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Mordfall in Eigentumswohnung

31.05.2016 14:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Evgen Stadnik


Zusammenfassung: Verschweigt der Verkäufer einer Eigentumswohnung einen Mordfall in der betreffenden Wohnung, ist der Käufer zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung berechtigt. Der Käufer trägt die Beweislast für das Verschweigen.

Hallo,

ich bräuchte umgehend eine juristische Auskunft zu folgendem Sachverhalt: ich habe vor 2 Monaten eine Eigentumswohnung in einer anderen Stadt gekauft und diese in den letzten Wochen aufwändig modernisiert und eingerichtet. In den nächsten Tagen sollte eigentlich der endgültige Einzug erfolgen. Der vorherige Eigentümer hat die Wohnung durch eine Zwangsversteigerung erworben und diese lediglich 13 Monate gehalten und für Touristen als Ferienwohnung angeboten.
Gestern habe ich bei einem Gespräch mit dem Nachbarn erfahren, dass in meiner gekauften Wohnung vor 2 Jahren ein Mordfall stattgefunden hat. Die Leiche lag anschliessend noch 2 Wochen in der Wohnung und wurde erst im beginnenden Verwesungszustand gefunden. Bei Recherchen im Internet hat sich dies leider bestätigt und der Fall wurde damals gross in der Presse publiziert. Zwischen dem Mord und der Nutzung als Ferienwohnung durch den neuen Eigentümer stand die Wohnung ein halbes Jahr leer.
Ich wurde beim Kauf weder durch den Verkäufer noch durch die (mit dem Verkäufer befreundete) Maklerin über diesen Vorfall informiert. Auf Nachfrage meinerseits ob es an der Wohnung irgendetwas negatives geben würde wurde mir lediglich das kleine Kellerabteil genannt.
Nun fühle ich mich mit dem neuen Wissen so unwohl, dass ich nicht mehr in die eigene Wohnung einziehen möchte. Ich hätte diese niemals erworben, wenn ich früher von den Vorkommnissen gewusst hätte.
Des Weiteren befürchte ich eine deutliche Wertminderung beim Wiederverkauf oder einer Vermietung in der Zukunft.

Nun zu meinen Fragen:
- muss ein derart wichtiges Detail beim Verkauf erwähnt werden?
- habe ich irgendeine Möglichkeit, den Kauf rückgängig zu machen? Ich habe hierzu beispielhaft ein Urteil des OLG Celle vom 18.09.2007 gefunden, bei dem entschieden wurde dass ein Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung bei Verschweigen eines in einem veräusserten Haus begangenen Selbstmordes zulässig ist. Ist diese Rechtssprechung auch in meinem Fall anwendbar? Wie würde eine Anfechtung des Kaufvertrags ablaufen?
- Gibt es einen Weg, die bereits angefallenen Kosten (Makler, Modernisierung, Bankzinsen etc.) zurückzubekommen?
- Besteht die Möglichkeit des Schadenersatzes, falls ich die Wohnung behalten müsste?

Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. habe ich irgendeine Möglichkeit, den Kauf rückgängig zu machen?
Die von Ihnen angesprochene Entscheidung des OLG Celle vom 18.09.2007, Az.: 16 U 38/07 ist auf Ihren Fall anwendbar. Dadurch, dass sowohl der Verkäufer als auch der Makler den Mord in der Wohnung verschwiegen haben können Sie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, § 123 BGB. Die Frist für die Anfechtung beträgt ein Jahr und läuft ab Ihrer Kenntnisnahme über die Täuschung, § 124 Abs. 2 BGB.
Am besten erklären Sie die Anfechtung schriftlich und per Einschreiben.
Im Hinblick darauf habe ich Sie darauf hinzuweisen, dass Sie die Beweislast trifft. Sie müssen Ihre Behauptung im Hinblick auf die fehlende Aufklärung durch den Makler bzw. den Verkäufer beweisen können (Zeugen, Schriftverkehr). Sie kommen als Zeugin nicht in Betracht, da Sie als Anspruchstellerin die Parteieigenschaft haben.
Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird sich der Verkäufer auf den Standpunkt stellen, dass Sie von dem Mord wussten und die Wohnung trotzdem erworben haben.

2. muss ein derart wichtiges Detail beim Verkauf erwähnt werden?
Definitiv. Es handelt sich um eine Tatsache, bei deren Kenntnis Sie die Wohnung nicht gekauft hätten. Über solche Ereignisse in der Wohnung muss der Interessent unterrichtet werden, gerade deswegen, weil die Leiche über zwei Wochen in der Wohnung lag und sich im beginnenden Verwesungszustand befand.
Abgesehen davon haben Sie auch gezielt nach Negativem in der Wohnung gefragt. Spätestens da hätte ein Hinweis auf den Mord erfolgen müssen. In Ihrem Fall handelt es sich um eine Täuschung durch Unterlassen.

