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Modernisierungsmaßnahme Insektenschutztür


08.05.2018 17:21 |
Preis: 45,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Es geht um die Gebrauchswerterhöhung im Mietrecht, hier Insektenschutz mittels baulicher Maßnahmen.


unbefristeter Mietvertrag - keine Staffelmiete/Befristung
ist der erstmalige Einbau von Insektenschutztüren / Insektenschutz-Spannrahmen
vor den Fenstern einer vermieteten Wohnung als Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Ziffer 5 (oder 4)
(Wohnwerterhöhung) umlegbar und können die Kosten somit nach entsprechender Ankündigung der Maßnahme (3 Monate)
mit 11 % auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden?
Ist der Mieter verpflichtet, eigene geklebte Insektenschutznetze zu entfernen, damit die Massnahme durchgeführt werden kann?
Das Procedere der Modernisierungsmieterhöhung ist mir bekannt - es geht mir hier allein
um die Umlagefähigkeit der beschriebenen Massnahme. Ich bin Vermieter und Eigentümer der Immobilie.

08.05.2018 | 18:36

Antwort

von


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„Zur Konkretisierung des Begriffs der Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung ist auf die Legaldefinition der früheren §§ 3, 4 ModEnG aF zurückzugreifen. Als Verbesserungsmaßnahme gilt danach jede bauliche Veränderung, die den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Mieträume oder des gemieteten Gebäudes sowie der Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Dies ist der Fall, wenn der Mietgebrauch erleichtert, verbessert oder vermehrt wird, dh wenn das Wohnen in den betroffenen Räumen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsintensiv wird (BGH NJW 2008, 1218 Rn. 21 mwN)".(BeckOK BGB/Schlosser BGB § 555b Rn. 23-26, beck-online)

Dies zum besseren Verständnis vorangestellt, handelt die Rechtsprechung die Sache sehr kasuistisch (= fallbezogen) ab, so dass eine verlässliche Fernprognose nicht möglich ist.

Immerhin gilt als Richtschnur folgendes: „Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen erhöhen, sind insbes. Maßnahmen zur Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung, der Belichtung und Belüftung, des Schallschutzes, der Wasserversorgung und der Entwässerung, der sanitären Einrichtungen, der Kochmöglichkeiten, der Funktionsabläufe in Wohnungen und der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt. Als Wohnwertverbesserung gelten auch der Einbau von Rollläden" (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Rn. 135)" (BeckOK BGB/Schlosser BGB § 555b Rn. 30, beck-online)

Die Gebrauchswerterhöhung muss nachhaltig, dh von einiger Dauer sein und ein gewisses Ausmaß aufweisen. Dabei kann auch eine Rolle spielen, in wie weit die Insektenschutztüren bzw. der Insektenschutz in dem Objekt in der konkreten Ortslage (Wald- oder Feuchtgebiete, Landwirtschaftsnähe) erforderlich ist. Denn der Mieter könnte ggf. entgegenhalten, dass es faktisch vor Ort keinen Bedarf dafür gibt, was dann evtl. ein Sachverständigengutachten zu Folge hätte.

Sie sollten deshalb zuvor möglichst das Einvernehmen mit dem Mieter suchen, wobei Sie nach dem Vorgenannten durchaus eine gute Verhandlungsposition haben

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2018 | 19:23

vielen Dank für Ihre Antwort. Die gängigen Kommentare zu § 555b habe ich gelesen. Allerdings sind dort nirgends
Insektenschutztüren-/Spannrahmen genannt. Die Mietpartei hat auf den erst kürzlich neu eingebauten
weißen Kunststofffenstern verklebte Insektenschutznetze angebracht, die sich erfahrungsgemäß nach
einiger Zeit (UV-Strahlung) nicht mehr rückstandsfrei vom Kunststoff der Fenster entfernen lassen.
daher käme der Einwand "vor Ort besteht kein Bedarf" schon einmal nicht in Betracht.
Nach gängiger Rechtssprechung haben Mieter zur (verklebten) Anbringung auch ein Recht, welches
vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt ist. Wenn später bei einem Auszug Schäden zutage treten, haben
sie sich halt schadensersatzpflichtig gemacht...
Um solchen "Klebeaktionen" vorzubeugen, ist die Nachrüstung der Fenster mit genau auf die Fenster angepassten
Insektenschutzelementen geplant.
Ist Ihnen eventuell hierzu ergangene Rechtssprechung bekannt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.05.2018 | 19:46

Gerne zu Ihren Nachfragen:
Wenn es so ist, dass später bei einem Auszug Schäden zutage treten, die den/die Mieter schadensersatzpflichtig machten, liegt in der Tat eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung vor, weil sie von einiger Dauer ist und ein gewisses Ausmaß aufweist. Wenn zudem vor Ort Bedarf besteht, sehe ich - vorbehaltlich, dass ich die örtlichen Gegebenheiten nicht kenne - sehe ich eine Wohnwertverbesserung i.S.d. § 555b BGB als überwiegend wahrscheinlich an.
Eine konkrete Rspr. zu Ihrem Fall liegt mir nicht vor, wäre aber wg. der erwähnten Kasuistik nicht unbedingt zielführend.
Mit frdl. Grüßen
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt


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