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Modernisierung - einen Energieausweis ausstellen Härtefall?

| 01.06.2009 18:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Guten tag,
ich bin Eigentümer eines Wohn-und Geschäftshauses, welches jetzt nach der neuen Energiesparverordnung modernisiert werden soll. (Neue Fenster, verpacken von aussen, Dachsanierung, Einrüsten, neue Gastherme ). Die Mieter in der 1. Etage weigern sich die modernisierung zu dulden und berufen sich auf besondere Härte (Sie 87, Schwerbehindert GdB90, chronische Kardiopulmonale Erkrankung, sodass eine Staubbelastung lt. ärztlichen attest unbedingt zu vermeiden ist. Er 86).
Ich habe folgendes Urteil gefunden:
"Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zustä¤ndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter verpflichtet ist, bauliche Massnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchzuführen hat, dulden muss.
Urteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08"

Da ich vom Gesetzgeber verpflichtet bin, einen Energieausweis ausstellen zu lassen, frage ich mich, ob in meinem Fall auch § 242 BGB anwendung findet?

Wie sieht es bei diesem besonderen Härtefall aus?

Bin ich berechtigt, das Haus von aussen (verpacken, Gerüst) zu sanieren, ohne die Duldung der Mieter abzuwarten?
Die fenster in deren Wohnung müßten dann später saniert werden.
Wenn das Gerüst aufgebaut wird ist mit verdunkelung der Wohnung zurechnen, außerdem kommt es zu Lärmbelästigung!

Es liegt ein ärztliches Attest vor, das die lärm- und Staubentwicklung mit einer erhebliche Verschlechterung des gesundheitlichen Zustands zu rechnen ist!

Da ich Fördermittel beantragt habe, die mir nur einmal und zeitlich begrenzt zur verfügung stehen, habe ich nicht mehr zuviel Zeit, die Maßnahme durchzuführen.
Die anderen Mieter haben die Modernisirung geduldet!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:

Auf § 242 BGB wird direkt nicht einzugehen sein, da diese Vorschrift primär einen Auffangtatbestand bzw. eine Generalklausel für den Fall darstellt, dass keine andere speziellere Regelung vorliegt.

Vorliegend ist aber eine Regelung gegeben und zwar § 554 BGB, der die Duldung von erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen regelt und insbesondere mit der von Ihnen bereits angesprochenen Härtefallklausel in Abs.2 das in § 242 BGB normierte Gebot von Treu und Glauben hinreichend berücksichtigt.

Im Ergebnis richtet sich die Beantwortung der frage, ob die sich verweigernden Meite3r die Modernisierungsmaßnehmen blockieren können oder nicht nach § 554 Abs.2 BGB.

Diese Vorschrift bestimmt, dass der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dann nicht zu dulden hat, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

Es kommt also darauf an, ob die seitens der Mieter vorgebrachten Gründe einen Härtefall im Sinne des § 554 Abs.2 BGB begründen.

Hiervon ist nach Ihrer Sachverhaltsschilderung auszugehen. So können grundsätzlich hohes Alter (AG Bonn WM 1981, 37) sowie Invalidität (LG Hamburg ZMR 1976, 145) und auch Krankheit des Mieters (LG Düsseldorf ZMR 1973, 81) einen solchen Härtefall begründen. In Ihrem Fall liegen ja sogar mehrere dieser Gründe in Kombination vor.

Es ist aber grundsätzlich der konkrete Einzelfall zu prüfen. So kommt es auch auf die Dauer und die Schwere der Beeinträchtigungen an.

Grundsätzlich hat aber die gesundheitliche Unversehrtheit des Mieters Vorrang vor den Modernisierungsmaßnahmen (BVerfG MDR 1980, 116).

Diese Grundsätze werden auch von dem von Ihnen angesprochenen Urteil nicht verändert. Dieses Urteil betrifft den Fall, dass die Ankündigungspflicht aus § 554 abs.2 BGB bei behördlicher Ankündigung nicht gilt. Dies bedeutet aber nicht, dass ein Härtefall die Modernisierungsmaßnahme nicht blockieren kann.

Selbst falls man das Urteil auch auf Ihren Fall als anwendbar sehen würde, so hat der BGH ja auf § 242 BGB verweisen. Die oben bereits zum Härtefall getätigten Ausführungen würden dann zu dem Ergebnis führen müssen, dass es gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen würde, wenn die Vermieter gesundheitlichen Schaden nehmen würden.

Im Ergebnis sehe ich die Verweigerung der Mieter als berechtigt an.

Solange die Mieter allerdings nicht in Ihrer Gesundheit beeinträchtigt werden (wenn Sie die Sanierungsmaßnahmen also geräuscharm gestalten können), können Sie das Haus von außen sanieren.

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.

So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben auch wenn ich es bedaure, Ihnen keine positivere Nachricht geben zu können. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Auch stehe ich Ihnen sehr gerne für eine weitergehende Interessenvertretung zur Verfügung. Den hier im Forum geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen im Fall einer Beauftragung in voller Höhe anrechnen.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Montagabend!


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax 0471/3088316

Nachfrage vom Fragesteller 01.06.2009 | 23:56

vielen Dank für Ihre bisherige Antwort,
da meine Mieter auch noch mit 5 Monatsmieten im Rückstand sind, überlege ich sie jetzt fristlos zu kündigen. Die 2. Mahnung mit Frist 25.509 ist bereits abgelaufen, ohne das die Mieten und Nebenkosten eingegangen sind.
Habe ich das Recht zur fristlosen Kündigung oder besteht auch hier die Härtefallregelung?
Sieht es bei Eigenbedarf noch anders aus?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.06.2009 | 00:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Nach Ihrer Schilderung haben Sie das Recht Ihre Mieter gem. § 543 Abs. 2 Nr.3 a) BGB außerordentlich und fristlos zu kündigen.

Insoweit besteht grundsätzlich keine Härtefallregelung, was § 574 Abs.1 S.2 BGB ausdrücklich regelt.

Bei der Eigenbedarfskündigung würde die Situation schon wieder anders aussehen. Hier hätten die Mieter nach Ihrer Schilderung ein Widerspruchsrecht gem. § 574 Abs.1 S.1 BGB.

Ich hoffe Ihre Nachfragen zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.06.2009 | 00:12

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