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Möglichkeit der Einbehaltung der Mietkaution?


| 16.11.2005 23:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Hallo,
ich meinen Mietvertrag (01.05.2003) zum 31.01.2006 gekündig und werde dann 2 Jahre und 9 Monate in dem Haus gewohnt haben.

Wir haben das Haus renoviert vom Vermieter übergeben bekommen und es weist nun Gebrauchsspuren auf - Dübel in der Wand, Kratzer im Parket und die Tapete wurde an einigen Stellen auch durch Kinder und Katze in Mitleidenschaft gezogen. Ansonsten ist das Haus in einem guten Zustand.

Ich habe gelesen, dass durch ein Gerichtsurteil die Auzugsrenovierung abgeschafft wurde, auch wenn sie vertraglich vereinbart wurde. Die im Vertrag genannten Renovierungsfristen wurden bei uns auch nicht erreicht.

Zu welchen Arbeiten bin ich nun verpflichtet? Die entsprechenden Vertragspassagen habe ich unten eingescannt.

Vielen Dank für die Antwort

§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
1. Der Mieter hat in der gesamten Mietsache (Mieträume nebst Zubehör usw.) für ausreichende Reinigung, Lüftung und Heizung zu sorgen und die Räume sowie die darin befindlichen Anlagen und Einrichtungen pfleglich zu behandeln; er hat auch die in den Mieträumen vorhandenen Wasserzu- und -abflußleitungen vor dem Einfrieren zu schützen, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen.
Jeden in und an der Mietsache entstehenden Schaden hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit er den Mangel vorsätzlich verschwiegen oder grob fahrlässig nicht erkannt hat.

2. Der Mieter hat die Mietsache nach Überlassung von Ungeziefer frei zu halten, soweit er, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder Untermieter oder Besucher den Befall verursacht haben. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, gilt Abs. 7 entsprechend. Für Schäden, die durch Nichtbeseitigen von Ungeziefer entstehen, haftet der Mieter nach Maßgabe von Satz 1 ebenso wie für Schäden durch das fachgerechte Beseitigen des Ungeziefers, auch wenn dies vom Vermieter veranlaßt wird.

3. Für die Beschädigung der Mietsache und des Gebäudes - auch durch Waschmaschinen und Geschirrspülmaschinen sowie der zu den Mieträumen oder zu dem Gebäude gehörigen Anlagen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörenden Personen sowie Untermietern verursacht worden sind. Dies gilt auch für Schäden, die von Besuchern, Lieferanten und Handwerkern verursacht worden sind, soweit sie Erfüllungsgehilfen des Mieters sind. Leistet der Mieter Schadensersatz, so ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter seine etwaigen Ansprüche gegen den Verursacher des Schadens abzutreten.

4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre, fachgerecht reinigen zu lassen. .
b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerläßlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.

5. Verschuldensunabhängig hat der Mieter die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen, im Einzelfall bis zu einem Betrag von € zu tragen.

6. Die Verpflichtung des Mieters nach § 16 Ziff. 5 dieses Vertrages ist auf jährlich 8 Prozent der Jahresnettomiete beschränkt.

7. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht nach, so kann der Vermieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Diese Rechte stehen dem Vermieter auch zu, wenn das Verhalten des Mieters ergibt, daß von seiner Seite eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegt.

8. Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die dem Mieter an den ihm gehörenden Waren und Einrichtungsgegenständen entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchen Umfanges die Einwirkungen sind, es sei denn, daß den Vermieter insoweit ein Verschulden trifft.

9. Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch den Mieter wegen bei Abschluß des Vertrages vorhandener bzw. bis zur Übergabe eingetretener Mängel der Mietsache ist ausgeschlossen, es sei denn, daß den Vermieter insoweit ein Verschulden trifft.


