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Modernisierungsumlage bei Wärmedämmung an nicht allen Außenwänden

| 19.02.2013 11:28 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


08.2011 Mitteilung an alle 5 Mieter über eine Anbringung eines Vollwärmeschutzes zur nachhaltigen Energieeinsparung - Pauschalkosten von ca. 20.000.- € d.h. ca. 0.60 €/m°
angeführt.
10.08.2011 unser Schreiben bezügl.fehlender Kostenangebote, Wärmebedarfsberechnung und Energieeinsparung, enthaltene Instandsetzungsarbeiten u.a. Schimmelpilzbefall in unserem Schlafzimmer bei 80°Hydrom.
Antwort durch einTelefongespräch mit dem Hausverwalter,dass fehlende Unterlagen bei der Schlussabrechnung nachgereicht werden.(Protokoll von uns an die Verwaltung - Schreiben vom 12.08.2011
Maßnahme an einer Haushälfte durchgeführt im Frühjahr 2012 - unsere Seite wurde im August 2012 nach dem Einbau neuer Fenster begonnen, im September 2012 abgeschlossen.Der Fenstereinbau sollte ohne Umlagekosten für uns erfolgen. Die Fensterfronten und Wände der unter uns liegenden Wohnung wurden nicht wärmegedämmt.
21.01.2013 Umlageberechnung der Hausverwaltung, belegt mit einer Rechnung der ausführenden Firma = Kosten für 1.OG- Whn.West Material + Arbeit 10.575.41 € - anteilig 11 % /anno = 96.93 € /monatl.für unsere 72 m°.
30.01.2013 - unser Anschreiben mit der Bitte um Erklärung für die Umlage, die gegenüber § 559 BGB, § 559 b und § 554 Abs.3 verstößt.
Wir sind an einer gütlichen Regelung interessiert, sehen jedoch Schwierigkeiten, da die Hausverwaltung in Ihrer Antwort nicht auf unsere Fragen und Nachweiswünsche eingeht.

Wir haben folgende Fragen an Sie:
Modumlage rechtens? Teilweise angebrachte Wärmedämmung effektiv und umlagefähig? Einsparung nicht belegt. Nachträgliche Fenstererneuerung als Umlage möglich? Bei Übereinkunft auf eine niedrigere Umlage Mieterhöhung im gleichen Jahr gegeben?

Eingrenzung vom Fragesteller
19.02.2013 | 11:38

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 (§ 554 Abs. 3 BGB) hat der Vermieter in der Tat dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.

Bei einem Verstoß verschiebt sich der Fristbeginn: Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.

bei schuldhaften Angaben kann sich eine Schadensersatzpflicht des Vermieters ergeben.

2.
In der Tat ist der Begründungsaufwand bei §§ 559 f. BGB recht hoch; die Darlegungs- und Beweislast trägt allein der Vermieter.

Drittmittel sind anzurechnen, § 559a BGB.

Im Einzelnen:
§ 559b BGB - Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung - bestimmt:

"(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird."

In der Erhöhungserklärung hat der Vermieter den Erhöhungsbetrag anzugeben und nachvollziehbar zu berechnen.

Nach § 559 Abs. 1 S. 2 BGB setzt sich die Begründung der Erhöhungserklärung aus der Berechnung des auf die einzelne Wohnung entfallenden Erhöhungsbetrags und seiner Erläuterung entsprechend der sich aus den §§ 559, 559a BGB ergebenden Voraussetzungen zusammen, was plausibel darzulegen ist, woran ich hier auch meine Zweifel habe.

Denn:
Die Berechnung muss insbesondere einen Verteilungsschlüssel enthalten, nicht nur die Begrenzung auf 11 %.

Über Kürzungsbeträge (Drittmittel) ist Auskunft zu erteilen.

Zu diesem Zweck müssen die

- Gesamtkosten der Baumaßnahme,
- die Kosten der einzelnen Maßnahmen (unter Umständen unter Angabe der einzelnen Gewerke),
- bei mehreren Wohnungen der Verteilungsschlüssel
- sowie der auf die Wohnung des Mieters entfallende Betrag und
- der konkret ausgewiesene monatliche Erhöhungsbetrag

angegeben werden.

Bei einer mehrere Wohnungen umfassenden Maßnahme ist es aber nicht ausreichend, wenn nur die auf die konkrete Wohnung entfallenden Kosten angegeben werden.

Ich habe daher vor dem von Ihnen geschilderten Hintergrund, ob dieses alles erfüllt worden ist.

Nur ein Punkt, der fehlt oder falsch ist, führt zur Unwirksamkeit.

Sind mehrere Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig durchgeführt worden, muss der Vermieter die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

Der Vermieter muss zudem darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken.

Eine einfache Berechnung reicht dafür nicht aus.

Dieses betrifft auch insbesondere die Fenster.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.02.2013 | 12:23

Wie könnte ein gütliche Einigung aussehen ? u.U. die im ersten Schreiben pauschalierte Angabe von 0.60€/ m°anzunehmen, da die Modernisierung nicht wie gesetzlich vorgeschrieben angekündigt und umgelegt wurde und keine zusätzliche Mieterhöhung erfolgt.
Danke mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.02.2013 | 12:57

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage (und Bewertung), die ich gerne wie folgt beantworte:

Aus der Ferne kann ich da ohne Unterlagen keinen guten Ratschlag erteilen (vielen Dank für Ihr Verständnis), aber eine Einigung wäre dem Grunde nach zur Befriedung der Sache natürlich denkbar.

Die Frage ist nur, ob dafür die bisherigen Unterlagen und Begründungen schon ausreichen.

Zur Not würde ich mich eher auf eine unwirksame Erklärung berufen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.02.2013 | 12:36

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