3. Wie würde eine Anfechtung des Kaufvertrags ablaufen?
Sie erklären schriftlich und per Einschreiben dem Verkäfer die Anfechtung. Dadurch wird der Kaufvertrag ex tunc (rückwirkend) nichtig. Die Parteien werden so gestellt, als hätte es nie einen Vertrag gegeben. Sodann werden die Leistungen "zurückgetauscht".

4. Gibt es einen Weg, die bereits angefallenen Kosten (Makler, Modernisierung, Bankzinsen etc.) zurückzubekommen?
Diese Kosten können Sie gem. § 823 Abs. 2 BGB in Vebindung mit § 263 StGB (Betrug) fordern.
Ich darf anmerken, dass es mich wundert, dass Sie die Maklerkosten getragen haben, wobei mitlerweile das Bestellerprinzip herrscht (den Makler hat der zu zahlen, der ihn beauftragt).

5. Besteht die Möglichkeit des Schadenersatzes, falls ich die Wohnung behalten müsste?
Falls Sie die Wohnung behalten müssen, könnten Sie zwar einen Schadensersatzanspruch haben, allerdings hängt dieser mittelbar mit der Anfechtung zusammen. Soll heißen - wenn Sie die Täuschung nicht beweisen können, werden Sie auch nicht beweisen können, dass der Verkäufer seinen Aufklärungspflichten nicht genüge getan hat.
Ferner kann dann auch nicht der Beweis geführt werden, dass die Wohnung entgegen Ihren Vorstellungen durch den Mord weniger Wert ist. Da der Kaufpreis unter den Parteien frei ausgehandelt werden kann, sprich, wenn Sie bereit sind für eine Wohnung in der sich ein Mord ereignete den vollen Preis zu zahlen, ist das Ihr freier Wille.
Wie bereits erwähnt wird der Verkäufer behaupten, Ihnen von den Ereignissen erzählt zu haben.

Darüberhinaus erlaube ich mir den Hinweis, dass Sie gegen den Verkäufer eine Anzeige bei der Polizei wegen Betrugs (Eingehungsbetrug) machen können.

Fazit: Letztendlich stehen die Chancen für eine wirksame Anfechtung und die Schadensersatzansprüche nur dann gut, wenn Sie die unterlassene Aufklärung beweisen können.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Sollten Sie in dieser Sache anwaltliche Tätigkeit benötigen, stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung. Die Kosten für die Beratung werden natürlich auf weitere Tätigkeit angerechnet und wenn Sie rechtsschutzversichert sind - evtl. sogar zurückerstattet.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.06.2016 | 12:01

Sehr geehrter Herr Stadnik,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, die mir schon sehr geholfen hat. Die von Ihnen erwähnte Beweispflicht ist wahrscheinlich das Problem. Sollte ich dieser Beweispflicht nicht ausreichend nachkommen können müsste ich die Wohnung wohl erstmal behalten.
Müsste ich selber bei einer Vermietung dem neuen Mieter den Mordfall vorab mitteilen? Wie sieht es bei einem Verkauf nach mehreren Jahren aus, ich wäre selber dann ja in genau der gleichen Situation. Müsste ich nach 10 Jahren einem neuen Käufer die Geschehnisse aus der Vergangenheit mitteilen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.06.2016 | 16:48

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt.

Ergänzend zu meiner Antwort möchte ich Sie auf die Möglichkeit hinweisen, dass die Tatsache, dass sich ein Mordfall in der Wohnung ereignete, durchaus einen merkantilen Minderwert dieser begründen kann. Hierzu gibt es aber hinsichtlich der Höhe des Minderwertes keine Erfahrungswerte. Hierbei ist die Intensität der Gewalttat und das Auslösen des Unbehagens auf einen durchschnittlichen Menschen sowie deren Verbreitung in den Medien, Renovieungsarbeiten an der Wohnung und die seit der Tat vergangene Zeit zu berücksichtigen. In Ihrem Fall kann ich leider hierzu keine Aussage treffen, da mir keinerlei Informationen vorliegen.
Ein Kollege hat mich freundlicherweise darauf hingewiesen, dass in der Entscheidung des OLG Celle, der Käufer von dem Suizid der Ehegatten wusste und daher gezielt fragte, ob dieser sich im Haus ereignet hatte. Woraufhin der Makler log. Insofern die Entscheidung nur beschränkt auf Ihren Fall übertragbar ist, da in dieser das nahliegende Informationsbedürfnis des Käufers nicht wahrheitsgemäß beantwortet woden war.

Bei einer schlichten Vermietung tendiere ich dazu, dass Sie nicht aufklären müssen, da der Mieter sich in der Regel einfacher vom Vertrag lösen kann, als im Falle eines Verkaufs. Bei einer gezielten Nachfrage sollten Sie aber die wahre Antwort geben. Letztendlich müssen Sie bedenken, dass die Menschen oft eines natürlichen Todes in ihren Betten sterben, was keine Minderung des Wertes einer Immobilie begründet.

Wenn Sie die Wohnung renoviert und modernisiert haben und keine gezielten Nachfragen gestellt werden, dürfte Sie keine Hinweispflicht treffen.

Ich hoffe Ihre Frage abschließend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Evgen Stadnik
Rechtsanwalt

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