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Mitsprache-/Bestimmungsrecht in Erbengemeinschaft (Mehrfamilienhaus)


| 03.05.2005 16:43 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Fachleute,
bitte helfen Sie mir, mich zu orientieren.
SITUATION:
10-Familien-Haus; m²-Preis von 9 Wohnungen 6,50 €, von einer Wohnung nur 4,80 €. Das Haus gehört drei Geschwistern, die im Frühjahr 2000 eine Erbengemeinschaft (EG) gebildet haben. Die billige Wohnung wird vom Sohn eines Mitglieds der EG genutzt.
Der "Sohn" lehnt das Mieterhöhungsbegehren EINES Mitglieds der EG ab mit der Begründung, daß seine Wohnung erst in den gleichen Zustand zu bringen sei wie die anderen neun Wohnungen des Hauses, bevor er bereit sei, diesem Verlangen nachzugeben.
Der "Sohn" bewohnt seine Räume, die er unrenoviert vom Vormieter übernommen hat, seit 1994. Im Jahr 2000 schloß er mit der EG einen Mietvertrag, der ihm u. a. die sog. Schönheitsreparaturen zuwies. Die EG erstattete dem "Sohn" 2001 Aufwendungen für die Modernisierung seines Bades in Höhe von 17.000 Mark und erließ ihm seit 2000 zirka 25 Prozent der hausüblichen Miete, damit er in den nächsten fünf Jahren die Räume nach seinem Geschmack renovieren könne.
Heute, fünf Jahre später (die Wohnung ist immer noch im Zustand von 1994), entgegnet der "Sohn" der an ihn gerichteten Aufforderung EINES Mitglieds der EG, die Miete jetzt anzugleichen, mit der Antwort, daß EIN EG-Mitglied ihm diese Forderung gar nicht stellen dürfe/könne und daß er erst bereit sei, die Miete anzugleichen, wenn seine Wohnung den gleichen Standard aufwiese wie die restlichen Wohnungen im Haus. Seine Mutter, EG-Mitglied, stützt diese Auffassung; das andere EG-Mitglied ist gleichgültig.
Seit der Gründung der EG waren Subventionen einzelner Mieter ausgeschlossen; trotzdem wird der "Sohn" privilegiert. Die Differenz der bis heute gezahlten Mindermiete des "Sohnes" zur im Haus üblichen Miete beträgt mittlerweile zirka 8.000 €. Der "Sohn" streitet schlichtweg ab, daß der bis heute von der EG gewährte Mietnachlaß der Renovierung seiner Wohnung dienen sollte; auch seine Mutter hat beträchtliche Gedächtnislücken in dieser Angelegenheit.

MEINE FRAGEN:
1. Ist der "Sohn" wegen der von ihm laut Mietvertrag übernommenen Schönheitsreparaturen nicht ohnehin verpflichtet, nach nunmehr über elf renovierungsfreien Jahren die Wohnung instand zu setzen?
2. Darf EIN Mitglied der EG - nach Anmeldung - eine kritische Wohnungsbegehung vornehmen oder muß diesbezüglich Einklang in der EG herbeigeführt werden?
3. Darf sozusagen nur die geschlossene Dreier-EG Rechte und/oder Pflichten anmahnen, oder dürfen es auch einzelne Mitglieder? Wer darf zum Beispiel kündigen - 1/3-, 2/3- oder 1/1-EG?
4. Wie hoch darf eine Mieterhöhung im vorliegenden Fall heute ausfallen, wenn man der Ansicht des "Sohnes" und seiner Mutter nachgibt (Grund: Beseitigung der Unruhe im Haus wegen unterprivilegierter anverwandter Mieter)?

KURZ: Welchen Weg muß ich (EG-Mitglied) wie gehen, um zu erreichen, daß der "Sohn" die gleiche Miete zahlt wie die anderen Parteien des Hauses?

P.S. Des "Sohnes" Mutter beabsichtigt, den Anteil des "gleichgültigen" EG-Mitglieds zu erwerben, um Auseinandersetzungen dieser Art per 2/3-Mehrheit aus dem Weg zu gehen, d. h. niemandem Rechenschaft schuldig zu sein.
Gibt es eine Möglichkeit für mich, diesen Kauf zu vereiteln (z. B. Vorkaufsrecht gegenüber Miterben)?

