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Muß ich als Nachmieter den übernommenen Mietvertrag einlösen?


24.08.2007 11:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Folgende Lage:
Durch ein Wohnungsinserat in der lokalen Zeitung habe ich mir eine Wohnung angeguckt. Die ersten Kontakte liefen allesamt über den Mieter, da der Vermieter sich im Urlaub befand. Der jetzige Mieter wirkte auch während der gesamten Treffen sehr nett und zuvorkommend. Damals wurde zwischen dem jetzigen Mieter und Vermieter ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit - mit einem Verzicht von 2 Jahren auf eine ordentliche Kündigung - abgeschlossen. Naiv und geblendet - wie ich war - auch mit dem Wunsch endlich in "eigenen" Vier Wänden zu leben, habe ich schließlich nach 3 Treffen einen Nachmietervertrag unterschrieben, in dem ich in den bestehenden Mietvertrag als Nachmieter eintrete.

(quasi einen vom jetzigen Mieter selbsterstellten und formfreien Din A4 Zettel mit folgendem Inhalt:
"Nachmietervertrag
zwischen xx (jetzigen Mieter) und yy (meiner Person).

Hiermit trete ich als Nachmieter in den Mietvertrag vom ___ zwischen zzz (Vermieter) und xx (jetzigen Mieter) zum 1. Oktober mit allen Rechten und Pflichten ein. "

Als Anlage dahinter der bestehende Mietvertrag.)

Erst 2 Wochen später hatte ich Gelegenheit den Vermieter kennenzulernen. Nach ca. einer Stunde konnte man als Ergebniss festhalten, dass die Chemie zwischen uns nicht stimmte. Das Fazit war, dass er mich als möglichen Nachmieter ausschloss. Beiläufig erfuhr ich auch, dass das jetzige Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem jetzigen Mieter gar nicht so rosig war - eher im Gegenteil: Obwohl man im selben Haus wohnt, schreibt man sich Briefe bzw läßt den Anwalt für die Partei sprechen. Wie ich am Ende dieses Treffens mit dem Vermieter erfuhr, geht diese "Art der Kommunikation" rein vom jetzigen Mieter aus. Ich habe mir an diesem Tag nichts weiter gedacht, da - zu mir - beide Parteien stets nett waren.

Am Folgetag informierte ich den jetzigen Mieter darüber, dass ich als Nachmieter nicht in Betracht komme. Daraufhin verflog seine nette und zuvorkommende Art sehr schnell und er machte mir unmissverständlich klar, dass es ihm a) völlig egal sei, ob ich abgelehnt wurde oder nicht und b) ich einen Nachmietervertrag unterschrieben hätte und nun dafür aufkommen müsste.

Nun meine Fragen:
1. Ist dieser Nachmietervertrag für mich rechtskräftig und bindend, so dass ich nun ca. ein halbes Jahr lang sinnlos die Miete zahlen muss, bis ich den übernommenen bestehenden Mietvetrag nach Ablauf der 2 Jahre mit der gesetzlichen 3 Monatsfrist kündigen kann?
2. Hat der Vermieter das Recht so ohne weiteres mich abzulehnen? Solvent bin ich. Das einzige was man beanstanden könnte, wäre a) der Hund, eine Katze und 2 Kaninchen, die ich in die Wohnung mit eingebracht hätte und b) dass ich aufgrund meines Berufes alle 2 Jahre völlig unerwartet und an einen anderen Ort versetzt werden könnte. (Verstehen Sie mich nicht falsch: Ich bin ganz froh darüber, dass ich abgelehnt wurde, da die Chemie zwischen dem Vermieter und mir nicht passen würde - WENN ich vor 2 Wochen nicht sö dämlich gewesen wäre und diesen Nachmietervertrag unterschrieben hätte.)

Ich versuche mich im Endeffekt also in beide Richtungen zu informieren, ob ich nun a) vom jetzigen Mieter über diesen (rechtskräftigen? und -bindenden?) Nachmietervertrag - obwohl ich abgelehnt wurde - zur Kasse gebeten werden kann oder b) über die vielleicht unzulässige Ablehnung vom Vermieter doch wieder ins "Boot" geholt werden kann! So weit ich dass aus dem bestehenden Mietvertrag herauslesen kann, ist keine Nachmieterklausel vereinbart worden.

Ich danke schon mal im Vorraus und bin für jeden Hinweis oder Tip dankbar.
Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Einen Haupt- oder Nach-Mietvertrag können Sie nur mit dem Vermieter abschließen. Der Vermieter und Sie sind dabei frei, ob Sie den Vertrag abschließen oder nicht. Wenn der Vermieter mit einem derartigen Vertrag nicht einverstanden ist, können Sie ihn zum Abschluss nicht zwingen. Etwas anderes gilt nur für die Frage, ob der Vermieter berechtigt ist, einen vom derzeitigen Mieter vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen oder die Begründung eines Untermietverhältnisses zu verweigern. Dies hat aber reine Auswirkungen im Verhältnis Vermieter-Mieter; für Sie ist das damit unrelevant. Ein Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Hauptvermieter besteht daher nicht.

Sie können vorliegend allerdings einen Untermietvertrag mit dem derzeitigen Mieter geschlossen haben. Damit hätten Sie sich als Untermieter zur Mietzinszahlung verpflichtet, der Hauptmieter hätte sich verpflichtet, Ihnen den Mietgegenstand zu überlassen. Dem Untermietverhältnis wäre dabei der bisherige Mietvertrag zugrunde zu legen.

Zwar ist ein Hauptmieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache Dritten zu überlassen, dies hat allerdings keine Auswirkung auf einen Untermietvertrag; dieser wäre dennoch wirksam. Es könnten allerdings Schadensersatzpflichten des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter entstehen, wenn Sie als Untermieter den Gebrauch der Mietsache nicht unbeschränkt erhalten können.

Gegen ein Untermietverhältnis spricht vorliegend, dass Sie rein formal als „Nachmieter“ und nicht als „Untermieter“ bezeichnet wurden.

Dafür spricht allerdings, dass nach Sinn und Zweck der Regelung auch ein Untermietverhältnis angenommen werden könnte.

Da Sie nach Ihren Schilderungen allerdings an dem Mietvertrag kein Interesse mehr haben sollten Sie dem derzeitigen Mieter mitteilen, dass eine Übernahme des Mietvertrages durch den Vermieter verweigert wurde. Zugleich sollten Sie darauf drängen, dass der zwischen Ihnen geschlossene Vertrag aufgehoben wird. Dabei können Sie die Auffassung vertreten, dieser Vertrag war nur unter der Bedingung geschlossen, dass der Hauptvermieter seine Zustimmung erteilt. Diese Bedingung sei allerdings nicht eingetreten. Soweit eine Aufhebung abgelehnt wird, sollten Sie darauf hinweisen, dass sich der derzeitige Mieter schadensersatzpflichtig machen wird, wenn er Ihnen den uneingeschränkten Mietgebrauch nicht überlassen kann. Zugleich würde Sie eine nicht oder nicht rechtzeitige Gebrauchsüberlassung der Mietsache durch den derzeitigen Mieter zur Mietminderung berechtigen bzw. kann eine außerordentliche Kündigung des Untermietverhältnisses begründen.

Insgesamt haben Sie aber zu beachten, dass Sie über den derzeitigen Mieter mit dem derzeitigen Vermieter keinen Vertrag schließen können und konnten, der den Vermieter berechtigt oder verpflichtet.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




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