§ 21

Beendigung des Mietverhältnisses

1. Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in sauberem Zustand zurückzugeben. f5ommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf dessen Kosten reinigen lassen.
[..]
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

für Ihre Online-Anfrage bedanke ich mich und beantworte sie anhand des dargestellten Sachverhaltes wie folgt.

Die verwandten Klausel betreffend die Schönheitsreparaturen ist unwirksam.

Im vorliegenden Auszug aus dem Mietvertrag werden die Verpflichtungen zu den Schönheitsreparaturen in § 16 des Mietvertrages geregelt. Hierzu hat der BGH entschieden, dass der Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist, wenn die Formularklausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Grundlage hierfür sind die Fälligkeitsregelung für Schönheitsreparaturen, wonach diese innerhalb vorgegebener Zeitfolge auszuführen sind. Der BGH (Az.: VIII ZR 361/03; VIII ZR 378/03) hat bei der Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen eine Renovierungspflicht verneint, wenn "starre" Fälligkeitsregelung im Mietvertrag vorlag, insbesondere ohne die eingeräumte Möglichkeit, die Renovierung nicht durchführen zu müssen, wenn der Grad der Abnutzung es nicht erfordert.

Die verwandte Klausel in § 16 des Mietvertrages ist unwirksam, da sie, als eine starre Fristenklausel enthält und damit eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt.

2. Der Mietvertrag enthält laut Ihren Angaben keine besonderen Regelungen in § 21 hinsichtlich einer Renovierungspflicht bei Auszug. Die Mietsache ist hierbei lediglich in einem sauberen Zustand zurückzugeben. Hier wird oft eine besondere Renovierungspflicht für den Fall des Auszuges geregelt. Eine solche Regelung hätte ebenfalls die Unwirksamkeit der gesamten Regelungen zur Schönheitsreparaturen (Renovierungspflicht) zur Folge (BGH, Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97). Insoweit ergibt sich aus § 21 des Mietvertrages keine Unwirksam der Renovierungspflicht bei Auszug.

3. Im Ergebnis besteht wegen der Unwirksam der Renovierungsklausel in § 16 des Mietvertrage keine Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung vermittelt zu haben. Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2005 | 00:01

Sehr geehrter Herr Schröter,
vielen Dank für Ihre prompte und ausführliche Antwort.

Ich gehe nun auch davon aus, dass es für den Vermieter keine Grundlage gibt die hinterlegte Mietkaution einzuhalten. Oder hat er dazu noch eine (legale) Möglichkeit.

Gruß und Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.11.2005 | 09:27

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Vermieter muß die Mietkaution innerhalb von maximal sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses abrechnen (31.07.2006). Soweit Sie die Miete vollständig bezahlt haben, besteht dann lediglich noch die Einbehaltung wegen der Nebenkosten. Da mögliche Nachzahlungen zumeist nicht den Umfang der Bürgschaft erreichen, wird häufig vereinbart, daß ein Teil der Mietkaution schon vorher zurückgegeben wird - bei einer Bürgschaft die Urkunde - und der Mieter lediglich in Höhe von ca. 3 Nebenkostenvorauszahlung Sicherheit hinterlegt, bis eine endgültige Nebenkostenabrechung vorliegt.

Sicherhlich wird der Vermieter nicht sehr glücklich auf die ausbleibende Renovierung durch Sie reagieren, so daß es hier hilfreich sein kann, dies bereits vorab bei dem Vermieter unter Hinweis auf die einschlägigen Entscheidungen, mitzuteilen. Aus der Reaktion können Sie dann ersehen, ob Sie die Bürgschaft oder einen Teil bei Übergabe schon zurückbekommen oder ob die Einschaltung eines Kollegen sinnvoll ist. Jedenfalls sind Sie dann für die Übergabe gerüstet.

Abschließend ist noch darauf hingewiesen, daß ein "Abwohnen" der Kaution bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht zulässig ist.

Ich hoffe Ihre Nachfrage ausreichend beantwortet zu haben.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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