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Modernisierung / Kappungsgrenze


25.03.2007 14:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

Nach einer Modernisierung ( Heizungseinbau ) soll die Miete erhöht werden. Man kann ja nach Modernisierung die Miete gemäß § 558 bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Muß dabei dann die Kappungsgrenze beachtet werden, obwohl der Wohnwert nun viel höher ist und die Wohnung ganz andere Ausstattungsmerkmale hat und somit in eine ganz andere Kategorie fällt?

Wenn man eine Mieterhöhung gemäß § 559 ausspricht ( 11 % - Regelung ), ist die Kappungsgrenze dann außer Kraft gesetzt?

Kann der Mieter bei einer Mieterhöhung gemäß § 559 die Zustimmung verweigern, wenn sich die Quadratmetermiete nach Modernisierung oberhalb des Mittelwertes der Mietzinsspanne des Mietrichtwertspiegels bewegt, obwohl die Wohnung im Endeffekt über keine zusätzlichen Ausstattungsmerkmale verfügt, die dies rechtfertigen würde?

Vielen Dank für Ihre Mühe.

Mit freundlichem Gruß
25.03.2007 | 17:03

Antwort

von


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82234 Weßling
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.„Muß dabei dann die Kappungsgrenze beachtet werden, obwohl der Wohnwert nun viel höher ist und die Wohnung ganz andere Ausstattungsmerkmale hat und somit in eine ganz andere Kategorie fällt?“

Gemäß § 558 Abs. 3 BGB gilt die Kappungsgrenze auch für die Fälle, dass die Wohnung mehr wert ist. Die Vorschrift dient dem Schutz des Mieters, der nicht mit einer übermäßigen Steigerung des Mietzinses belastet werden soll.

2.„Wenn man eine Mieterhöhung gemäß § 559 ausspricht ( 11 % - Regelung ), ist die Kappungsgrenze dann außer Kraft gesetzt?“

Nein, die Erhöhung darf 11% nicht übersteigen. Dies ergibt sich aus § 559 Abs. 3 BGB.

3.„Kann der Mieter bei einer Mieterhöhung gemäß § 559 die Zustimmung verweigern, wenn sich die Quadratmetermiete nach Modernisierung oberhalb des Mittelwertes der Mietzinsspanne des Mietrichtwertspiegels bewegt, obwohl die Wohnung im Endeffekt über keine zusätzlichen Ausstattungsmerkmale verfügt, die dies rechtfertigen würde?“

Wenn die Voraussetzungen des § 559 BGB vorliegen, hat der Vermieter Anspruch auf Erhöhung der Miete um 11%. Dafür muss die Modernisierung den Gebrauchswert des Mietobjekts erhöht haben oder die Wohnverhältnisse verbessert haben oder Energie oder Wassereinsparungen zur Folge haben. Ist das der Fall kann die entsprechende Erhöhung gefordert werden.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2007 | 18:45

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
bei der Beantwortung der 2. Frage liegt offensichtlich ein Mißverständnis vor.
Konkretisierung der Frage: Nach der Modernisierung legt man im Rahmen einer Mieterhöhung nicht mehr als 11% der Kosten auf die Jahresmiete um ( Kappungsgrenze von 11 % im Sinne Ihrer Antwort ist gewahrt. ). Die neue Miete, die der Mieter aufgrund dieser Mieterhöhung dann zahlen soll, ist aber um mehr als 20 % höher als die Miete, die vom Mieter vor der Modernisierung entrichtet wurde. Die Frage war, ob dies rechtens ist.

Die Antworten auf Frage 1) und 3) habe ich wie folgt verstanden:
zu 1) Bei einer Mieterhöhung aufgrund von § 558 muß die Kappungsgrenze von 20 % generell eingehalten werden, auch bei Modernisierung. zu 3) Wenn die Voraussetzungen des § 559 gegeben sind, hat man als Vermieter generell Anspruch auf die Umlegung der 11%. Hier spielt der Mietrichtwertspiegel dann keine Rolle.( Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung natürlich vorausgesetzt ). Habe ich die Antworten so richtig interpretiert?

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag und bedanke mich recht herzlich.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2007 | 12:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

Einer Kappungsgrenze unterliegt die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 nicht. Ihre Grenze findet die Erhöhung in § 5 WiStG. Danach kann eine Mieterhöhung unwirksam sein, wenn einer Mangellage besteht, dh. ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vorliegt. Die Mieterhöhung ist dann insoweit unwirksam, als die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt. Sollte das bei Ihnen der Fall sein, kann die Umlegung unwirksam sein, ansonsten kann die Umlegung auch höher als 20% ausfallen.

Im Übrigen haben Sie die Ausführungen richtig verstanden.


Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

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