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Möglichkeit eines nichtigen Beschlusses?


| 16.07.2006 00:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich besitze eine Eigentumswohnung in einer großen weiträumigen Wohnanlage mit insgesamt 5 verschiedenen Eingängen.

Seit vielen Jahren wurde die Anlage vernachlässigt und Misswirtschaft betrieben. Renovierungsarbeiten für ein Schwimmhaus (die meisten Eigentümer waren gegen eine Renovierung aber leider galt in diesem Fall kein Mehrheitsbeschluß), mehrfache Flachdachsanierungen, schadhafte Fassaden- und Fensterfronten usw. haben zu enorm hohen Nebenkosten und jährlichen Sonderumlagen geführt, die nicht mehr tragbar sind. Die Verwaltung erweist sich als unfähig und uninteressiert.
4 von den 5 Eingangsbereichen befinden sich in normal gepflegten Zustand. Hingegen gleicht der Eingang, in welchem sich meine Wohnung befindet, einem Abrißhaus. Das Mauerwerk bröckelt überall ab, die braunen Schutztapeten hängen teilweise weg, verschmutzte Außen- und Innenwände bieten den Anblick eines Gettos. Für die sofort nötige Renovierung unseres Eingangsbereichs findet sich seit Jahren kein Geld in der Kasse. Die Folge ist, dass die Immobilien immer mehr an Wert verlieren. Die Wohnungen sind kaum noch zu vermieten oder zu verkaufen und wenn, dann wesentlich unter Wert. Mehrere Wohnungen stehen bereits leer.

Letztes Jahr habe ich mich erdreistet und habe faustgroße Löcher an einer ganz besonders renovierungsbedürftigen Innenwand ausgespachtelt. Ich bin Restauratorin und Malerin und verstehe etwas von dem Handwerk. Von den Eigentümern wurde diese Aktion von mir sehr begrüßt und ich bot mich an, die Renovierungsarbeiten in unserem Eingangsbereich unentgeltlich zu übernehmen.Es kam zu einer Unterschriftensammlung in unserem Eingang und wir entschieden uns für eine farbliche Veränderung von schmutzig/dunkelbraun auf mediterran mint/ocker. Einige Eigentümer wollten mir helfen um in einer Eigeninitiativ-Maßnahme den Eingangsbereich zu renovieren und zu verschönern. Der Beirat fand dies persönlich als eine gute Idee, hatte jedoch Bedenken, dass dieses eigenmächtige Handeln zu Ärger führen könnte. Vorab wurde eine Wand verschönert im mediterranen Stil.

In der letzten Eigentümerversammlung wurde das von mir eingebrachte "Top"-Eingangsbereich-Eigeninitiative von den Eigentümern der anderen 4 Eingänge abgelehnt. Man störte sich an der farblichen Veränderung und sprach von Sachbeschädigung. Die meisten hatten das Streitobjekt nicht mal gesehen. Der Beirat hielt sich raus und der Verwalter sprach sich auch ablehnend gegen derlei Eigenmächtigkeiten aus. Es wurde beschlossen, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden muss.

Frage: Kann man Einspruch erheben? Diese Entscheidung führt zu einer weiteren Abwertung der Immobilien. Die nächsten 2-3 Jahre wird kein Geld für Renovierungsarbeiten vorhanden sein. In meiner Regie hätten wir den Eingangsbereich fachmännisch und unentgeltlich renoviert. Dies hätte zu einer Wertsteigerung der Immobilien geführt.
Die Eigentümer unseres Eingangs waren sich einig zu renovieren. Können die Eigentümer der anderen Eingangsbereiche tatsächlich dagegen sein? Es kommen keinerlei Kosten auf sie zu.

Vielen Dank für Ihren Rat!


-- Einsatz geändert am 16.07.2006 13:33:20
Sehr geehrte Ratsuchende,

Sie haben einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung Ihres Wohneigentums. Dazu gehört auch die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Sofern dieser Anspruch verletzt wird, gibt es die Möglichkeit der gerichtlichen Durchsetzung.

