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Mögliche Mietminderung bei defektem Rollladen


17.04.2018 15:50 |
Preis: 45,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

- Einzug gem. Mietvertrag 01.02.18 (Mietwohnung Neubau, Erstbezug)
- Wohnungsübergabe durch Hausverwaltung am 19.01.18
- Besichtigung und Zeitpunkt der Unterschrift des Mietvertrags befand sich die Wohnung im Rohbau

Neubaubedingt wurden kleinere Mängel in der Wohnung bis zum Einzug nicht rechtzeitig behoben, unteranderem funktioniert ein elektrischer Rollladen nur bedingt, Wohn- und Esszimmer, das Fenster ist Bodentief und habt eine Breite von 55cm, also kein "Hauptfenster" im Raum. Der Rollladen verkantet sich beim Herunterlassen und muss händisch "runtergezogen" werden, da sich dieser sonst innerhalb des Rollladenkasten vom Gestänge abrollt - somit ist dieser Rollladen für mich entweder nur geschlossen oder offen möglich.

Im Übergabeprotokoll am 19.01.18 wurden genannten Mängel und weitere schriftlich festgehalten. Folgender Passus steht im Übergabeprotokoll:

„Beim Einzug: Der neue Mieter bestätigt, das Mietobjekt - außer den untenstehenden Mängeln – in ordnungsgemäßem Zustand übernommen zu haben. Der Vermieter haftet nur für Mängel, die bei der Übergabe der Mietsache in dieser Verhandlung ausdrücklich vermerkt worden sind, außer dass es sich um Mängel handelt, die auch bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt erkennbar waren. Der Vermieter verpflichtet sich, die Arbeiten gemäß der Spalte Vermieterleistung bis spätestens ……………. zu erledigen."

Nun wurde im Feld „bis spätestens" dummerweise nichts eingetragen – des Weiteren wurden alle Mängel nicht im Feld der Vermieterleistung eingetragen, sondern in Feld Mieterleistung, allerdings wurde das Wort Mieterleistung durchgestrichen. Hintergrund, der Übergabetermin der Wohnung ans uns Mieter war zeitgleich eine Abnahme zwischen Hausverwaltung und Bauträger, daher wurde dies vermutlich durchgestrichen.

Seit Einzug bekomme ich trotz mehrfach schriftlicher Aufforderungen an den Vermieter/Hausverwaltung keine wirkliche Rückmeldung ob und wann der Rollladen repariert wird. Die letzte schriftliche First verstrich nun am 15.04 (4-Wochen-Frist) mit Ankündigung die zukünftige Miete nur noch unter Vorbehalt zu zahlen.

Nun meine Frage:

„Ich lese die ganze Zeit etwas von: Trifft man keine Regelung zur Mängelbeseitigung, ist eine Vereinbarung mit dem Vermieter zur Mängelbehebung nicht möglich, dann hat man offensichtlich erkennbare unwesentliche Mängel, die den Gebrauch der Wohnung nicht einschränken, akzeptiert, den Zustand der Wohnung insoweit als vertragsgemäß anerkannt. Der Vermieter ist später dann nicht zur Reparatur verpflichtet. Auch eine Mietminderung kann dafür nicht durchgesetzt werden."

Trifft das nun auch auf meinen Fall zu? Die Wohnung befindet sich immerhin im Erdgeschoss mit bodentiefen Fenstern, somit trägt die uneingeschränkte Funktion der elektrischen Rollläden auch zum Sicherheitsaspekt bei.
Sollte eine Mietminderung möglich sein, so lese ich etwas von 5% zum vorliegenden Fall - bei 1100 Warmmiete würden somit 55€ in Abzug gebracht werden, ist dieser Betrag gerechtfertigt, oder gar zu gering?

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

Nach Ihren Angaben ist der Rollladen als mangelhaft aufgenommen wurden bzw. stellte sich die Mangelhaftigkeit erst nach Einzug heraus.

Dann ist der Vermieter für die Mangelbeseitigung zuständig.

Sie haben einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.
(Nur bei Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss oder bei Übergabe/Abnahme ohne Vorbehalt wäre dieser Anspruch ebenso wie eine Minderung oder Schadens-/Aufwandsersatzanspruch ausgeschlossen [§ 536b S. 1 und S. 3 BGB]).

Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht in angemessener Frist können Sie den Mangel - nach Ablauf der gesetzten Frist - auch selbst beseitigen und die entstandenen Kosten vom Vermieter erstattet verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).

Ebenso ist grundsätzlich eine Mietminderung möglich (§ 536 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB). Jedoch ist hier fraglich, ob der Mangel nicht nur unerheblich ist, weil die Minderung der Nutzungstauglichkeit der Wohnung nicht bezifferbar ist.

Wie Sie schreiben, kann der Rollladen händisch geschlossen und geöffnet werden.

Das Landgericht Berlin hat bei defekten Rolläden im Erdgeschoss einmal auf eine Minderung von 3% entschieden (LG Berlin,
14. September 2006 – 62 S 90/06).
Da bei Ihnen nur ein Fenster betroffen ist, wäre bei Ihnen allenfalls ein Bruchteil an Minderung möglich.
Einige Gerichte tendieren bei Minderungsquoten um die 5 % zu Unerheblichkeit und verneinen eine Minderung.

Da sich der Vermieter schon in Verzug befindet, können Sie einen Rechtsanwalt / eine Rechtsanwältin mit der Durchsetzung der Mangelbeseitigung beauftragen und diese Rechtsverfolgungskosten vom Vermieter erstattet verlangen.

Darüber hinaus können Sie den Vermieter auch auf Mangelbeseitigung verklagen, weil funktionstüchtige Rollläden zum vertragsgemäßen Gebauch gehören.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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