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Möglichkeiten bei einer Kündigung

19.05.2020 15:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Möglichkeiten als Mieter,

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Mieter von einem Grundstück mit einem EFH seit 2007.
Zuerst bestand ein Mietvertrag über 5 Jahre und ab 2012 wurde es auf unbestimmte Zeit
verlängert. Dieses Objekt habe ich bis 2015 selbst bewohnt, ab 2015 bin ich ausgezogen
und mit Erlaubnis des Vermieters/Eigentümers wird seit dem dieses Mietobjekt von mir untervermietet (3 Personen WG).

Neben dem von mir gemieteten Grundstück hat meine Vermieterin ein weiteres Grundstück
auf welchem bisher eine Tankstelle der Pächter war.

Der Pachtvertrag von der Tankstelle geht zu Ende, die Tankstelle wird abgebaut und zum Jahresende wird das Grundstück an die Vermieterin übergeben.

Die Vermieterin hat bisher keinen Nachfolger für dieses Grundstück, hat die Absicht erwähnt auch dass von mir gemietete Grundstück räumen zu lassen um die beiden Grundstücke dann im Ganzen zu verpachten, da Sie sich dadurch bessere Einnahmen erhofft.

Ich würde am liebsten dass Grundstück auch weiterhin behalten wollen, allein auch durch
die Investition aus dem Jahr 2018 (ca. 20.000,00 € Renovierung und Ausbau) wäre es für mich sehr schlecht wenn ich es in den nächsten 12 Monaten räumen müsste.

Das Haus ist im reinen Wohngebiet und die Tankstelle wurde an der Hauptstraße durch eine
Sondergenehmigung betrieben.

Zu der Vermieterin habe ich eine gute und tadellose Kommunikation, hoffe auch auf eine beidseitig gute Lösung, dennoch möchte ich im Vorfeld zu diesem Thema meine Rechte und Pflichten erfahren.

Welche Möglichkeiten ergeben sich für mich im Falle einer Kündigung des Mietvertrages. Muss die Vermieterin die Kündigung begründen, habe ich überhaupt eine Chance im Falle einer Kündigung diese abzuwehren?
Kurz gesagt, was kann ich tun und was muss ich akzeptieren.

Für Ihre Mühe danke ich Ihnen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

19.05.2020 | 17:09

Antwort

von


(143)
Von-Groote-Str. 44
50968 Köln
Tel: 0221 44900095
Web: https://roger-neumann.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Gern beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt:

Für eine abschließende Beurteilung wäre es erforderlich, den Mietvertrag und die ergänzende Vereinbarung zur erlaubten Untervermietung vollständig zu prüfen, da dies die beiden zentralen Dokumente zur Beurteilung des Falles sind.

Dies vorweggeschickt beantworte ich Ihre Frage:

Nach Ihrer Fragestellung unterstelle ich, dass ein Wohnraummietverhältnis mit Erlaubnis zur Untervermietung gegeben ist, so dass die gesetzlichen Vorschriften zum Wohnraummietrecht, insbesondere zum Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses Geltung haben.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, § 573 Abs. 1 BGB . Die Kündigung muss schriftlich erfolgen § 568 BGB , die Gründe für das berechtigte Interesse sind in der Kündigung anzugeben, § 573 Abs. 4 BGB .

Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor bei Pflichtverletzungen des Mieters, bei Eigenbedarf und wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer anderweitigen angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, § 573 Abs. 2 Nrn . 1, 2 und 3 BGB.

Nach Ihrer Schilderung ist in Ihrem Fall an die letzte Möglichkeit zu denken, da sich die Vermieterin durch Vermietung der beiden benachbarten Grundstücke als Ganzes wirtschaftliche Vorteile verspricht.

Zu den Möglichkeiten einer angemessenen Verwertung kann auch die beabsichtigte Vermietung oder Verpachtung zu einer höheren Miete oder Pacht gehören, jedoch nicht wenn eine Vermietung als Wohnraum zu einer höheren Miete beabsichtigt ist. Letzteres ist als Ausnahme so ausdrücklich von den Kündigungsmöglichkeiten ausgenommen, § 573 Abs. 2 Nr. 3 , 2. Teilsatz BGB.

Die Vermieterin müsste darlegen (und im Streitfall beweisen), dass sie

1. die ernsthafte Absicht der anderweitigen Verwendung hat, also das Grundstück anderweitig vermieten oder verpachten will, und zwar nicht als Wohnraum,
2. dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses sie an dieser Verwertung hindern wird und
3. dass sie durch diese Hinderung einen erheblichen Nachteil erleiden würde.

Nicht jede wirtschaftliche Verschlechterung ist dabei ein „erheblicher" Nachteil. Für die Einordnung als erheblicher Nachteil kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Tatsache ist aber, dass bei einer beabsichtigten Gesamtverpachtung der beiden Grundstücke die mögliche Mehreinnahme, die auf das Tankstellengrundstück entfällt, außen vor zu bleiben hat.

Die entsprechende kalkulatorische Aufteilung müsste Ihre Vermieterin vorlegen. Sie müsste auch nachvollziehbar und beweisbar sein.

Ob eine Chance besteht, sich gegen eine Kündigung zu wehren, kann erst beurteilt werden, wenn die Kündigung mit Begründung vorliegt.

Mit den Informationen, die Sie von der Vermieterin bisher haben, lässt sich nicht vorhersagen, ob die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung am Ende vorliegen werden. Tatsache ist aber, dass diese Art Kündigungen niemals leicht sind und die Rechtsunsicherheit im Hinblick auf die auslegungsfähigen Begriffe auch auf Seiten der Vermieterin besteht. Dies alles zusammen verschafft Ihnen nach meinem Dafürhalten eine günstige Verhandlungsposition für Ihre Gespräche mit der Vermieterin.

Der Vollständigkeit halber teile ich Ihnen noch die Kündigungsfrist mit, die die Vermieterin auf jeden Fall auch dann einzuhalten hat, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Diese richtet sich nach § 573c BGB . Da das Mietverhältnis länger als acht Jahre besteht, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate zum Monatsende mit Karenzzeit bis zum dritten Werktag des Monats für den Zugang der Kündigung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

ANTWORT VON

(143)

Von-Groote-Str. 44
50968 Köln
Tel: 0221 44900095
Web: https://roger-neumann.de
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