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Mittelbare Grundstücksschenkung mit Nießbrauch

15.01.2010 13:58 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

eigentlich habe ich zwei Fragen, die sich jedoch auf den gleichen Sachverhalt beziehen.

Ich habe ein Haus gekauft. Meine Eltern bezahlen den kompletten Kaufpreis an den Bauträger. Meine Eltern wollen den Nießbrauch am erworbenen Haus.

Ich würde gerne wissen, ob folgende Gestaltung möglich ist:

Ich vereinbare mit meinen Eltern, dass mir diese den Kaufpreis für ein konkret bezeichnetes Haus zuwenden bzw. den Kaufpreis auf abgekürztem Zahlungsweg direkt an den Bauträger überweisen. Des weiteren werden sich meine Eltern notariell den Nießbrauch eintragen lassen.

1. Frage: Wäre es in diesem Fall möglich, zur Berechnung der Schenkungssteuer vom Steuerwert des Hauses den Wert des Nießbrauchs abzuziehen? Oder gibt es eine mittelbare Grundstücksschenkung und Vorbehaltsnießbrauch in einem Vorgang nicht, so dass ich einerseits das Haus bzw. das Bargeld zugewendet bekomme, und meine Eltern andererseits von mir den Nießbrauch zugewendet bekommen, was ja sehr ungünstig wäre?

Des weiteren werden meine Eltern ein Darlehen aufnehmen, um den Kaufpreis zu bezahlen. Das Darlehen wird besichert durch das von mir erworbene Haus. Darlehensnehmer sind jedoch meine Eltern. Das Haus wird vermietet. Die Vermietungseinkünfte werden durch den Nießbrauch meinen Eltern zufließen.

2. Frage: Da meine Eltern Einkünfte aus V + V erzielen werden, müsste es doch auch möglich sein, dass meine Eltern die bezahlten Schuldzinsen für das o. g. Darlehen als Werbungskosten abziehen, schließlich werden sie auch wirtschaftlich belastet. Oder wird das Finanzamt das so auslegen, dass das Darlehen nicht zum Erwerb des Hauses bestimmt war, sondern um mir den Darlehensbetrag zu schenken?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

15.01.2010 | 15:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Sicherlich besteht die Möglichkeit vom Wert der Immobilie den Nießbrauch abzuziehen. Denn verschenkte Immobilien werden nach ihrem tatsächlichen Verkehrswert bewertet.

Übernehmen Sie dabei gleichzeitig Belastungen in Form eines Nutzungsrechte oder Nießbrauch kann auch zwischen Angehörigen dies vom Wert der Immobilie abgezogen werden.

Allerdings, so verstehe ich Ihre Anfrage, haben Sie die Immobilie bereits auf Ihren Namen erworben, so dass eine derartige Konstruktion zur Ersparung von Schenkungssteuer nicht mehr möglich ist. Die Zurverfügungsstellung des Kaufpreises durch Ihre Eltern ist nicht mit einem Recht belastet, was die Schenkung in ihrem Verkehrswert reduzieren würde.

2. Ihre Eltern nehmen für die Kaufpreiszahlung einen Darlehen auf und erhalten hierfür eine Nießbrauchsrecht. Allerdings steht das an Sie schenkweise übertragene Kaufpreis nicht im Zusammenhang mit dem Nießbrauch. Entsprechende Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung wären dabei zu versteuern ohne dass Ihre Eltern die Schuldzinsen gegen rechnen könnten, allenfalls die gewöhnlichen Aufwendungen für die Immobilie.

3. Aus meiner Sicht wäre folgende Konstellation denkbar. Ihre Eltern gewähren Ihnen ein Darlehen, welches die gleichen Konditionen wie das Bankdarlehen hat. Mit diesem Darlehensbetrag haben Sie die Immobilie erworben. Ihre Eltern können dann die Zinseinnahmen, die durch Sie gezahlt werden mit den Zinsbelastungen an die Bank in der Steuererklärung angeben, was sich steuerlich neutral auswirken würde.

Sie erhalten als Eigentümer die Mieteinnahmen, die auch in der Steuererklärung anzugeben sind. Hiergegen stehen neben der Abschreibung die Aufwendung für die Darlehenszinsen an Ihre Eltern, so dass Sie die Darlehenszinsen steuerlich geltend machen können.

Ich hoffe ich konnte Ihnen eine hilfreiche Alternative geben, stehe im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung, um weitere Möglichkeiten mit Ihnen abzustimmen.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

ANTWORT VON

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