In Ihrem Fall hängt die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung davon ab, ob der Beschluss der Eigentümerversammlung formell und materiell rechtmäßig ist.

Ihre Ausführungen über den Beschluss verstehe ich so, dass die Versammlung beschlossen hat, die von Ihnen bereits durchgeführten Maßnahmen seien rückgängig zu machen. Der hergestellte mediterrane Stil wurde nicht akzepiert.

Problematisch ist bei Ihnen die sogenannte Beschlusskompetenz. Wer ist berechtigt über die Renovierung des Eingangsbereichs zu entscheiden? Dies sind grundsätzlich die Wohnungseigentümer, in deren Gemeinschaftseigentum der Eingang liegt. Sind also nur die Wohnungseigentümer des Eingangsbereichs 5 Gemeinschaftseigentümer des Eingangs 5 so sind auch nur diese berechtigt, über die Renovierungsmaßnahmen zu beschließen. Steht der Eingangsbereich hingegen im Gemeinschaftsbereich aller Wohneigentümer der Anlage, sind auch alle berechtigt über die Maßnahme zu beschließen. Dann ist der Beschluss wirksam. Allein die Tatsache, dass keinerlei Kosten auf die Eigentümer zukommen, bedeutet nicht, dass sie verpflichtet waren, Ihrem Antrag zuzustimmen. An dem Gemeinschaftseigentum darf nur dann etwas verändert werden, wenn die Gemeinschaftseigentümer dies gemeinsam beschlossen haben. Bevor Sie daher eine solche Maßnahme durchführen, müssen Sie stets die Eigentümerversammlung dazu befragen und einen Beschluss erwirken.

Zwar kann man grundsätzlich gegen einen solchen Beschluss vorgehen. Wenn durch den Beschluss die ordnungsgemäße Verwaltung nicht gewährleistet ist, müssen Sie gegen den Beschluss innerhalb eines Monats Einspruch erheben (§§ 23 IV, 43 I Nr. 4 WEG). Der Einspruch muss vor dem Amtsgericht erhoben werden. In Ihrem Fall ist jedoch zweifelhaft, ob das Erfolg hätte. Die Eigentümer haben mehrheitlich abgestimmt und ihren Willen ausgedrückt. Sie wollen ein einheitliches Erscheinungsbild schaffen.

Wenn Sie sich nun an das Gericht wenden, wird dieses lediglich über die Frage befinden, ob der Eingangsbereich so herzurichten ist wie Sie vorgeschlagen haben. Die Ablehnung dessen verstößt aber nicht gegen die ordnungsgemäße Verwaltung. Insofern steht der Eigentümerversammlung die Entscheidung zu. Sie haben lediglich einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, der nicht dadurch verletzt ist, dass Sie die Wände nicht ocker/mint streichen dürfen. Der Anspruch ist lediglich dadurch verletzt, dass der Eingangsbereich nicht renoviert wird und dadurch der Wert nachhaltig gemindert wird. Die Ablehnung der Art der Renovierung stellt daher keine Verletzung dar.

Daher möchte ich Ihnen raten, bei der nächsten Versammlung einen Antrag auf Renovierung zu stellen zur Wiederherstellung des Eingangsbereichs durch Angleichung an die anderen Bereiche. Möglicherweise besteht dann die Möglichkeit, dies in Eigenregie zu machen, um Geld zu sparen.
Sollte dies wiederum abgelehnt werden, können Sie sich per Einspruch an das Gericht wenden.

Mit freundlichem Gruß aus Hamburg!


RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski

Hein & Krajewski RAe Partnerschaftsgesellschaft

Standort Hamburg:
Neuer Kamp 30 Eingang C
20357 Hamburg
Tel.: 040 / 43 209 227
Fax: 040 / 43 209 229
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