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Moblierte ETW - Mobiliar absetzbar ?


25.07.2007 22:28 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte RAe,

ich bin dabei zu überlegen meine Eigentumswohnung, der möblierten Vermietung zuzuführen - da dies wohl der einzige Vermietbereich ist in dem die Vermietung befristet ohne Grund möglich ist. Richtig ?

Können die Aufwendungen für die Möblierung - sprich Bett, Schrank, Toaster, Kaffeemaschine etc. als Werbekosten im Folgejahr voll geltend gemacht werden ? Gibt es für minderwertige Gegenstände bis bsp. 400 EUR pro Gegenstand einen Sofortabzug und den Rest nach AfA ? Gibt es da eine Regelung ?

Dürfen bei der Steuer auch Privatbelege/Quittungen ohne Mwst. eingereicht werden (z Bsp. ein gebrauchter Fernseher für 500 EUR) und werden diese anerkannt ?

Wie muss ich die Warmmiete beim FA abrechnen ? Bzw. kann ich die Kosten (Nebenkosten, Strom, Telefon, Gas) als Ausgabe gegenrechnen ?

Danke für Ihre Antwort.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich gerne wie folgt:

1. Soweit der zu vermietende Wohnraum ein Teil der von Ihnen selbst bewohnten Eigentumswohnung ist, und mit dieser in einem engen räumlichen Zusammenhang steht, trifft Ihre Auffassung zu, da in diesem Fall gemäß § 549 ABs. 2 Nr. 2 BGB der besondere Mieterschutz in § 575 BGB keine Anwendung findet. Sollten diese Voraussetzungen nicht vorliegen, so kommt eine wirksame Befristung nur in den in § 575 BGB genannten Fällen in Betracht. Dies dort genannten Gründe sind Eigennutzung, Baumaßnahmen und Betriebsbedarf, wobei der vorliegende Grund bereits bei Vertragsschluss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden muss.

2. Die eigentliche steuerrechtliche Frage beantworte ich wie folgt:

a) Möbel sind bei einer möblierten Vermietung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzbar. Dabei können Anschaffungskosten für Möbel im Jahr der Anschaffung in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Anschaffungskosten, vermindert um einen darin enthaltenen Vorsteuerbetrag für das einzelne Wirtschaftsgut 410 EUR nicht übersteigen. Voraussetzung ist jedoch weiter, dass das Möbelstück einer selbständigen Nutzung fähig ist (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG iVm § 6 Abs. 2 Satz 1, Satz 2 entsprechend). Bitte beachten Sie dabei, dass Sie ein Wahlrecht haben, ob Sie die Kosten auf die Nutzungsdauer verteilen wollen (AfA) oder in voller Höhe sofort absetzen ("können" vgl. § 6 Abs. 2 EStG).

Bei Gegenständen mit Anschaffungskosten über 410 EUR muss entsprechend eine Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung (AfA) vorgenommen.

Sie können die Wohnung auch mit Mobiliar einrichten, das bislang zu Ihrem privaten Haushalt gehört hat. In diesem Fall wird aber nur jener Teil der ursprünglichen Anschaffungskosten berücksichtigt, der tatsächlich auf den Zeitraum der Vermietung der möblierten Wohnung entfällt.

b) Zunächst geht das Finanzamt grds. vom Belegprinzip aus. Dieses ist zwar im HGB angesiedelt. Wird vom Finanzamt aber mittlerweile fast auf alle Einkommensteuererklärungen angewandt. Dabei ist zu beachten: Wer falsche Belege erstellt, der begeht Urkundenfälschung und macht sich strafbar.
Belege sind alle Schriftstücke, die geeignet sind, die Richtigkeit von Angaben über geschäftliche Vorfälle zu beweisen. Der „Idealfall“ eines Belegs ist ein sog.Fremdbeleg, dessen Richtigkeit in den meisten Fällen außer Zweifel steht, da er vom Buchführenden nicht verändert werden darf und bei dem Ausstellenden ebenfalls verbucht werden muss. Das alles kann das Finanzamt sehr einfach nachprüfen.

Auch Quittungen von Privatpersonen sind daher Belege und werden vom Finanzamt anerkannt. Wenn keine Fremdbelege vorhanden sind, können Sie auf ein Substitut zurückgegreifen, dem sog.Eigenbeleg (auch künstlicher Beleg) genannt. Auch Eigenbelege sind Belege. Und es muss – bis zum
Beweis des Gegenteils – vermutet werden, dass der Eigenbeleg richtig und wahr ist. Nur dann, wenn ein Eigenbeleg nicht glaubhaft ist, darf das Finanzamt ihn ablehnen. Aber
auch dann kann zumindest der Versuch gestartet werden, die Richtigkeit des Geschäftsvorfall zu beweisen. Übrigens auch durch Zeugen! Was im Falle eines Fremdbelegs sowieso kein Problem sein dürfte.

c) Unabhängig davon, ob Sie eine Brutto/Warmmiete (sämtliche Nebenkosten sind mit einer Pauschale abgegolten) oder eine Netto/Kaltmiete (die umlagefähigen Nebenkosten werden zunächst als Vorauszahlungen geleistet) mietvertraglich vereinbaren, sind in beiden Fällen mit der Miete und den darin enthaltenen Nebenkostenpauschalen bzw. Nebenkostenvorauszahlungen Einnahmen entstanden und als solche zu erfassen. Die tatsächlich angefallenen Aufwendungen (also Nebenkosten) können als Werbungsksoten abgezogen werden. Sollte im Fall der Nebenkostenabrechnung ein Rückzahlungsanspruch des Mieters verbleiben, so sind diese Zahlungen nicht als Werbungskosten zu erfassen, sondern negative Einnahmen die die Einnahmen direkt mindern.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit dieser Antowrt behilflich sein und verbleibe

mit besten Wünschen

Tobias Karl Gussmann
(Rechtsanwalt)
GBK Rechtsanwälte
Tel. 0911 - 955 168 8
www.gbk-rae.de
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