes Verhalten (also die bisherige Handhabe) eventuell ein separater Mietvertrag über die Hofkammer(n) geschlossen wurde, in den der neue Vermieter eintritt.

Dies wäre dann im Rahmen des von Ihnen genannten und als solchem unter Laien bekannten, Stichwort „Gewohnheitsrecht" einzuordnen.

Ein konkludenter Mietvertrag könnte aber nur dann vorliegen, wenn bisher ein Mietverhältnis tatsächlich (faktisch) bestanden hätte, dies ist aber schon mangels fehlender Mietzahlungen nicht anzunehmen. Selbst wenn diese Mietzahlungen als erlassen nachgewiesen werden können, könnten Sie sich nach Eintritt des neuen Vermieters höchstwahrscheinlich nicht dauerhaft auf den Erlass berufen.


5. Im Ergebnis haben Sie demnach leider kein Recht auf eine unentgeltliche Nutzung der Hofkammern, wenn diese Abrede nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden ist bzw. die Nutzung nicht bereits von Beginn an durch den Mietvertrag mit erfasst war.

Ich hoffe dennoch, Ihnen mit meiner Antwort in verständlicher Weise bei diesem komplexen Themenbereich weitergeholfen und eine erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Verständnisfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Kristin Nözel
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2012 | 20:41

Sehr geehrte Frau Rain Nözel,

es tut mir leid, daß ich Ihnen unnötig Zeit gestohlen habe, denn ich hatte auf Empfehlung dieses Portals kurzfristig meine Fragen unter Zeitdruck rasch auf zwei Formulare aufgeteilt. Dadurch bekamen Sie nicht gleich alle wichtigen Fakten.

Sie haben sich unglaublich viel Mühe gemacht, wofür ich Ihnen aufrichtig danke.
Leider ergibt sich dennoch eine Nachfrage. Sie steht ganz unten.

Zunächst in Stenogramm-Stil kurz die präzisen Fakten:

Der Vorbesitzer als Vermieter (altes kleines Haus mit zwei Wohnungen) erlaubte uns die beiden Hofkammern zu nutzen. Es ist also eine rein mündliche Zusage, basierend auf altem Brauch.

Nebenabreden werden im Mietvertrag nicht erwähnt, sondern nur die sog. Salvatorische Klausel
UND:
"Weitere Vereinbarungen (ggf. besonderes Blatt als Anlage benutzen, zusätzlich unterschreiben und einkleben.)

Es gibt keine anderen Holzlagermöglichkeiten und der neue Besitzer, der nun ja auch der neue Vermieter ist, hat bislang nichts dazu gesagt. Jedoch habe ich ihn angesprochen, weil ich es ohne was Schriftliches rechtlich als eine etwas unbefriedigende Situation empfinde. Auf meine dahingehende Frage an ihn äußerte er sich nicht weiter dazu.

Der Holzherd wurde von uns mit Genehmigung (incl. Bezirkskehrermeister) und allem Drum und Dran vom alten Besitzer/Vermieter unterstützt und uns der Platz für die Holzlagerung zugewiesen.
Ihre Annahmen treffen somit allesamt völlig richtig zu.

Vor unserem Einzug wurde vom ehemaligen Besitzer/Vermieter gesagt, daß alle Hofräume allen zur Mitnutzung zur Verfügung stünden. Im schriftlichen Mietvertrag steht aber, außer Dachterrasse und Hofraum nur ein einziger, vom Hof her zugänglicher Raum. Diesen haben wir mittlerweile zur Allein-Nutzung gegen ein geringes Entgelt und schriftlich auf einem Zettel festgehalten bekommen.

Die Zeugen, die ehemaligen Mieter in der anderen Wohnung sind leider verstorben.


Wenn ich Sie also richtig verstehe, können wir uns auf diese ursprüngliche Zusage der Mitnutzung der beiden Kammern (Fahrräder und Holzliege) langfristig nicht verlassen, da offenbar ein sog. "konkludentes" Verhalten eher nicht der Fall ist.

Meine Nachfrage ist folgende:

Wenn ich Sie also richtig verstanden habe, müßten wir versuchen, mit dem neuen Besitzer/Vermieter eine schriftliche Abmachen zu treffen versuchen?


Sehr geehrte Frau Nözel, ich bedanke mich nochmal mit Hochachtung bei Ihnen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2012 | 21:02

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre freundlichen Anmerkungen, über eine zusätzliche positive Bewertung würde ich mich freuen.

Ich beantworte natürlich auch gerne Ihre Nachfrage.

"Wenn ich Sie also richtig verstanden habe, müßten wir versuchen, mit dem neuen Besitzer/Vermieter eine schriftliche Abmachen zu treffen versuchen?"

Genau. Eine schriftliche Nebenabrede zum Mietvertrag wäre hier die beste Lösung und für Sie auch eine zukünftige Sicherheit. Sie könnten eine entsprechende unentgeltliche Nutzungsvereinbarung z.B. auch beschränkt auf den Zweck der Holzlagerung für Ihren Vermieter ja bereits aufsetzten, dann müsste diese nur noch unterschrieben und an den Mietvertrag geheftet/geklebt werden; mit Bezugnahme auf die Klausel zu weiteren Vereinbarungen.
Auch möglich wäre, die Nutzung in den Mietvertrag mit einzubeziehen, indem Sie sich die zusätzliche Hofkammer einfach mit eintragen lassen (mit Unterschrift von Ihnen sowie des Vermieters und Datum).

Wichtig ist wie sie richtig erkannt haben die Schriftform, denn solange dafür keine extra Miete gezahlt wird, entsteht auch kein konkludenter Mietvertrag mit Bindungswirkung für die Zukunft.

Ich hoffe Ihre Nachfrage damit beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Kristin Nözel
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 06.12.2012 | 21:14


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