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Möglichkeiten der Heizungsabrechnung bei Einliegerwohnung in Zweifamilienhaus


| 11.12.2017 16:45 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich besitze seit dem Tod meiner Mutter im Sommer 2015 zusammen mit meinem Bruder in Erbengemeinschaft ein Zweifamilienhaus mit teilweise ausgebautem Dachgeschoss (mit Strom und Heizung, aber ohne Wasseranschluss) im Raum Stuttgart. Jeweils im EG und im OG befindet sich eine Wohnung von 87 qm Wohnfläche.

Im OG wohnt seit 1995 eine Familie mit 3 Kindern zur Miete. Im EG und DG wohnt mein Bruder alleine. Ich selbst wohne in München zur Miete. Im Mietvertrag ist klar geregelt, dass die durch die Beheizung entstehenden Kosten (Heizöl, Heiznebenkosten, Kosten für Heizkostenverteiler usw.) umgelegt werden:
„Die Betriebskosten werden vom Vermieter entsprechend den gesetzlichen Abrechnungsmaßstäben umgelegt, d. h. nach Wohn-
oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum und nach einem dem Wärmeverbrauch rechnungstragenden Maßstab."

Unsere Mieter konnten von an Anfang sowohl eine Öl-Zentralheizung als auch die Holzheizung mit einem Kachelofen nutzen. Meines Wissens haben sie aber von 1995 an nur mit Holz geheizt und hatten von unseren Eltern die Erlaubnis bei extremen Minustemperaturen die Zentralheizung zumindest im Bad „ein wenig" aufzudrehen. Den Holzeinkauf erledigten sie immer in Eigenregie.

Nach dem Tod unserer Mutter 2015, der Vater war bereits in 2000 verstorben, stellte mein Bruder einfach die Heizung bei den Mietern im OG mittels fest einstellbaren Amtsthermostaten im Dez. 2015 fix auf Frostschutzeinstellung ein.

Im Jan. 2016 trat Schimmel in Bad und Schlafzimmer auf, was auf Vermieterkosten beseitigt wurde. Danach stellte mein Bruder in Bad und Schlafzimmer, wo der Schimmel aufgetreten war, die Thermostate fest auf eine Temperatur von circa 17 °C ein. Die Kosten dafür wurden von uns als Vermieter getragen. Eine zeitliche Begrenzung dieser Regelung wurde nicht mitgeteilt.

Wir wollen jetzt aber, dass in Zukunft die Mieter für die Heizungskosten über die Zentralheizung selber gerade stehen.

Frage dazu: Hat sich durch das bisherige Verhalten der Vermieterseite hier quasi ein Gewohnheitsrecht des Mieters auf kostenlose Zentralheizung ganz oder nur bezogen auf Bad und Schlafzimmer ergeben?

Wir möchten gerne jetzt in Zukunft entweder mit einem Messdienstleister zusammenarbeiten oder über eine Pauschale hinsichtlich der Nutzung der Heizkörper in Bad und Schlafzimmer die Heizkosten abrechnen.

Fragen zur Zusammenarbeit mit einem Messdienstleister: Brauchen wir bei der Beauftragung eines Messdienstleisters die Zustimmung des Mieters im OG? Mit welcher Frist müssen wir das ankündigen? In welcher Form hat die Ankündigung zu erfolgen? Schriftlich oder mündlich? Muss der Mietvertrag ergänzt werden?

Fragen zu pauschaler Abrechnung von Heizkosten: Könnten wir auch Pauschalen für die Beheizung einzelner Räume festlegen, z. B. in der Form, dass man 10 € für die Beheizung des Bades in Heizmonaten proportional zu einem bestimmten Heizölpreis festlegt? Müsste dafür der Mietvertrag ergänzt werden oder reichen mündliche bzw. schriftliche Information des Mieters aus?

Könnten wir als Vermieter auch wieder problemlos von der Heizkostenbezahlung über Pauschalen zur Zusammenarbeit mit einem Messdienstleister unter Wahrung einer 4-Monatsfrist z. B. übergehen oder ist dafür die Zustimmung des Mieters erforderlich?

Für die Beantwortung meiner Fragen im Voraus Herzlichen Dank!

11.12.2017 | 18:20

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

die Heizkostenverordnung wird in Ihrem Fall nicht anzuwenden sein, da es sich um ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird, handelt (§ 2 HeizkostenV).

Das bedeutet, daß es nur auf die rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen ankommt, die mit den Mietern des Obergeschosses getroffen wurden. Diese müssen nicht ausdrücklich schriftlich erfolgt sein, sondern können sich auch aus langjähriger, vertraglicher Übung ergeben.

Nach Ihrer Schilderung wird man annehmen können, daß Bestandteil des Mietvertrages wurde, daß die Mieter hauptsächlich mit selbst beschafftem Holz heizen, bei starker Kälte Bad und Schlafzimmer mithilfe der Heizkörper der Öl-Zentralheizung temperiert werden dürfen (ca. 17 °C).

Diese Regelung können Sie nicht einseitig abändern, sondern müßten sich bzgl. der Kosten der Heizung und der Art und Weise der Berechnung (pauschal oder Verbrauchsmessung durch Meßdienst) mit den Mietern einigen. In eine solche Vereinbarung könnte auch aufgenommen werden, daß der Vermieter zukünftig die Art und Weise der Abrechnung auch abändern kann.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, daß diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Nutzen Sie im Zweifelsfall gern die kostenlose Nachfragefunktion!

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2017 | 19:28

Sehr geehrter Herr Vasel,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich hätte noch folgende Nachfrage:

In nächster Zeit müssen laut unserem Schornsteinfeger unsere Kachelöfen-Heizeinsätze ausgetauscht werden. Sind wir jetzt gezwungen, den Heizeinsatz bei den Mietern auszutauschen oder können wir auch darauf verzichten und den Mietern einfach nur noch die Zentralheizung anbieten?

Für Ihre Antwort im Voraus Herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2017 | 20:51

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Sie wären nur dann nicht verpflichtet, als Vermieter die Heizeinsätze in den Kachelöfen auszutauschen, wenn entweder in dem Mietvertrag vorgesehen wäre, daß der Vermieter die Art der Beheizung einseitig ändern darf, oder den Mietern durch die alleinige Beheizung per Zentralheizung keine Nachteile entstehen (z. B. höhere Kosten, schlechtere Beheizbarkeit). Auch können Sie mit den Mietern natürlich bezüglich der Art der Beheizung eine neue Vereinbarung dahingehend treffen, daß die Holz-Kachelöfen nur noch benutzt werden, bis die Heizeinsätze ausgetauscht werden müßten, und sodann stillgelegt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 12.12.2017 | 21:07

Vgl. zur Umstellung der Art der Beheizung: Kammergericht Berlin, Beschluß vom 13.02.2007 - 8 U 195/06
Bewertung des Fragestellers 12.12.2017 | 22:31


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