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Modernisierungsmieterhöhung, dann 9 Monate später 'normale' Mieterhöhung

| 07.08.2019 00:43 |
Preis: 45,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Guten Tag,

Folgende Situation:
In Bayern sind seit 01.01.2018 Rauchmelder Pflicht. Diese wurden im Dezember 2017 bei uns eingebaut. Ende Dezember gab es wohl per Briefkasten-Einwurf durch den Hausmeister im Namen der Hausverwaltung eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen (alle bisherigen Mieterhöhungen erfolgten direkt durch den Vermieter).
Wir können nicht nachweisen, dass wir dieses Scheiben nicht erhalten haben, andere Mietparteien haben es erhalten, bei uns ist es entweder nicht eingeworfen worden oder in der Reklame verschwunden.
Im Juli 2018 haben wir mit Wirkung zum 1.09.2018 eine Mietanpassung (wir haben Indexmiete) erhalten, die wir akzeptiert haben.
Mit der Nebenkostenabrechnung 2018 fordert der Vermieter jetzt im Juli 2018 die Nachzahlung der Modernisierungsmieterhöhung von Anfang 2018 bis jetzt und will diese für beide Jahre von der Nebenkostenrückzahlung abziehen (zur Größenordnung: es handelt sich um knapp 4€ pro Monat).

Zwei Fragen:
1)
Sind zwei Mieterhöhungen innerhalb eines Jahres überhaupt legitim, also einmal Rauchmelder-/Modernisierungsmieterhöhung und dann eine weitere, „normale".

2)
Wenn 1) legitim ist, hätte dann nicht in der „regulären" Mieterhöhung auch der Betrag für die Rauchmelder in der Nettomiete berücksichtigt werden müssen.
Wenn die Moderniserungserhöhung greift, wären also nur die Beträge von Januar 18 bis August 18 offen.?
Kann der Vermieter dann noch über den 1.09.2018 hinaus die Nachzahlung der Modernsierungsmieterhöhung fordern (es wird behauptet, die beiden Erhöhungen hätten nichts miteinander zu tun)?




Einsatz editiert am 07.08.2019 10:35:10
Eingrenzung vom Fragesteller
07.08.2019 | 10:56
Eingrenzung vom Fragesteller
07.08.2019 | 11:04

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

In Ihrem Fall sind die Mieterhöhungen leider so möglich, weil es sich um zwei unterschiedliche rechtliche Grundlagen für die Mieterhöhungen handelt. Das wurde vom BGH so entschieden.
Bezüglich der Rauchmelder ist es eine Erhöhung wegen Modernisierung und bezüglich der anderen Erhöhung haben Sie offenbar selbst der Anpassung im Rahmen einer Indexmiete zugestimmt.

Wenn es sich aber um eine Mieterhöhung mit der Begründung einer Anpassung an den Mietspiegel oder durch Nennung von drei Vergleichswohnungen oder entsprechendem Gutachten handeln sollte (insoweit sind Ihre Angaben leider nicht klar) dann wäre Ihre Argumentation wohl richtig.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben. Nutzen Sie zur weiteren Klärung gerne ggf. die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 07.08.2019 | 13:09

Sehr geehrte Frau Draudt,

herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Daß beide Erhöhungen rechtens sind, habe ich verstanden.
Eine Nachfrage hätte ich:
Die Anpassung auf Grundlage der Indexbindung im Mietvertrag ist ja auf Basis der Miete vor der Modernisierungserhöhung erfolgt. Hätte die Indexmieterhöhung nicht die zuvor erfolgte Modernisierungsmieterhöhung (also Miethöhe zu Ende Dez. 17 + die Modernisierungserhöhung) als Berechnungsbasis heranziehen müssen?
Anders gefragt, schulde ich die Modernisierungsmieterhöhung nur bis zur zeitlich später erfolgten Indexmieterhöhung?
Oder hat das tatsächlich nichts miteinander zu tun und die Modernisierungsmieterhöhung wird dauerhaft auf die reguläre Miete addiert, d.h. ich schulde den Betrag dauerhaft zusätzlich, also auch bei allen weiteren Indexmieterhöhungen.


Mir freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2019 | 14:02

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage teile ich gerne folgendes mit:

Die Modernisierung kann extra im Wege der Mieterhöhung erfolgen, so dass Ihre Argumentation zwar nachvollziehbar ist, aber nicht greift. Die Rauchwarnmelder dienen der Aufwertung der Mietsache, die andere Mieterhöhung per Indexmiete ist eine Berücksichtigung der allgemeinen Teuerungsrate.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 09.08.2019 | 07:35

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