Vielen Dank für Ihre Mühe.
Mit freundlichem Gruß: Robina Hood
03.05.2005 | 18:23

Antwort

von


2 Bewertungen
Lavesstrasse 79
30159 Hannover
Tel: (0511) 3577106
Web: www.wieck-hoelscher.de
E-Mail:
Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Fragen:

Zu 1.: Die Pflicht Schönheitsreparaturen durchzuführen besteht nur, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich auferlegt wurde. Aufgrund einer neuen BGH-Rechtsprechung sind darüber hinaus die meisten Mietverträge diesbezüglich unwirksam, da eine so genannte starre Fristrenregelung verwandt wurde. Um Ihnen einen abschließenden Rat zu erteilen, müßte die genaue Formulierung des Mietvertrages geprüft werden.

Zu 2. und 3: Die Erbengemeinschaft als so genannte Gesamthand wird durch alle Erben gemeinschaftlich verwaltet (§2038 BGB). Bei der so genannten ordnungsgemäßen Verwaltung reicht die Stimmmehrheit aus.

Ein Mitglied der EG kann nicht allein eine Wohnungsbesichtigung durchführen, wenn der "Sohn" sich weigert. Zu Recht kann der Sohn in diesem Fall die Besichtigung verweigern, wenn mehrheitlich die EG nicht für diese Maßnahme ist.

Kündigungen können ebenfalls lediglich mit Stimmmahrheit ausgesprochen werden.

Über Nachlaßgegenstände kann nur gemeinschaftlich verfügt werden (§ 2040 BGB).

Zu 4.: Eine Mieterhöhung kann bis zur Höhe der ortsüblichen Miete durchgeführt werden, jedoch lediglich in Höhe von 20% innerhalb von drei Jahren. Ein Erbe allein kann eine Mieterhöhung grundsätzlich nicht durchsetzen.

Wenn die EG aufgelöst werden soll, kann ein Erbe Erbauseinandersetzung beantragen.

Miterben haben ein Vorkaufsrecht Verkäufer gemäß § 2034 BGB und gegenüber dem Käufer nach § 2035 BGB lediglich dann, wenn ein Dritter Käufer ist. Da vorliegend ein Miterber der Käufer ist, haben Sie grundsätzlich keine Möglichkeit den Kauf zu unterbinden.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weiter geholfen zu haben.

Für einen weiter gehenden rechtlichen Rat sthe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

MfG

Michael Wieck
Rechtsanwalt





Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2005 | 21:13

Vielen Dank für Ihre umgehende Antwort.
Sie sprechen von "Erbauseinandersetzung".
Mit welchen Kosten hat derjenige zu rechnen,
der eine Teilungsversteigerung beantragt
(Wert des Objekts: 670.000 €)? Oder einfacher:
Was kostet eine Teilungsversteigerung ungefähr
für ein Objekt dieser Größenordnung?
MfG: Robina Hood

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2005 | 11:13

Sehr geehrte Frau Hood,

ich hatte keine Benachrichtigung über Ihre weitergehende Frage erhalten.

Die Gerichtskosten sind erst bei Abschluß des Verfahrenns nach der Kostenordnung zu zahlen, die bei dem angegebenen Gegenstandswert voraussichtlich 1062,00 EUR betragen.

Weiter werden Kosten für ein Sachverständigengutachten fällig, die nur geschätzt werden können, da diese auch von der Immobilie abhängig sind. Ich schätze diese auf ca. 2.500,00 EUR.

Das Grundstück haftet für die entstehenden KOsten, so dass im Falle der Versteigerung die vorgenannten Beträge von dem Versteigerungserlöß in Abzug bebracht werden.

Sofern Sie sich durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, entstehen hierfür ebenfalls Kosten. Falls Sie hierzu Fragen haben, rufen Sie mich bitte an.

MfG

Michael Wieck
Rechtsanwalt

Tel.: 0511-3577106

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Ihre Antworten haben mich dazu veranlaßt, mit Mut neue Wege zu gehen. Vielen Dank.


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